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北京調控并未轉向

2017-08-22
来源:香港商报

  近日,北京市住建委放松高價盤預售證審批,豐台區北京金茂府、招商中國璽和華潤昆侖域預售證獲批,預售價格均在9.5萬/平方米左右,已然打破預售價格不超過8萬/平方米的「潜規則」。作為本輪房地產調控的風向標,北京松綁限價是否意味着熱點城市市場轉向的信號?未來調控政策又將如何演變?

  適度放開政策平衡供需矛盾

  為了實現2017年房價環比不增長的調控目標,北京嚴控預售證審批,新增供應量持續低位運行。一方面,新推案項目集中分布在昌平、密雲和平谷等遠郊區域,主城區近乎斷供;另一方面,低售價項目持續增多,相較而言自住房憑藉價格優勢更容易拿到新的預售證,高價盤預售證普遍難以放行。并且,市場已默認房價「天花板」,預售價格不超過8萬/平方米。1至7月,北京商品住宅新增供應量降至163萬平方米,同比減少63%,成交量降至326萬平方米,同比下跌54%。極低供應量很大程度上制約成交持續低迷,并進一步加劇了本就供不應求的局面。

  今年以來,北京房地產市場調控政策成效顯著,房價環比不增長調控目標已經階段性達成,此時適度放開高價盤也屬合理,可以有效應對主城區房源匱乏,緩解供不應求的矛盾。况且豐台區3個高價盤集中獲批預售也僅是個案,并不意味着北京高價項目全面放行。

  松綁或導致報復性反彈

  熱點城市相繼出台并升級調控,強制性行政干預房地產市場,極易滋生市場亂象,集中體現在以下三點:

  其一,熱點城市由「買不到」轉向「買不了」。受制於「四限」政策持續發力,在嚴厲打壓投資、投機性需求的同時,難免會錯殺部分首置以及改善性需求。

  其二,市場資料「失真」。表面上看,前7月熱點城市房地產市場「急凍」,多個城市累計成交量同比腰斬。不過,新開盤項目銷售依舊火熱,南京、上海等市相繼出台新政,要求開盤需公證搖號,市場熱度可見一斑。

  其三,二手房市場明顯降溫。房管局嚴控新房預售價,致使新推案項目售價明顯低於市場預期,銷售也是持續火爆,首開并售罄的案例不在少數。反觀,前期推案項目售價仍處高位,已然陷入去化不暢的窘境。部分區域、板塊甚至出現一二手房價格倒挂,多數城市二手房成交量高位回落,以燕郊為代表的熱點城市二手房市場率先以價換量,價格出現劇烈調整,但是二手房市場并未明顯好轉,成交量依舊維持在較低水平。因此,熱點一二線城市成交持續低迷,主要還是受調控政策嚴厲打壓影響,市民購房需求依舊堅挺,一旦調控政策有所松動,市場或將報復性反彈。

  易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇

  (逢周二刊出)

[责任编辑:蒋琳]
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