A區主要由恒地或相關人士持有，而B區則主要由政府持有。恒地打算增加項目密度，興建2250伙公私營單位。 谷歌截圖

　　【香港商報网訊】記者張智榮報道：恒基地產(012)早前向城市規劃委員會申請，將旗下大埔蕉坑公私營發展項目，增加地積比率至3.6倍發展。項目昨日截收意見，接獲至少47份意見，當中約40份表達反對意見，主要認為區內未有足夠交通配套支持發展，以及項目地段擁有原生態濕地與樹木，擔心發展破壞生態環境。

　　恒地於上月就大埔蕉坑住宅發展項目，向城規會申請擬增加發展密度，以3.6倍地積比率興建2250伙公私營單位，當中公營房屋佔約40%，私營房屋佔約60%，較2016獲批的方案795伙，大增1.83倍，涉約1455伙。諮詢期內收到至少47份申述，當中約40份、逾八成半屬反對意見。

　　反對意見主涉交通配套

　　消息指，提出反對人士主要包括大埔區議員、鄉村代表以及區內居民，當中有認為區內未有足夠交通配套，擔心交通系統難以負荷，同時區內沒有足夠社區配套支持。另有意見期望加設白石角或科學園鐵路站及巴士總站，並增加巴士班次。

　　另外，有意見質疑，項目發展涉及政府與發展商之間利益輸送，又認為該地段擁有原生態濕地與樹木，項目發展會破壞生態環境。

　　根據城規會文件顯示，恒地大埔蕉坑項目，發展地盤面積逾39.2萬平方呎，恒地早前申請擬把項目由「住宅(丙類)」改劃為「住宅(乙類)」，以增加發展地積比率至3.6倍，涉及興建9幢樓高11至17層的住宅大廈，其中3幢用作公營房屋，提供912伙，另外6幢用作私人住宅，涉約1338伙，合共提供2250個住宅單位，涉總樓面面積約141.2萬平方呎。

　　早年已獲批公私營合作發展

　　據了解，恒地早於2014年便持有大埔蕉坑地皮，以及地皮以北的政府用地，當時向城規會申請由「住宅(丙類)」改劃為「住宅(乙類)」，擬把發展地積比率由0.6倍提升至2.1倍，涉及約82.37萬平方呎樓面。

　　但因社會反對意見，城規會雖於2016年批准該項目以公私營形式發展，但將總樓面大幅削減至約41.7萬平方呎，地積比率約1.2倍。更改用途計劃中，共提供795伙公私營單位，包括506伙私人住宅及289伙公營房屋，可建樓面面積分別約28.78萬及18.29萬平方呎。

　　港府於2018年《施政報告》中提出土地共享先導計劃，計劃透過公私營合作發展私人擁有的新界農地，作短中期的公私營房屋發展，爭取項目六成至七成樓面用作公營房屋。現時擁有大量農地的四大發展商，包括新地(016)、恒地、新世界(017)及長實(1113)。

　　拆局解碼

　　更改地積比須平衡多方因素

　　恒基(012)擬將蕉坑地皮地積比由1.2倍增至3.6倍，興建總伙數由795伙增加至2250伙，增幅接近兩倍。申請已經結束公眾諮詢部分，雖然在47份意見書當中，逾八成半即40份意見反對今次的申請，但並不代表申請大機會被駁回。下一步，申請尚需進入恒基答辯及相關討論程序。

　　數年前恒基已就該項目的地積比增至2.1倍闖關失敗，今次更將數字往上推高至3.6倍，做法非常積極進取。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照謂，本港土地供應緊絀，尤其公營房屋供應量大落後，將地積比適度提升是合理。「3.6倍地積比可以接受。」然而，城規會最終批核與否，始終不能只看單一因素，而須平衡各項利弊。

　　普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示，根據流程，規劃署須將收集所得的公眾意見整理，並將其傳閱各有關政府部門。約1個月後，城規會將通知恒基開會，恒基須就技術層面的意見及問題作出申辯，屆時相關的政府部門如運輸署、環保署及警務署亦會提交有關的研究報告及出席會議。

　　重量級NGO意見具分量

　　至於公眾諮詢會否被採納，張聖典稱，需視乎當中內容是否言之有物及具有水準，因相關政府部門會就申請，撰寫如環評報告一類的專門報告。他續指，在過往的申請中，從坊間而來的意見需要很具分量，才會受到署方重視，例如涉及重量級的非政府機構(NGO)。

　　綜合今次的反對意見，多從交通配套不足及破壞生態環境考慮。對交通問題，張聖典認為新界現時道路發展較以往成熟，西鐵線較前完備，而且市民現不單只往中環上班，也往本港其他區份甚至深圳上班，相信交通配套不是太大問題。

　　香港商報記者 呂婉玲