【香港商報网訊】記者呂婉玲報道：最近環球局勢反覆，本港樓市持續表現疲弱，反映二手樓價水平的中原城市領先指數(CCL)最新報176.81點，按周跌0.33%，三大指數更一同連挫10周，打破歷史紀錄。有學者預測，樓市跌浪不會在短期內結束，有可能持續至明年第三季，且跌勢停歇後樓價未必回升，其後反而更有可能出現新跌浪。

　　CCL按周跌0.33%，連跌10周共5.25%。中原城市大型屋苑領先指數報178.40點，按周跌0.52%，同樣連跌10周共5.57%。中小型單位指數跌浪最長，報176.66點，按周跌0.48%，連跌14周共6.62%，同時創最長連跌紀錄。

　　CCL三大整體指數同時10周連挫，打破2015年11月份計連跌9周的紀錄，為歷史首次出現。今次指數由中原地產昨天公布，當中有逾八成的交易是在11月12日至11月18日簽臨時買賣合約，大致顯示11月中的市況。

　　雖然整體樓價向下，但港島及大型豪宅樓價率先單周反彈。港島指數錄184.03點，按周升1.06%，升幅為20周最大。CCL大型單位錄177.55點，升0.46%，升幅為17周最大。

　　中原料樓價向下趨勢未改

　　虽然整体楼价向下，但港岛及大型豪宅楼价率先单周反弹。

　　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預料，短期內CCL跌勢會減慢，但向下趨勢不會改變。中美貿易戰降溫，加上居屋攪珠後不少向隅客重投二手市場，刺激成交量開始上升，樓價跌幅收窄，情況將於明年1月份CCL開始反映。

　　除港島區，其他三區指數均繼續下跌。九龍區CCL Mass報174.31點，連跌6周共6.35%。新界東CCL Mass報189.10點，連跌14周共9.44%，創最長連跌紀錄。新界西CCL Mass報160.07點，連跌7周共6.85%，指數續為四區最低。CCL大型單位結束3周連跌，但CCL中小型單位連跌14周共6.62%，最新報176.66點。豪宅樓價反彈，但未能動搖中小型單位牽引大市持續向下。

　　跌浪或延至明年第三季

　　對於CCL最新表現，學者持不同意見。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照表示，樓價跌勢不會在短期內結束，預料跌浪將持續至明年第三季，期間料共跌15%至20%。再者，他認為樓價回穩後未必見底及回升，之後可能再有新一波跌浪。

　　論及樓市走弱原因，關焯照謂，樓價下跌不能排除的因素是今年樓價明顯高企，市場有所覺醒，令升勢歇止。另外，環球經濟下行，包括內地及美國經濟都呈現下滑象。中美貿易戰亦在當中影響資產價格，並在影響股票市場後，進一步影響樓市，削弱準買家的入市信心。至於抗跌力最弱的，離不開細價或納米樓，相反豪宅的買家具備實力，不易被市場牽走，故豪宅在淡市下仍能逆勢而升。

　　差估署指數更具參考性

　　不過，並非所有學者皆看淡樓市，香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，樓價會在明年初出現反彈。他指出，CCL僅為個別地產代理行的成交紀錄，政府差估署的數據涵蓋全港交易，更具指標性。觀乎樓市上一次在2015年的跌浪，租金指數隨大市下跌，反映經濟轉差。現時差估署指數連跌3個月，但租金指數並未下跌，顯示本港經濟仍穩健。

　　莊太量續稱，樓價今年全年升幅過高，現時處於高位調整時期，並預料樓價在下調10%後會回升，大約在明年初返回升軌。他提及，過往樓價真正大瀉皆由大規模的本地事件引發，如2003年的沙士事件和2008年金融危機；惟現時貿易戰對經濟上的影響幅度不算大，未至於令樓價大瀉。

　　另外，關焯照及莊太量均提到，近日觀塘新盤「凱」以低價開盤，料首批單位為試水溫，如不能「一Q清袋」，代表市況轉差，其餘單位亦難以去貨。不過，莊太量亦指出，信置當初是以低地價投得該地，故此有空間下調價格。

