证券时报记者 朱凯
“这些(涉嫌违规的金融类)企业寻找营业场所，一般只有‘小业主’或‘二房东’愿意干，而且租金肯定会高出市场一大截。”
“市场上始终有资金在等着这样一类‘折价’固定资产，最凶的能砍到三折左右买下来。”
“一家正规持牌的小额贷款公司，3个月时间里，员工数量就从20多人猛升到100多人，办公面积从几百增加到上千平方米。这可能说明，银行融资太难，民间借贷反而迅速发展。”
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证券时报记者近日走访上海“小陆家嘴”、浦东八佰伴商圈等一些地标写字楼后发现，宏观经济的影响已从金融、证券市场蔓延到实体企业，进而体现在办公场所“退租”、空置率抬升和写字楼租金下降等诸多方面。
这一波写字楼退租潮的背后，仍是证券市场财富效应不再、相关金融机构整顿的后遗症在起作用。
国内经济仍在“爬坡”。2018年末，在金融、证券机构扎堆的上海陆家嘴，表面上看不出什么异常，下班高峰的地铁经常要排队5、6分钟才能进站，晚上9点多的车厢仍是十分拥挤。
写字楼出租率降逾10%
据部分楼宇的业主、大厦招商及物业管理者透露，上海陆家嘴区域一些办公楼2018年初的出租率超过90%，但三季度以来出租率骤降到80%左右，降幅大于10%，分水岭主要出现在2018年8～9月份。
一般而言，上海及周边的杭州、南京等大城市商务写字楼，空置率保持在10%以下尚属正常，但像去年这样半年内出租率陡降10%，导致空置率升至20%甚至更多就显得不那么正常了。一般来说，由于年初、年末节假日较多等，客户退租多发生在每年的二、三季度，但有进有出，适量的小幅空置都属于常态。
某台资地产中介人士告诉证券时报记者，像北京部分金融机构撤退那样的情况，上海也有，但具体机构名称不便透露。该人士表示，有的企业把原来一个楼面缩减为半个，如果行业延续低迷，春节后这半个楼面或许也不在了。
记者在上海证券交易所周边的某银行大厦走访，大楼物业人员表示，该幢写字楼属于国有资产，在入驻企业的筛选上更偏重大型证券、银行类以及会计师事务所、律师事务所等机构，相对来说出租率应该算高一些的，但目前也不到85%。
该人士表示，企业退租也有多方面原因：有的是本身业务缩减，为降低成本，不再在陆家嘴这边办公。此外，现在上海一些新兴的产业园区也比较多，租金和税收优惠政策都较具吸引力，中小型企业出于性价比考虑，有的就会搬迁过去。
证券时报记者此前了解到，为鼓励支持高新技术企业入驻，上海张江高科技园区近期就放出不少办公楼出售，价格也不高。另外，上海虹口、嘉定等区，也针对不同类型科技企业推出创业优惠举措，除人才、税收相关政策外，也包括办公场所租赁、出售等方面。
建筑高度492米的上海环球金融中心大厦(SWFC)，是上海最顶尖的办公大楼之一。2018年以来，这里的写字楼出租情况是否也发生了变化?对于记者的采访请求，截至发稿时官方暂未回复。但据公开资料，上海环球金融中心大厦办公楼层的租金价格为16.6～20元/平方米/天，第三方中介报价在13～24元之间，物业管理费为49元/平方米/月。作为参考，距此仅一条马路的国家开发银行大厦租金为8元/平方米/天左右，物业费为28元/平方米/月。事实上，前些年偏好顶级豪华写字楼的“类金融企业”如今已人走茶凉，相关租赁变化情况应不难判断。
罕见!一年两轮降价
在上海，业内一般称东方明珠电视塔周边的金茂大厦、环球金融中心、上海中心大厦等为“小陆家嘴”,属于金融城的最核心区域。再沿着浦东南路向南，在八佰伴商圈附近，基本就脱离了“小陆家嘴”范围。记者采访时了解到，此处的租金水平明显低于核心区，且商务楼宇的空置率也在抬升。
