今年新冠肺炎疫情持續爆發，經濟環境異常惡劣，香港市面空置商舖(吉舖)的情況越來越嚴重。事實上，過去兩年商舖價位已從高位反覆回落，不時有舖位業主蝕讓放售。儘管施政報告宣布撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅(DSD)，但地產界人士普遍認為，新猷對商舖樓市幫助有限，商舖蝕讓潮還會持續一段時間。（香港商報記者  周健鑫）

　據美聯工商舖(459)研究部最新資料顯示，今年11月本港商舖成交註冊量僅有86宗，較10月減少達23.2%。市場人士稱，「港府雖在11月取消實施近7年半的工商舖雙倍印花稅，但因為疫情再度爆發，加上業主紛紛反價，未來一兩周舖位交投或會大跌50%」。

　當前商舖蝕讓放售的個案仍然不時出現，最近油麻地咸美頓街雙號地下舖位便蝕讓放售，該地舖面積約600平方呎，自建閣樓面積約500平方呎，近期以1880萬元放盤，但該業主於2017年初以2280萬元買入該舖，現時放盤出售帳面低400萬元或約17.5%，估計買家都會進一步壓價，最終成交價肯定會更低。

　除地舖市況飽受衝擊外，銀座式商場的樓上舖災情亦不遑多讓。不久前市場錄得一宗銅鑼灣樓上舖大幅蝕讓個案，連極具經驗的投資老手亦敗走。該投資者持有銅鑼灣銀座式商廈Oliv中層全層，日前以約4000萬元成交，平均呎價約2萬元。該投資者於2013年以約7152萬元購入，持貨7年帳面勁蝕逾3000萬元，物業樓價跌幅達44%，創區內歷來同類最大金額蝕讓個案，反映於疫情影響下，本港無論黃金地段地舖或樓上舖同樣備受壓力。

　舖市租售均受壓

　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，目前本港商舖租金市場普遍大幅回落，「平時商舖的租金很貴，現時疫情爆發導致封關，導致外來和本土消費者光顧次數都大減。商業區的商舖平均租金有削一半的空間，民生區的商舖則均減一至兩成」。

　香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量說：「今年以來舖市連環蝕讓潮是因為封關，外地遊客量大跌所致，現時情況跟2003年沙士時期相似，租金大跌；又因為疫情影響，本地消費者更傾向於在網上購物。」

　對於新一份施政報告撤辣，莊教授認為，「新措施短期內或對市況有些刺激作用，讓投資者節省一半稅項，成本降低。但以目前疫情走勢、旅客數字及吉舖數量來看，整體經濟環境前景未明朗，預期未來一年商舖價格僅錄輕微升幅，甚至『慳幾多稅，就升幾多』」。

　「撤辣目前也沒有太大影響，當初業主買下商舖是因為看好未來有上漲空間，租金下降空間有限，又因疫情持續反覆，租金依舊承受壓力。期待未來政府能放寬工商舖的按揭成數，可適當提高至六至七成。」美聯工商舖行政總裁黃漢成表示。

　撤辣對舖市幫助有限

　為何政府撤辣後商舖市況依舊？黃良昇解釋，「目前商舖市況雖然出現蝕讓潮，但現實情況是願意便宜賣舖的業主並不多，而想趁租金回落時租舖的租客就很多，在核心區商舖出現很多寧願丟空舖位也不願平價沽出的業主，他們最多肯減一些租」。

　「商舖業主只願減租而不願平售，第一個原因是，商舖業主普遍財力雄厚，沒有負債壓力，不會因為急於套現而賤賣自己的物業。第二，目前全球低息環境，降低了很多中小業主的借貸成本，不像2008年金融海嘯時出現信貸危機時那般資金緊張。這也說明了為何政府撤辣，即買方毋須支付雙倍稅率，對刺激商舖市道並不明顯。」黃良昇說。

　高力國際(香港)商舖服務高級董事吳凱寧亦指出，受疫情持續發酵影響，零售市道步入寒冬，主要依賴遊客市場的行業較大，整體核心區舖租自去年中起累跌約36%，當中一線街道租金跌幅約30%，二三線街道租金跌幅高達50%。