　　【專家觀點】

　　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇

　　短期內CCL跌勢會減慢，但向下趨勢不會改變。

　　冠域商業及經濟研究中心主任關焯照

　　樓價跌勢將持續至明年第三季，期間估計一共跌15%至20%

　　香港中文大學國際貿易主任李兆波

　　未來一年香港樓價會再跌7%到25%，加上目前已經跌的5%，合共會跌12%到30%。

　　香港中文大學劉佐德全球經濟研究所常務所長莊太量

　　本港樓價真正大瀉皆由大規模本地事件引發，貿易戰在經濟上的影響幅度不算大，未至於令樓價懸崖式下跌。

　　前港區全國人大代表劉佩瓊

　　宏觀經濟或者市場釋放出利好消息，樓市才有進一步向上的動力。

　　萊坊：港9月樓價增幅創2年低

　　【香港商報网訊】記者鄭珊珊報道：萊坊發布2018年第三季《全球樓價指數》總結了今年前三季香港樓市的表現，指數在9月份按年上升4.9%，惟增幅為2年以來最低。截至9月底，香港一般住宅樓價累計升幅是15.7%，排名全球領先。然而，驚人的樓市升幅或成絕響，未來幾個月樓市可能會出現顯著改變。

　　萊坊指出，恒生指數一直作為香港樓市的領先指標，但最近下跌了12%，加上全球貿易戰走勢尚不明朗，貨幣走強及針對發展商全面開徵的空置稅，幾大因素綜合作用之下，該行預計明年住宅樓價下跌。

　　明年港島寫字樓租金或跌

　　寫字樓方面，萊坊董事及大中華區研究部主管紀言迅表示，港島區甲級寫字樓租金上升近4年後，10月份就已經失去上升動力。與往年相比，今年內地公司在香港尋找新寫字樓空間的數目很少。紀言迅預計，明年港島區寫字樓租金跌幅首當其衝，跌幅1%至4%。九龍區方面，貿易戰導致寫字樓租賃需求減弱而令成交減少，料明年區內寫字樓租金增幅將放緩至1%至3%。

　　香港中文大學國際貿易及中國企業課程聯席主任李兆波接受本報採訪時稱，一般研究報告中的統計數據往往具有滯後性，高達一成多的升幅顯然已經是過去式，最近樓價相對最高位已經下跌了5%。他預計，未來一年香港樓價會較年初再跌7%到25%，加上目前已經跌的5%，合共會跌12%到30%，屆時的樓價剛好等於1997年的樓價水平加上多年的通脹數字。

　　對於打工仔和沒上車的住戶至關重要的租金走向，李兆波認為，先前錄得的租金正面效應也會轉勢，新簽的租約一般價格會跌5%到10%。

　　劉佩瓊：貿戰致經濟不明朗

　　前港區全國人大代表劉佩瓊對記者表示，目前市場整體觀望氣氛濃厚，中美貿易戰導致整個宏觀經濟走向都比較不明朗。

　　不過，可以肯定的是，明年樓價的走向一定與宏觀經濟數據掛，因此只有當相關數據或者市場釋放出利好消息，樓市才有進一步向上的動力。

　　萊坊指數追蹤的57個市場中，至2018年9月的過去12個月，僅有8個市場錄得樓價下跌。期內，美國住宅錄得自2016年最後一季以來最緩慢的樓價升幅。2015年以來，美國聯儲局已加息8次，按揭貸款的開支增加，業主的負擔能力受到了影響。

　　萊坊10月份發布的《香港每月物業市場報告》指出，目前經濟環境和利率仍處於可接受水平，樓價不可能像1997年懸崖式下跌。萊坊董事及大中華區研究部主管紀言迅預計 ，2019年一般住宅和豪宅樓價將下跌10%，而超級豪宅樓價將很大機會持平或跌至5%。