今年的國慶中秋節以來，儘管疫情仍然持續不斷，但卻沒有阻止港人對樓市情有獨鍾的熱情，許多香港市民到處看樓，令香港樓市在疫情之中迎來了一波小熱潮。與香港一河之隔的深圳近十幾年來樓價節節攀升，深圳前海、後海等幾個核心區域的樓價已經追上香港，大有直迫香港的態勢。

　那麼，在當前的背景之下，深圳樓市會掉頭下跌嗎?還能夠入市嗎?影響市場價格變動的因素太多，因此，任何人都無法準確回答這樣具體的問題。但經過幾十年的發展，深圳不僅在經濟規模上已經超過了香港，而且在樓市方面也與香港形成了很多相似之處，深圳樓市的未來走勢很有可能與香港大同小異。

　港深住房需求大

　第一，目前，港深兩地的樓市都形成了供不應求的格局，但香港的供需失衡更嚴重，因而導致香港的樓價高高在上，平均樓價仍然是深圳的1倍以上，香港當前的二手樓成交均價約每平方米16萬元人民幣，而深圳的二手樓成交均價約為每平方米6.5萬元人民幣。

　第二，為了抑制樓價失控，兩地政府都採取了較為嚴格的調控措施。香港方面，從2010年開始，特區政府陸續採取了徵收額外印花稅、重建居屋、限制非本地居民按揭比例，提高內地人在港置業門檻、開徵特別印花稅、暫停房地產投資移民等措施。2012年10月26日，香港特區政府公布調控樓市的「雙辣招」措施，即自2012年10月27日起，延長額外印花稅(SSD)適用期，由兩年增至三年，以及增加有關稅率;又針對非香港永久居民及公司買家新推買家印花稅(BSD)等等。深圳方面，2020年7月15日再次祭出調控措施，要求購房者須落戶深圳滿3年且社保滿3年才有資格購房，離婚者的購房資格須回溯3年計算套數等等，被稱為深圳有史以來最嚴限購令。相形之下，香港的措施更重、更狠、更辣。

　土地供應均不足

　第三，兩地都面臨未來土地供應不足的問題，但香港的土地供應約束更大。目前香港特區政府正在尋求通過在大嶼山填海造地的方式以增加土地供應，但由於工程浩大，需要歷時二三十年，可謂遠水解不了近渴。深圳的土地供應潛力相對較大，特別是2020年10月10日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳公布的《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案(2020—2025年)》賦予深圳在包括土地管理制度等多方面的探索權，從而令到深圳未來的土地供應有了新的可挖掘的空間。但必須看到，從長遠來看，無論香港的填海造地還是深圳獲得中央的土地管理制度改革授權，都不可能從根本上改變兩地土地供應不足的狀況。

　第四，兩地都面臨越來越大的對住房需求的壓力。在香港，住房問題一直都是大多數香港市民心中的痛，因為真正擁有自己住房的港人比例只有約25%，大多數市民都居住在政府提供的廉價公屋，或者通過抽籤方式以市場半價購入政府居屋。時至今日，仍然有近30萬人租住在狹小的劏房之中。

　住房需求壓力越來越大

　儘管近年來香港新增人口增長速度有明顯放緩，但據香港特區政府規劃署2019年7月發表的人口增長分布報告推算，香港人口將由2019年的750萬增加到2028年的789萬。也就是說，未來8年香港每年新增人口約5萬，而據港府的測算，今後十年，每年香港市場上推出的住宅單位只有約1.2萬個，遠遠滿足不了新舊購買力對住房所形成的需求。

　在深圳，有測算表明，真正擁有自主產權商品房的市民比例約為34%，而從近年深圳人口增長態勢來看，每年湧入深圳的外來人口都在30萬以上，而隨着深圳建設全球標杆城市的成果不斷顯現，湧入深圳的人口將有增無減，可以預見，深圳未來的住房市場需求也將壓力山大。（顏安生）