中央黨校國際戰略研究院世界經濟室副主任 陳建奇

 

　　中國是否開征房產稅的問題已經在政府與學術界討論多年，2003年中共十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善市場經濟體制若干問題的決定》，提出“條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅”，這被認為是中國高層將房產稅列入改革議題的標志，當時距今已經有近十三年的時間。即便從2011年1月28日上海、重慶率先開展個人住房房產稅改革試點的時點計算，中國房產稅正式試點運行也已經歷了五年多的時間。

 

　　然而，房產稅依然尚未在全國范圍內推出，體現了推行房產稅的復雜性和艱巨性。今年7月23日，在成都召開的G20財長和央行行長會議上，財政部樓繼偉部長表示要義無反顧地推進房產稅改革。房產稅再次引發社會熱議，但結合當前形勢來看，推動房產稅改革可能面臨著新的挑戰。

 

　　房地產去庫存要求營造房價上漲預期

 

　　房地產去庫存是今年中央經濟工作的五大任務之一，也是供給側改革在今年的工作重點。從理論上看，去庫存最好的方法是降價，通過下調房價增大市場需求，使得需要購房但沒有能力購房的民眾可以伴隨著房價下降而成為購房群體，由此拉動房地產去庫存。然而，房地產是投資品，股市暴漲暴跌反映了老百姓有買漲不買跌的習慣，在房價持續下降過程中，民眾可能形成下跌預期而延緩購房，但房價大幅下跌卻容易導致擁有住房的人群加快出售住房，由此可能加劇供需失衡局面，導致房價暴跌甚至出現危機的問題。

 

　　房價下降不僅影響房地產交易的供需平衡，還會影響房地產抵押品價值。擁有大量房地產抵押的商業銀行等金融機構可能由于房價的下跌而增大風險，地方政府土地財政由于房地產市場而難以為繼，先前通過土地作為抵押的地方融資平臺等相關貸款可能滋生新的風險。通過降價去庫存的效果有待觀察，而且可能還會引發其他領域的問題，從而房地產降價難以成為政府去庫存的占優策略。

 

　　結合今年以來房地產的表現來看，漲價成為去庫存的重要方式。政府在去年以來持續下調房地產貸款利率，放寬房地產貸款條件，而且諸多城市放開了限購等行政管制措施，一線城市及二線熱點城市具有人口流入及基礎設施等優勢，這些地區房地產市場吸引大量資金流入，北京、上海、深圳等一線城市房地產持續暴漲，南京、廈門、合肥等城市房地產出現了搶購現象，這些城市去庫存速度大于預期，突出了房價上漲去庫存的較好效果。

 

　　房價上漲去庫存具有其內在的道理，只要民眾預期房價上漲的速度超過資金成本，那么購房就成為資金保值增值的重要手段，特別是在當前利率比較低及貨幣相對寬松的背景下，房價上漲容易引發資金的大規模進入，催生房地產去庫存的提速。雖然房地產價格的未來走勢仍然有待觀察，但如果為了實現去庫存的目標，那么如何營造房地產上漲預期可能成為重要的看點。

 

　　去庫存背景下開征房產稅可能推高房價

 

　　從上面的分析來看，在當前各級政府實施去庫存戰略之際，房價不能出現單邊普遍下跌的預期，房產稅改革不能改變這種態勢，否則去庫存的壓力會顯著增大。在此背景下，房產稅的實施不僅無法穩定房價，反而可能導致房價進一步上漲。

 

　　一方面，開征房產稅并不必然對房價構成下行壓力。上海已經實施房產稅試點五年多，但上海的房價未改上漲態勢，今年以來還出現了較大幅度的上漲。上海房地產的經驗表明，房產稅未必促使房價穩定或者出現下降。未來中國在全國推行房產稅，如果沿用上海的房產稅制辦法，那么有理由相信全國房價的總體態勢可能不會受到房產稅的影響。

 

　　另一方面，房產稅的開征可能通過轉嫁等方式推高房價。當前中國如果全面推行房產稅改革，那么房地產的持有成本將上升，如果該成本無法轉嫁，那么房地產投資等需求將下降，房地產去庫存的問題可能受到影響。為了保障開征房產稅后去庫存政策的落實，政府應保證市場對房地產投資等需求的穩定，直接的結果就是讓房產稅能夠轉嫁到房價，否則房地產投資需求下降的問題或許無解，因而，出臺房產稅的結果可能是房價的進一步上漲。

 

　　房產稅改革應兼顧房地產市場的穩定

 

　　如何保證房產稅既能盡快推出，同時又不影響房地產市場穩定，尤其是能夠保證房地產去庫存政策的有效落實，這是中國房產稅改革的重點和難點。結合當前的形勢看，盡管房產稅開征面臨著諸多挑戰，但通過優化制度設計，房產稅改革還是有可能兼顧房地產市場的穩定。

 

　　首先，房產稅應該采取累進稅制。累進稅率的設計為政府促進房地產市場穩定提供重要的政策工具，通過實施房地產累進稅率，擁有更多住房的人群可能面臨更高的房產稅率，由此有助于避免房地產大量集中到少數人手中的問題，同時也有助于遏制炒房團集中炒房引發房價暴漲的問題，結果將有助于促進住房市場的供需平衡及結構優化。當然，累進稅率的具體制度安排需要詳細的研究，否則不恰當的稅率可能引發房地產市場的劇烈波動，較為穩妥的做法是先采取較低的稅率，然后再根據市場表現進行動態調節。

 

　　其次，房產稅應因地施策或者因城施策。中國各地房地產庫存及價格都存在較大差異，如果全國統一實施相同的房產稅，可能使得有些地方房地產市場陷入困境，而有些地方房地產市場依然過于火爆。結合現實的情況看，房產稅的實施權限應下放到地方政府，由各地自行決定稅收細則及開征的時機。針對房地產庫存壓力較大的三四線城市，可以考慮暫緩開征房產稅，以免增加新的不確定性，也可以考慮開征房產稅，但將相關的收入用于補貼購房者，由此釋放潛在的住房剛需，緩解去庫存的壓力。

 

　　第三，房產稅改革應與國家稅制改革相結合，保證總體稅負不出現上升，為房地產發展營造穩定的宏觀環境。房產稅收將為政府帶來新的收入，但同時也增大社會的稅收壓力，影響個人可支配收入，可能對宏觀經濟發展構成制約，影響宏觀經濟穩定，反過來影響房地產穩定發展的環境。政府通過稅制結構優化改革，開征房產稅的同時降低個人所得稅等稅收水平，平滑社會微觀主體的收入水平，促進宏觀經濟發展穩定，有助于促進包括房地產在內的產業經濟穩定。

 

　　注：本文僅代表作者本人觀點。