作者：易宪容

　　当前内地主流媒体基本上认为，今年317之后，北京及全国许多地方政府出臺了一系列的房地产市场调控政策，以此来全面封杀房地产投机炒作，来遏制房价过快上涨，所以中国房地产市场价格下行将成为一种趋势，因此，住房市场也将逐渐回到居住功能。

　　在这些主流媒体看来，政府一再强调：房子是用来住的，不是用来炒的!围绕这个定位，各地因城施策、分类调控，两个月来，就有超过60个城市出臺了近百个调控措施，不只是一、二线，连三、四线甚至热点城市周边的区县也加入进来，内容从限购、限贷到限价、限售，再到限离婚、限商住等等，地方政府能够想到和想不到的手段都用上了，全方位封堵任何炒房的可能性，从而遏制房价过快上涨。

　　对於这样的论调，看上去十分具有市场逻辑性，因为，在他们看到，未来房地产市场之所以会调整，就在於中国的房地产市场重新定位的原则已经确立，住房生产就是用来住的，而不是炒作的。即通过政府严格管制的房地产市场调控，住房市场将回归理性，回到居住功能。可以说，他们举出政府对房地产市场的重新定位的原则，肯定会对未来房地产市场产生重大影响。这应该是没有多少问题的事情，也是未来中国房地产市场發展的主线与方向。

　　但是，要落实这个房地产市场重新定位的原则，仅是行政的调控手段，要挤出房地产市场泡沫，要让房地产市场回归到居住功能，无论这些房地产调控政策範围有多少广泛，无论地方政府所使用的计划经济的方式或政府管制的方式有多少种，比如限购、限贷、限价、限售、限离婚、限商住等等，这些行政性的调控政策根本不可能挤出房地产市场的泡沫，因为它无法让内地当前以投机炒作为主导转型向消费为主导，并让房地产市场回归到居住功能。

　　措施短期的、行政的、可变的

　　因为这种房地产调控的管制政策不仅是短期的及行政性，也是随时可以改变的。比如限制在此期间购买的住房在2年内不準的交易，如果购买住房者完全是用投机炒作，购买之后先可前2年出租，等2年之后，如果房价涨再卖出不是可以吗?还有，对於限购，这些政策不仅随时可放开，而且即使现在，已经有城市就以引进人才为理由，正在把这种限购政策放开。所以，这些短期的行政性的房地产市场的调控政策随时都可能通过行政性方式放开。这样的房地产市场调控政策对市场起到作用十分有限，它是根本不能够让住房回到居住功能的。

　　更为重要的是，既然房地产市场知道现行的多数调控政策都是短期的和行政性的，这些政策随时都会由於土地财政及GDP等原因而放开，那么无论是现在持有的住房者，或想进行的购买住房者，都会认为这些政策对房地产市场价格调控所起的作用会十分有限，甚至於会如前十几年一样，房地产市场越是调控，其房价越是上涨，从而使得房地产市场的价格上涨预期根本就不改变。

　　必须扭转房价上涨预期

　　就目前中国房地产市场基本上是一个投机炒作为主导的市场情况来说，只要房价上涨预期不改变，那么最严厉的房地产调控政策，住房的投机炒作者都会千方百计地突破这些政策进入市场。最近到外面吃饭，有一个朋友就说，他目前有6套住房了，而且他又看好一套房子，还準备购买之。所以在现在这种房地产市场政策下，它不仅会让所进行房地产市场调控城市的房价不下跌，也可能会影响没有调控的三、四线城市的房价上涨预期。

　　所以无论是在正在进行房地产市场调控的一、二线城市的市场，还是没有进行房地产市场调控的三、四线城市的市场，整个中国房地产市场的房价都不下跌反之因为调控上涨。在当前这个以投机炒作为主导的房地产市场，及这个市场的住房价格只能让投机炒作者才有能力进入的市场，如果这些城市的房价不下跌反之上涨，那么这些城市的房价是不可能回归理性的，也是无法绝大多数住房消费者有支付能力进入市场的。在这样情况下，房地产市场如何挤出泡沫，如何让它回到居住的功能上来?

　　利润缴税 令人无利可图

　　要挤出房地产市场的泡沫，要让房地产市场回归到住房的居住功能上来，核心的问题不仅在於对房地产市场投机炒作者目前这种行政性的事前限制，而且在於对於房地产市场投机炒作者进行事中及事后限制，即住房购买之后，只要是投机炒作赚钱进行交易或卖出就得以累进个人所得税把这些收益收回，或让住房投机炒作者无法可图，这样才有可能把短期的住房投机炒作者挤出市场。

　　如果他们购买的住房是用於出租，但其出租的收益也要用税收政策固定在市场平均收益率水平上，否则就违法。只有这样，这才是让房地产市场泡沫挤出及让它回归到居住功能的关键所在。否则，目前香港的房地产调控政策比内地要严厉得多，事前的税收政策也很多。但是香港的房地产市场为何事前出臺限制投机炒作的税收政策那样多，那样严厉，香港的房地产市场炒作仍然还是十分严重，房价还是持续飙升呢?最大的问题就是没有对住房的投机炒作进行事后的限制。

　　所以香港住房投机炒作者一方面会采取各种方式来破解这些事前的房地产税收政策的限制，另一方面他们还有计算或预期，如果其购买的住房事后卖出时，其获得的收益远大於目前事前限制付出的成本时，他们同样会涌入房地产市场。可以说，就目前的香港房地产市场来说，如果不在事后即购买的住房在事后交易时把其获得利润水平严格限制，并用累进的资本利得税进行限制，或还是允许住房投机炒作者进入炒作，那么香港的住房建造得再多，要让房价下跌调整是不可能的。

　　由事前限制 变事中及事后

　　目前内地房地产市场的情况比香港还要糟糕，房地产市场事前限制无所不用其极，但实际上这些事前管制的行政性政策能够起到作用十分有限。香港房地产市场事前严厉限制的经济槓桿都起不到限制房价飙升作用，更何况中国内地所采取的都是行政性的短期的房地产市场调控政策呢?