“團結香港基金”發表首份土地及房屋政策研究報告，建議推出全新“補貼置業計劃”。左起：曾維謙、王于漸、鄭李錦芬、黃元山”

　　【香港商報網訊】記者李淇報道：醞釀近一年，由全國政協副主席、前行政長官董建華牽頭成立的團結香港基金，昨日正式發表首份研究報告，以土地房屋政策研究打頭陣，建議多管齊下增加土地供應，包括推出「補貼置業計劃」，提倡新建公營房屋均可讓低收入人士租賃或購買，并鎖定補地價金額以加快單位流轉，最終目標是令八成港人能夠置業，比董建華擔任特首年代的七成人置業計劃更進取。

　　建議所有新建公屋俱可租可買

　　土地供應不足及房屋供應過慢、樓價太高都是香港社會的頭號挑戰，團結香港基金昨日以「地盡其辟、百堵皆興、屋盡其利、萬家受惠」為主題，發表首份研究報告，就本港土地及房屋政策進行深入研究并提出建議，并定下為香港家庭八成置業率的目標。

　　港大金融學院經濟學講座教授兼基金顧問王于漸在記者會上，建議政府推出全新的「補貼置業計劃」，提倡所有新建成的公營房屋，都以「置業」為目標。有能力置業的市民可如現時居屋計劃一樣，以優惠價置業；無力置業的市民亦可租置，又或以「先租后買」方式先上樓租住，待有能力時再購買物業，同時調整補地價政策，令購買價則永遠是入住年份的優惠價格，不隨市價調整。

　　政府擔保95%按揭10萬首期上車

　　報告建議，有關計劃由政府擔保，銀行提供90%至95%按揭幫助市民上樓；例如以一個市值400萬的單位為例，政府可以200萬出售，并擔保做95%按揭，市民只需付出10萬元首期即可「上車」，日后樓價若飆升，補地價亦只會鎖定在買入時樓價的一半，不用補差額，甚至下跌時可按市價付少一些。

　　報告認為，房屋政策應讓市民做到短期置業、長期致富為目標，定價則可根據當時計劃入息上限而定，但限定單位於購買后首5年不得出售或出租，以阻止投機者藉「計劃」炒賣。至於出售或出租時是否如目前居屋須補地價或如何補地價，則仍待探討。

　　鎖定補地價金額加快單位流轉

　　王于漸指出，新的資助房屋政策的癥結，是解決了補地價問題，讓市民可以完全擁有該單位并售出，加快市場的流轉。他指，現時很多市民無法「上車」，主要是買不起400萬元的樓，200萬元就勉勉強強做得到，但都要有銀行借九成五才做到，認為政府可介入解決問題；但他強調，政府只是擔當擔保的角色，申請者仍需自己完成首期外其餘95%的所有供款，當局不會提供任何補貼，故不會因此造成福利主義或對受資格人士造成雙重資助優惠。

　　被問到前特首董建華亦曾經倡議七成市民做業主，最終政策因樓價大跌而落空，王于漸認為，是當時遇上金融風暴所造成的歷史問題，但既然本港樓價會繼續上升，而成為業主是市民的訴求，就應該要考慮有何方法協助市民成為業主，「如果市場機制幫助不到，政府應該要幫助，否則社會只會永無寧日。」

　　入息資產限額與公屋居屋相若

　　他又承認，新政策定位不只幫市民有屋住，目標是置業。他建議入息及資產限額，跟現時申請公屋居屋差不多，甚至放寬一些，令部分中產受惠，并限制申請家庭要有超過一半成員是永久居民。他認為，入息及資產限額仍有限制，故不會對私人市場造成太大影響，亦不會令「輪候冊」延長。

　　團結香港基金總干事鄭李錦芬就表示，希望政府為住戶提供一個明確的補價目標，幫助他們成為真正業主，不再需要不斷追逐一個浮動、水漲船高的市場比例去補地價外，同時亦加快土地開發進程，以徹底解決香港土地不足導致樓價高昂及阻礙其他民生設施發展問題，令港人最終安居樂業，減少怨氣及社會矛盾。

　　張炳良：政府歡迎獻策

　　就團結香港基金發表研究報告，建議推出「補貼置業計劃」，運輸及房屋局局長張炳良表示，公屋和居屋有不同針對對象，初步認為有需要維持公屋和居屋兩種不同模式，長遠房屋策略的目標是重建房屋階梯。（記者 林駿強、周偉立）

　　宜維持公屋居屋資助形式

　　團結香港基金昨日提出極為進取的房屋政策，但政府對此有所保留。張炳良表示，歡迎不同團體對房屋政策提供意見，會詳細研究有關的建議，惟他指公屋和居屋有不同的對象，應維持現時的資助形式。

　　張炳良指，當局進行長遠房屋策略諮詢時，對房屋問題有很多討論，策略的目標是重建房屋階梯，包括出租公屋和資助房屋，應付社會不同需要，又認為很多市民，透過租住公屋應付住屋需要是最貼切。他說，公屋和出售的資助房屋對象不同，現時以公屋協助一些有房屋需要的人是最貼切的，房委會也有「綠表」的安排讓公屋居民購買居屋。

