2018年樓市可以用「冰火兩重天」來形容，上半年雖然調控政策層面依舊「高壓」，但銷售慣性維持，投資開發額、新開工面積、土地購置面積增速等指標依舊保持快速增長。可步入下半年來情況急轉直下，市場「涼涼」徵兆盡顯：核心一二線城市的去化率較前期均有了不同程度的回調，已經出現了打折促銷、精裝改毛坯、特價房等以價換量的行銷模式，土地購置面積增速放緩，投資開發增速雖維持高位但上漲動力不足，商辦庫存風險依舊，這一系列現象都預示樓市也將迎來了自身的調整期。

 

　　商品房銷售或小幅增長

 

　　2018年商品房銷售面積、金額增速自年初以來逐月下滑，至年中受企業集中備案和業績衝刺等因素，小幅拉升；而步入下半年以來，隨熱門城市「四限」政策效應的逐步顯現，加之經濟下行壓力，中美貿易戰等諸多外部因素影響，商品房成交規模也隨之持續降低，1至11月份，商品房銷售面積增速比1至10月份回落0.8個百分點，商品房銷售額增速回落0.4個百分點。

 

　　目前來看，核心一、二線城市的去化率較前期均有了不同程度的回調，已經出現了打折促銷、精裝該毛坯、特價房等以價換量的行銷模式，但瑕不掩瑜，全年行業銷售規模仍將保持高位運行。預計2018年全國商品房銷售面積和金額分別為169745萬平方米和148569億元，同比分別增長0.2%和11%。以此來看，2018年全國商品房銷售規模較2017年有望持平或小幅增長。

 

　　開發投資額持續走高

 

　　步入2018年以來，房地產開發投資額基本都處於企穩回升狀態；從1至11月整體來看，開發投資額累計增速為9.7%依舊高位運行，與1至10月份持平。房企還是保持了較高的開發投資熱情，主要是受新開工增速和土地購置面積上漲所致。一方面多數房企都在加緊工期，以求現金的快速回籠；另一方面房企拿地積極性恢復，5月土地購置面積增速由負轉正以來一直持續上揚，近期才有了小幅微降的趨勢，也帶動了開發投資額穩步增長。

 

　　目前來看，開發商投資熱情持續，預計12月仍將高位維持，之所以給出這樣的預判，主要源於年末將至，房企紛紛加緊了工期，希望趕在春節前出貨，加快資金的回籠，從而使得現金流盡早回正。值得關注的是，發改委12月12日發布了優質企業發債融資的標準，其中房地產業發債融資口有所放鬆，加上多次降準、國債利率回落，未來房企融資成本也將有所回落，尤其是品牌房企，資金壓力也將有所鬆弛，一定程度上將支撐其加快投資節奏，預計2018年全年房地產開發投資額增速保持在9%左右。

 

　　新開工面積先升後降再升

 

　　2018年新開工面積累計增速持續上行，1至11月房屋新開工面積累計同比增速一直保持持續攀升的態勢，本月達到了16.8%，為近兩年來新高。房企新開工意願普遍較強，一方面是業績衝刺補庫存的客觀需要；另一方面步入下半年以來，市場「降溫」效應顯，多數房企都選擇了「高周轉」模式，希望趕在市場完全「涼涼」前加緊出貨，從而實現資金的快速回籠，預計全年房企新開工量仍將保持快速增長，累計同比增速有望高位維持。

 

　　樓市或好景不再

 

　　當前房地產市場已經步入下行周期，隨熱門城市「四限」政策效應的逐步顯現，加之經濟下行壓力，中美貿易戰等諸多外部因素影響，不難預測2019年樓市也將「好景不再」。

 

　　就當前情況來看，商品房銷售面積、金額累計同比增速已有逐步回落的態勢，預計全年面積預計高位微跌5%左右，金額仍將微增5%以內市場降溫徵兆已然顯現：一方面部分城市需求透支嚴重，當前項目去化率普遍不及上半年；另一方面多數房企為了加快銷售衝刺年終業績，也採取了諸多以價換量的行銷模式，但在「買漲不買跌」心理的作用下，市場觀望情緒還是比較濃厚，成交情況遠不如預期。

 

　　正基於此，我們認為2018年這種市場勢頭在2019年將不可持續，全年商品房銷售面積同比下跌5%左右，而房價攀升背景下商品房銷售金額仍有望小幅微增5%以內。主要是因為：隨去庫存刺激政策逐漸退出，尤其是棚改貨幣化安置的逐步收緊，作為成交規模佔比達到69%的三四線城市市場勢必面臨調整，尤其是一些缺乏基本面支撐、房價漲幅過大而購買力捉襟見肘的城市市場商品房銷售形勢更不樂觀；但在三四線城市銷售放緩的同時，考慮到對沖效應和輪動周期，一、二線城市有關政策微調的可能性增大，在一、二線城市限購限貸政策適度放鬆之後，其銷售形勢必將會好於2018年。

 

　　易居（中國）企業集團研究總監 洪聖奇

 

　　（逢週二刊出）