前日，山東菏澤市公布取消新房、二手房限售政策，此舉被視為樓市調控鬆綁第一槍，引發各界強烈關注。而昨日，菏澤市住建局、山東省住建廳兩級相關部門也相繼回應，但表態並不明朗，讓政策走向撲朔迷離。

　　為何菏澤一個四線城市的舉動會引起如此之大的關注？對樓市的鬆綁會否引起其他城市的跟進？專家認為，隨着棚改貨幣化的結束，大部分三四線城市的房地產市場已經進入了「末梢」，隨?目前一二線城市的房價下跌，2019年三四線城市房價出現大幅下滑的可能性很大。從菏澤市的動作來看，完全可以理解為是在「求穩」，通過放鬆房地產調控來增加成交量，從而穩住當地經濟。此舉信號意義極強，如果中央認可，那麼很多三四線城市將紛紛效仿。

　　香港商報記者 伍敬斌

　　放鬆「限售」實為求穩

　　山東菏澤18日發布《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，取消去年發布的「對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年」的規定。並且對實力強、信譽好的企業不再監管，其它企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。

　　一紙通知引發熱議，被稱為「調控鬆綁第一槍」。在中央對經濟要求「六穩」（穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期）的大背景下，菏澤一個四線城市樓市鬆綁為何會引起如此大的關注？深圳綜合研究院旅遊地產研究中心主任宋丁在接受本報採訪時表示，從菏澤市的動作來看，完全可以理解為在「求穩」。從目前來還看不到任何一個三四線城市在2018年底會出現房地產暴漲的基礎，相反隨?一二線城市房價的下降，2019年三四線城市房價下降的幾率非常之大，甚至下滑幾率還不小。因為經過棚改貨幣化之後，中國大部分三四線城市的房地產市場已經進入了一個「末梢」，下滑的空間已經顯現。如果菏澤市已經確認房地產有了下行的空間，那麼放開一定的調控政策是一種經濟上求穩的策略，這與中央的精神也是吻合的。

　　實際上，中國政府雖然曾經以非常強烈的口吻表達要堅決遏制房價上漲，卻也不希望房價出現大幅度的下跌。宋丁認為，目前，中國經濟下行壓力比較大，實體經濟仍然不振，如果房地產再出現較大下滑，那麼中國經濟將受到更大拖累。十月末和十二月初的中央政治局會議，都沒有提房地產調控，其實已經表明了一種態度。房地產對於中國來說，最理想的狀態是窄幅波動，成交量放大。房地產成交量關係?上下九十多個產業的存活，以及銀行貸款的回收。但是這個成交量不能導致房地產價格暴漲，也不能過低導致房價下跌。菏澤市這種做法，是想通過鬆綁限售，稍微提高一下成交量，穩住房價，在經濟統計層面就不會出現斷崖式的下滑。但是這種行為，在一個很敏感的時期，用一個很敏感的政策類別表現了出來，所以，引發了大範圍的關注。

　　中央是否認可取決於經濟形勢

　　那麼中央會不會認可放鬆房地產調控這種做法呢？中原地產首席分析師張大偉認為，從區域市場看，菏澤的棚戶區改造規模非常大，而土地收入也非常大，最近幾年的發展過於依賴房地產。這種情況下，如果鼓勵投資投機，與房住不炒的原則背離。限售鬆綁意味?調控的取向出現變化，2017年10月27日開始的菏澤調控要求規範市場秩序，穩定市場預期。取消限售，代表了這一政策的全面轉變。對區域市場，對全國房地產市場都會帶來很大的負面影響。房地產調控雖然原則是因城施策，但與之前蘭州等城市的限購調整不一樣，限售是為了打擊投機和短期流動性，這一政策取消給市場帶來的影響巨大，應該被叫停。

　　宋丁則認為，這要看中央對於未來中國經濟的判斷。在改革開放40周年大會上，國家主席習近平說到了中國可能會面臨根本想不到的驚濤駭浪。在這種背景下，如果「驚濤駭浪」真的要到來，那麼一定需要一個能站?扛起來的「人」，那就是房地產了。如果房地產不倒，中國經濟就不會倒到哪裏去。從這個角度來看，放鬆調控或許會成為中央的一個選項，只是顧忌放鬆後，全國房價又暴漲而已。

　　「一管就死，一死就放，一放就亂，一亂又管」始終是房地產的一個惡性循環。可以想象，如果中央認可了菏澤市的做法，那麼在經濟下行壓力較大、地方財政收入不足的情況下，很多地方政府都會想?放鬆房地產的調控，以求更多的經濟利益。那麼嚴厲的房地產調控將撕開一道口子，這可能導致房地產的成交量再次提升，銀行的貸款大量流入房地產，缺錢的實體經濟更缺錢。

　　所以，昨日菏澤市也出來澄清，說解除限售還沒有實施，仍然在走程序，山東省也在調查這個事，給人一種撲朔迷離的感覺，這說明當地政府也在觀察「風向」。

　　這也表明了現在房地產仍在政策的敏感區，未來會出現怎樣的情況還不是很明朗。

　　年末房企「融資潮」持續

　　繼11月份超千億元（人民幣，下同）的密集融資之後，12月以來，中國房地產企業的「融資潮」仍在湧動。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，12月前18天，各大房企所公布的融資機會和實際完成融資已超過30筆，合計融資額度達1100億元左右。僅最近一周，房企融資金額已近800億元。

　　年末，隨着樓市降溫的持續，房企融資難度有所降低。中原地產首席分析師張大偉分析認為，從樓市調控政策看，最嚴格的時候已經過去，政策底部逐漸形成，房企融資有所鬆動，多家企業公布的融資成本均比之前有所降低。

　　第一太平戴維斯華北區高級董事、評估部負責人胡建明指出，2018年，在融資監管更加嚴格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊。總體來看，融資總體規模保持高位，增速持續回落，綜合融資成本上昇。從融資渠道來看，胡建明表示，銀行貸款仍是主要途徑，公司債大幅萎縮，信託規模增速下滑，中期票據保持穩定增長，海外融資規模大漲後續難度加大。