　吳凱寧直言，疫市下以二三線街道為「重災區」，造成吉舖處處，事實上，現今市場上有力生存的商戶，眼見舖租顯著回落，均想趁機進駐一線街道，搶佔龍頭舖位，相對二三線街舖在市場上的定位就尷尬，失去吸引力，即使租金累跌50%，仍然無人問津，預料吉舖潮還會進一步惡化。

　首都廣場劏舖蝕逾九成

　香港有不少商場分間成一個個幾十呎的迷你舖位來出售，俗稱「劏舖」，劏舖銀碼較細，看似吸引，實際涉及不少風險。不久前，尖沙咀首都廣場商場劏舖錄得勁蝕個案，蝕幅驚人。據土地註冊處資料顯示，該商場2樓S154號舖，最近以24.5萬元易手，原業主於2013年11月以378.3萬元購入，帳面蝕讓353.8萬元，蝕幅竟多達93.5%。

　據盛滙商舖基金管理創辦人及行政總裁李根興指出，「該劏舖為歷來香港蝕讓幅度最多的舖位買賣個案，為全港新紀錄。該舖位建築面積約120平方呎，實用面積約50平方呎，但由於舖內有一條橫柱，令可以讓使用者站立的空間相當狹小，料實用面積僅約16平方呎」。

　此外，上月亦有旺角先達廣場1樓單號舖6年勁蝕逾七成，該舖面積112平方呎，最近以194萬元成交，呎價約17321元，原業主早於2014年以682萬元購入，持貨約6年帳面蝕讓488萬元，物業期內貶值72%。

　李根興認為想穩穩定定收租的就最好別買劏舖，有閒錢肯搏的投資者才好考慮。中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量提醒劏舖投資者，「劏舖投資須謹慎，很多劏舖業主買來後就擱置不管，但每年還需交一筆不小的水費、電費及管理費。劏舖商場還不時需要交推廣費用的，除非是帶有鮮明主題型的劏舖是可以嘗試，比如旺角油麻地區域的舖主題主打模型模具，或主力銷售電腦產品或手機的劏舖」。

　至於美聯工商舖(459)行政總裁黃漢成亦不推薦現時投資劏舖，他表示，「用相等的資金，不如投資車位回報更大」。

　「一舖養三代」仍有支持者

　本港地產界流行一句話，叫「一舖養三代」，形容買一間舖位，賺取租金收入足夠養三代人，可見香港黃金地段的商舖向來有價有市。中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，未來本港商舖不見得會大幅增加，因為很多本港新建的樓盤沒有附設很多商舖，比如在新界，而本港大部分商舖多數分布在核心區的黃金地段，預計未來本港的商舖數量處於恒常穩定狀態，一旦遊客通行後光顧消費，商舖租金好快就會反彈。

　在非住宅物業撤辣後，商舖樓市似乎已見底，一些樂觀的投資者亦已趁機「撈底」入市，近日就有盛匯商舖基金便以2000萬元買入荃灣沙咀道街舖。事實上，盛滙商舖基金十分看好後市，自「撤辣」後便積極入市，最近則亦斥約988萬元購入太子汝州街一地舖。

　盛滙商舖基金創辦人李根興表示，「荃灣沙咀道120至130號光明大廈地下1號舖，面積約1100平方呎，目前由中式燉湯專門店以每月7.3萬元承租，原業主最初叫價3200萬元放售，新近減1200萬元或約37.5%，至2000萬元獲本基金承接。以每月7.3萬元計算，租金回報率約4.4厘」。據悉，舖位原業主於2009年10月以1280萬元買入，持貨11年，帳面獲利720萬元，期內舖位升值56%。

　低撈首選尖沙咀區

　美聯工商舖(459)行政總裁黃漢成也同意現時可以低撈，當前他最推介尖沙咀商舖，他說：「購買商舖時首先要考慮地點，若財力許可，可購買核心區商舖，在四大核心區中較看好尖沙咀區，因為尖沙咀區的商舖空置率高達16.9%，某些街道更高達20%至30%，尖沙咀有些舖位租金比非核心區還低，所以尖沙咀的舖租已跌至低點。」

　另外，尖沙咀不僅是傳統遊客區，亦是不少香港人愛去消費購物的地方，本土消費熱度不減，若能推出健康碼，疫苗問世，旅客重返時，尖沙咀或是最受惠的區域，屆時商舖租金有望上升。