【香港商報网訊】在昨日舉行的博鰲·21世紀房地產論壇上，前華遠集團總裁任志強以錄音的方式發表演講，內容涉及調控、房價、地價、租賃市場、金融風險等。他認為，地價上漲一定會影響到住房，并且今年房價可能繼續上漲，防範風險很重要。但是，對於他的部分觀點，著名經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉在此后的演講環節進行了反駁。

任志強

　　任志強看漲：樓市沒有根本性變化

　　任志強表示，從二季度公布的數據看，地價上漲的速度還在持續，這種上漲一定會影響到住房，房價不可能在土地價格上漲的情况出現大幅下跌甚至崩盤。他表示，從住房和土地價格的對比，可以看到，全國的平均房價和土地價格指數之間的關系是非常近的。按照東部地區的現有地價，目前的房價水平基本上處於一個不掙錢或者低利潤的狀態，而中部、西部的房價低於全國土地平均價格。

　　任志強還表示，從土地供給的情况看，已經成為推動房價繼續上漲的必要條件。他表示，今年房價可能繼續上漲，但防範風險是很重要的。

　　任志強指出，房地產企業在2015年-2016年的融資大幅增長，達到8500多億;但在今年1-5月，108家房企的融資持續下滑，包括銀行貸款、票據、發債等其他融資都在下降，雖然6月有所回升，但仍然無法達到過去兩年的水平。而到2018年，房地產行業將迎來一個還債高峰，額度達到3300億;2019年額度則達到4700億，今年、明年、后年房地產企業還債規模將超1萬億。

　　任志強認為，接下來的時間，某些房企的現金流會因為收緊的調控出現危機，而還貸高峰也會影響到一些企業未來的變化。他表示，除非房地產市場快速下行，或者經濟發生波動，否則房地產政策不會做出調整。他還判斷，目前來看，今年商品房銷售額可能再創歷史新高，哪怕增長1%也是增長。

　　鍾偉看跌：近期房價仍會下行

鍾偉

　　隨后上台的北京師範大學金融研究中心主任鍾偉對任志強的觀點提出了不同意見。「大家對於任志強的一些觀點要謹慎看待，」鍾偉稍帶調侃地說，地價并不是影響房價漲跌的決定性因素，就像股票市場一樣，在6000點買入的會被套牢，在2017年初買入三、四線城市幾千畝地的房企也可能會被套牢。

　　對於房企的現金流問題，鍾偉認為，任志強說房企萬億負債會出現現金流問題也是危險的。他表示，今年的房地產不會有大的問題，如果有問題，也是某些企業的現金流在融資條件受限的情况下出現的問題。

　　雖然未來兩三年房企面臨萬億還貸高峰，但房企的現金流問題不太大，因為2016年是個好年景，房企的銷售額大概為12萬億。

　　鍾偉還說道，任志強以前說「在有生之年看不到房價下跌」也是一個危險的觀點，因為任志強會健康長壽，而中國房地產市場也會出現調整。他甚至明確指出，當M2增幅低於10%時，2-3個季度后，也就是今年年底明年年初，內地房價會有一輪顯著的下跌。

　　而說到2017年大規模的樓市政策，鍾偉顯示表示：「我也沒有預期到，這波的限購、限價、限貸來得如此之急。」而對於這輪調控會持續到什麼時候，鍾偉表示：「中國地產要和經濟發展國購，出台政策的部門不同，我們更要分別對待，重點四個字：『長效機制』!當房地產的長效機制浮出水面，現在的所有調控都不會退縮。調控措施不放松，房價不會井噴!」

　　另外，鍾偉為年輕人購房提出來三把「尺子」，一線和準一線城市、核心區、新房或者次新房，3個條件同時都滿足的房子，還值得入手，但是老破小就不要選了。

　　【链接】

　　7月中上旬京二手房網簽量下跌

　　【香港商報网訊】據偉業我愛我家市場研究院數據統計，7月中上旬(1-20日)，北京全市二手住宅共網簽4651套，與6月中上旬相比下滑20.4%，同比去年7月同期下滑66.5%。7月中上旬北京二手宅日均網簽量僅為232.6套，跌破300套，與6月份日均網簽297套相比下跌21.5%，單日最高網簽量為7月17日的375套。今年3月份之后，北京二手住宅網簽量持續下滑，日均網簽量基本是一月下一個台階。偉業我愛我家市場研究院預計，依此走勢，7月全月北京二手住宅網簽量將很大概率不足7000套，將再創新低。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，隨著交易量的持續低迷，二手房價則自5月開始逐步下跌，且5月份以來房價的跌幅在逐步擴大，房價下跌的範圍也逐步從大戶型高總價的非普通住宅蔓延至中小戶型的普通住宅，房價普降正成為北京二手房市場的大趨勢。

　　滬加強商品房銷售監管

　　【又訊】上海市住房和城鄉建設管理委員會與上海市物價局聯合發布《關於加強商品住房及其附屬地下車庫(位)等設施銷售監管的通知》。通知指出，房地產開發企業應當嚴格按照備案價格以及有關規定，對外銷售商品住房及其地下車庫(位)等附屬設施，不得超備案價格銷售。對未按通知要求執行的房地產開發企業，情節嚴重的降低直至取消房地產開發企業資質。

　　【觀點】

　　顧雲昌：用市場手段調控

　　「非市場行為隱藏很多風險，需要尽量用市場手段參與。希望行政調控頻率減少。」住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌在論壇上說。對於接下來整體樓市走向，顧雲昌認為，2017年上半年交易量同比2016年仍為增長態勢，下半年交易量可能放慢，但整體走勢并不明朗。不過他指出，目前熱點一、二線城市樓市走勢已經下行，今年下半年下行城市會越來越多，而到了2018年，總體將會下行。

　　「總體房價上漲背后，土地錯配是隱患因素。先要把土地錯配因素，通過供給側改革或者改善解決。」顧雲昌指出。「稅收、金融、土地供給方面的改革等都是構成長效機制的主要組成部分。」顧雲昌這樣說道。

　　劉洪玉：GDP住房投資占比超10%

　　在論壇上，清華大學房地產研究所所長劉洪玉指出，目前內地的住房套數和家庭戶數的比例整體超越了1：1，基本的住房需求總體上得到了滿足。談到住房投資，劉洪玉表示，在城鎮化發展的過程，住房投資最高水平的階段，它的投資規模應該是占GDP的7%-9%，這是國際上的發展規律。然而近幾年該比例超過了10%，接近13%。