【香港商報網訊】上海內環罕見住宅用地昨日開拍，優越的位置不負眾望令全國土地成交史上最貴地王紀錄被打破。融信集團以110.1 億元的成交價格競得該地塊，樓板價100315元人民幣/m2，溢價率139%。扣除商業配套以及配建保障房，實際樓面價約11萬元/m2，可售面積樓板價14.3萬/m2。

　　此外，上海昨日還有兩幅地塊被拍賣，分別位於青浦區徐涇鎮以及寶山區顧村鎮，最后樓板價均創新高，分別拍得6億和67.9億元。昨日，上海成交三宗地，累計收金183.9億元

　　未來售價或超15萬/m2

　　昨日上午，融信集團經過一個多小時的激烈競爭成功競得上海靜安區中興社區N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，最終成交價格110.1 億元，樓板價100315 元/m2，溢價率139%。扣除商業配套以及配建保障房，實際樓面價約11萬元/m2，可售面積樓板價14.3萬/m2。

　　這是自2004年土地招拍挂以來上海內環內首次出讓的住宅地塊，不但地塊面積大，而且地段優越，距離上海火車站、外灘直線距離均約兩公里左右。本次土地出讓共有18家開發商參與競買，包括：金茂+中鐵置業、招商、保利地產、仁恆、中糧、新城、龍湖、華潤+華發、融創、萬科、葛洲壩、旭輝、融信、世茂、市北高新、雅居樂、合景、金輝。

　　此次拍賣共包括兩幅相鄰土地，332-01-A地塊出讓面積為19651.2平方米，333-01-A地塊出讓面積為11382.9平方米。出讓總面積31034.1平方米，容積率3.54，起始報價46億元，總建築面積109754平方米，其中商業占10%，住宅比例高達90%。

　　目前，該地塊周邊項目的售價普遍在9萬元/平方米以上，6月開盤的聖和靜安公館均價為9.4萬元/平方米，萬科翡翠雅賓利均價超過9萬元/平方米，中糧地產開發的天悅一號將於9月底入市，此前業界預估的價格為11萬元-13萬元/平方米。有不少評論稱，上述項目未來售價毫無疑問將超過15萬/m2。

　　寶山房價將破8萬

　　繼上午拍出全國住宅最高單價地塊后，昨日下午，上海土地市場又迎來了兩幅住宅地塊出讓。

　　兩幅地塊分別位於青浦區徐涇鎮以及寶山區顧村鎮，兩幅地塊樓板價均創新高。中駿以6億元的價格斬獲青浦區徐涇鎮徐南路北側08-04地塊，樓板價約4.5萬元/m2，溢價率165%，刷新了徐涇板塊的最高單價地塊紀錄。按照上海中原地產市場分析師盧文曦的推算，從成交樓板價來看，未來保本價至少6.8萬元/m2以上。

　　另一幅開拍的地塊是寶山區顧村鎮N12-1101單元06-01地塊。建發聯合體以67.9億元的價格拿下地塊，樓板價達到53700元/m2，溢價率114%。盧文曦指出，從成交樓板價推算，未來保本價至少8萬元/m2以上。周邊大部分產品均價在4萬元/m2左右，最貴的大寧北玉蘭公館8月成交均價為4.7萬元/m2。

　　地王頻現風險凸顯

　　業內人士指出，北上廣深等一線城市，經過了逾20年的高速投資開發建設，城市可供開發建設的新增用地數量越來越少，為了遠離三四線城市庫存高的風險，更多的開發企業還是選擇重返一線城市，在「僧多粥少」的情况下，使得一線城市每塊土地的競奪都异常激烈，高溢價自然也成為樓市常態。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，從上海樓市走勢來看，由於「滬九條」的嚴格執行、市場需求在前期大量透支，4-5月上海商品住宅的走勢會逐漸趨於理性，二季度已經呈現「量跌價穩」供求繼續博弈的特徵。但是，由於5月份以來「地王」頻出，因為「地王」的頻現三季度上海樓市再現量價齊升，「地王」成為干擾上海樓市回歸理性的一項非常重要因素。評論員崔書文表示，現在看這種局面想去緩解有一定難度，一線城市供的地越來越少，但需求沒有減少，現在城市發展的格局就是一線城市越來越大，人口越來越多，需求不減，供給少了，所以房價不斷的攀高，地王不斷產生，這種現狀的背后是地區之間經濟發展不平衡，人口流動導致的。

　　新華快評稱，地價房價過快上漲帶來的投資性需求并非真實有效的住房需求，只是從開發商手里轉到了投資者手里，并沒有真正實現去庫存。

　　所以緩解這個難題，根本上是要解決地區經濟發展不平衡的問題，但是這是一個「慢活」，救不了眼下這場火。能救眼下這場火的辦法就是金融手段，現在幾個層次都是在需求端收緊信貸，買房的人買房難度加大，買房需求減少，想辦法緩解供需矛盾。使需求逐漸降下來，供給之間的矛盾差就小了，可能會有局部的緩解。