中國部分核心城市正迎來樓市調控的層層加碼，上海買新房要先算積分、深圳二手房被控價、杭州落戶未滿5年限購一套房、廣州上浮住房按揭貸款利率……樓市牛年走勢備受關注。

　年初以來，一線城市房地產市場出現罕見的調控反覆加碼。

　上海在1月21日晚發布調控新政「滬十條」，4天後又將「法拍房」納入限購。1月29日，上海銀保監局發布嚴格實施房地產貸款集中度管理等8條措施。2月2日，上海多部門約談主要房地產經紀機構、銷售代理公司和有代表性的房企。2月6日，「滬十條」中有關新房搖號的新規正式落地實施，買新房需要算積分，積分高者方能參與搖號。

　深圳同樣在20天內5次出台樓市相關政策。如，先後規定家庭購買商品房，只能登記在具備購房資格成員名下；發布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格等。其中，二手房控價被視為調控「大招」——按深圳市最新規定，報價高於參考價的二手房將無法掛牌。

　北京市近期也再次表態。2月10日消息稱，住房和城鄉建設部副部長倪虹帶隊到北京調研會商房地產調控工作。北京市政府有關負責人表示，首都房地產市場絕不允許任何形式的投機炒房、渲染炒作，如出現局部量價上漲苗頭，將迅速採取針對性調控措施，確保市場穩定。

　為何各地頻繁加碼調控？

　去年下半年以來，上海、深圳等地樓市均被曝出「業主跳價」「排隊搖新房」等現象，杭州則是多次出現新房「萬人搖」。對於一線城市樓市熱度集中的原因，浙商證券首席經濟學家李超分析稱，一方面高收入、高技術群體持續淨流入帶來旺盛的需求；另一方面，一線城市房產被視為核心資產，是高收入人群財富管理時保值增值的重要標的。

　特別是在2021年的特殊環境之下，受海外疫情影響，大量學區房需求回流、部分返鄉置業需求也可能回流一二線，核心城市房地產市場仍存上漲壓力。同時，人們返鄉置業意願也明顯降低，58同城、安居客此前發布的《2020-2021返鄉置業調查報告》顯示，2021年僅37.8%的調研人群表示想要回到家鄉置業。而去年同期，這一比例接近七成。

　今年多地倡導就地過年，返鄉人群減少。每日互動大數據顯示，2021年春運前七天，19個一線、新一線城市返鄉人口數量都較去年同期有較大幅度減少，最高降幅超七成，最低降幅也近五成。而返鄉置業一直是支撐三四線樓市銷售的重要動力之一，今年返鄉置業轉冷可能意味着一二線城市會在春節期間「反季節」需求增加。為了避免年後樓市跳漲，一些地方開始密集出台調控措施。

　各地調控連發的同時，房地產金融審慎管理政策工具也陸續出台。中指研究院企業事業部研究副總監劉水認為，未來房地產市場或呈現弱周期、「慢牛」行情和分化三大特徵。

　中指院分析稱，一方面，金融審慎管理之下可避免大量資金流向房地產市場，進而避免房地產市場暴漲暴跌。另一方面，中國城市化率可能在2030年達到70%，未來10年GDP仍將維持中高速增長，房地產市場仍有向上發展空間。金融等調控干預之下，未來10年中國房地產市場或現「慢牛」行情。

　不過，大中小城市房價普漲的情況或難再現。中泰證券首席經濟學家李迅雷指出，隨着存量經濟特徵慢慢顯現，中國樓市會同股市一樣出現明顯的分化特徵。今後5年，房價下降城市的個數會超過上漲城市的個數。