上海第一八佰伴对面的中融国际商城(现1088广场)处于黄金地段，大致是南面成片大型居民区与陆家嘴金融城的过渡地带，紧挨上海轨交9号线出口。证券时报记者走访周边商户时获悉，该大楼2004年竣工开业，最初主要是百货业，后改为大型电器商场，见证过互联网电商对零售行业的巨大冲击。相关置业顾问告诉记者，2015年前后，大楼商场的出租率降至70%左右，2016年开始大厦重新定位于教育培训，如今该类机构入驻率已超过一半。
证券时报记者了解到，前两年商务中心模式受追捧时，该大厦6层以上楼面的租金单价已达到8元/平方米/天以上，那时候下面商场租金也不过4～5元/平方米/天左右。上面的客户大都是小型互联网金融P2P一类的机构，可以拎包入住，但后来常能看到维权人群。管理层出手整治之后，这里的租金开始往下走，相反下面商场的教育培训机构租金则开始上涨。“新东方是我这里的第一个客户，现在5年期合同就要到了，明年肯定是要续租的。”大厦内部人士说。
一家内资房产中介人士透露，2018年以来，市场对金融机构的冲击比较大，“从写字楼招商的角度来看，只要是互联网金融如P2P一类的公司，我们可能不会接受(其租赁委托)。”他举例说，有的P2P企业涉嫌诈骗，会导致投资者群体维权，相关营业场所会被执法机关查封，对业主来说风险太大。“这类企业寻找营业场所，一般只有‘小业主’或‘二房东’愿意干，而且租金肯定会高出市场一大截。”他说。
综合多位受访者介绍的情况来看，该区域的写字楼租金2018年以来已出现两轮降价。一般而言，业主会在上一年末适当上调租金，但2018年甫一开始租售情况就非常不理想，不少业主在年初纷纷降价，有的甚至低于上年末水平。进入第三季度，行情依旧低迷，部分楼宇进行第二轮降价。但尽管如此，商城路、张杨路附近写字楼的出租率仍在下滑。
楼盘大宗交易
压价至三成
相比租赁，上海陆家嘴区域商业楼宇买卖市场也出现了多年未见的清淡景象，中小投资者陆续离场，但卖者心切，少量有实力的交易方往往能以超低价购入商用物业。
“2018年的整盘出售、土地出售等大宗交易供应量比往年明显增多。这意味着，出让者突然多了起来，但接盘者数量少了，而且接盘者只是一些大型机构，这样就很容易砍价，不少最终成交价格往往是市场价的一半甚至1/3。”上述台资地产服务机构人士告诉证券时报记者。
该人士说，2017年四季度前后，市场整体成交量略微下滑，交易对手数量明显减少。一方面由于融资利率抬升，一些中小型投资公司或个人的投资意愿跌入低谷。而在同一时间段内，大宗交易却异常火爆，依靠那些融资成本低、实力雄厚的国企央企、大型投资公司或者一些民间联合资本，5亿至10亿元的项目都能很顺利地“去化”。市场上始终有资金在等着这样一类“折价”固定资产去入手。
据介绍，物业的出售方，比如说地产基金以前收购的楼盘，或者是开发商留存的余量盘，甚至可以与土地项目一起打包出售。这种情况2018年在上海市场很常见，一个主要原因就是中小地产开发商需要快速回笼资金。
记者了解到，2018年以来，市场变化十分明显。过去，上海市中心的存量土地几乎没有愿意拿出来销售的，而自2018年四季度以来，城区地铁站附近的项目出让已明显增多。有业内人士称，这表明多数开发商不看好商业地产，住宅类开发商在三、四线城市也已呈放弃态势。
在采访的过程中，记者获得了另外一个重要信息：据知情人士透露，上海一家正规持牌的小额贷款公司，短短3个月时间里员工数量从20多人猛升到超过100人，办公面积也从几百平方米增加到上千平方米。这可能说明，当前国内的银行融资渠道依旧狭窄，中小及小微企业的资金需求得不到充分满足，因此推动了民间借贷的“逆势”快速发展。随后，记者追问这家小贷公司的名称，但受访者以过于敏感为由婉拒，只透露这家小贷公司位于上海张江。