　　梁志祥：類似租置計劃

　　民建聯房屋事務發言人、立法會議員梁志祥認為，團結香港基金的建議，當中「租完一輪再購買單位」的內容，類似租置計劃；他稱，雖然有些「舊酒新瓶」，但仍是「好的建議」，又認為將公屋出售，可令居民不用「頻撲」地買樓；不過他稱長遠來說，政府當局要盡快興建公營房屋，即公屋及居屋，才可紓緩房屋供應不足的問題，并平抑樓價。

　　工聯會立法會議員、立法會房屋事務委員會副主席麥美娟說，該基金的建議可以引起社會各界的討論，尤其是討論置業的重要性；她稱，置業雖然重要，但社會都有聲音認為，住屋不一定要置業；她認為針對本港的房屋情況，最逼切的是要解決公屋輪候冊的問題，多建公營房屋；她亦稱，如類似租置計劃的情況有增加，也要做好相關管理。

　　對於團結香港基金建議進一步填海及開發郊野公園以取得額外土地作建屋用途，世界自然基金會香港分會表示，香港在未來的中長期房屋供應量足夠，統計處亦推算香港人口會於2043年左右達至頂峰后，人口將逐步回落，預料房屋需求將隨之下滑，故不認同報告所述的「土地問題」，重申香港不需要進一步填海及開發郊野公園，犧牲彌足珍貴的自然生態環境。

　　促審視綠化及郊野公園土地

　　除了房屋供應不足，香港醫療、工商業等用地亦嚴重短缺。然而，地從何來？團結香港基金昨日就土地開發提出建議，促請政府必須加快改變土地用途及落實新發展區；長遠建立土地儲備，因應市場變化迅速解決供求失衡問題。他們又希望市民能務實探討問題，審視綠化地及郊野公園的生態價值等，再決定是否修改其覆蓋範圍以發展土地，而非「一刀切」全盤否定其發展。（記者 李淇報道）

　　建議政府建立長遠土地儲備

　　據研究報告的「增加土地建議」章節中指出，香港近年開發土地及填海工程近乎停頓，加上受官僚程序及政府審批過程復雜，令發展備受掣肘。然而現時香港有約40%土地屬於郊野公園、綠化地占27%，剩下24%已開發土地當中，只有7%是住宅用地；換言之，郊野公園等於全港所有已發展土地1.6倍（見圖）。

　　報告建議，政府應建立長遠土地儲備、拆牆松綁加快審批流程，同時加強與業界溝通，增加補地價計算機制透明度；亦可成立多方平臺，建立科學的基準和方法，重新討論加入更多填海工程、改劃土地用途、發展棕地等，并全面審視所有郊野公園生態價值、服務、用途等，決定是否有需要修改郊野用地覆蓋範圍；同時定期審視土地供需平衡、社會經濟需要等因素，考慮發展一些本來被劃作郊野公園的土地。

　　市民應先了解土地短缺事實

　　對於市民對開發郊野公園的反響大，報告同意綠地對香港有無可置疑的環保價值；但認為《郊野公園條例》已制訂近40年，本港現時樓價飆升、人口增長、土地嚴重短缺情況下，發展郊野有關土地的可能性不應完全排除。

　　團結香港基金研究員曾維謙認為，現時社會對發展郊野公園討論，大部分流於「原則」和「感性」意見，建議市民應先改變心態，了解土地短缺的事實，以客觀冷靜、實事求是態度審視土地供應途徑，在維護大自然生態的前提下，撥出空間以解燃眉之急。

　　曾維謙認為，要扭轉眼前形勢，讓大眾享有可負擔房屋，得到適切醫療服務，保障父母年老時有充足照料，社會便應明白，到底應恪守原則全盤否定其發展，還是為了城市福祉和長遠發展「妥協」，探討「社會禁忌」的土地供應議題，「考慮到土地短缺問題的嚴重性和迫切性，沒有任何一個方法是所謂的『最后關頭選擇』（last resort）」。

　　房會房協擬合併出售3000單位

　　房委會與房協正商討將明年新一批約3000個資助房屋單位合併出售，但暫時未有定案。房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝表示，房委會與房協的資助對象，入息及資產限制相若，若能以同一張申請表集中處理，將降低行政成本。公屋聯會主席王坤預料計劃將反應熱烈，或會超額申請數十倍。（記者 周偉立）

　　省行政成本并方便申請者

　　黃遠輝昨早出席電臺節目表示，房協和房委會的居屋申請對象相若，屬於同一資產與入息上限的組群，相信一併處理申請可節省行政成本，合資格申請者亦不必分開兩份申請表作出申請，對社會有一定好處，不過有關細節仍在商討當中。

　　他又說，居屋定價可能有所差異，不過仍是根據當區樓價七成而定，因此房委會不同地區的居屋價格會不同，相信即使房協和房委會的居屋樓價折扣不一樣，亦不會影響成功申請者選擇樓宇的決定。問到房委會以「3年樓花」的形式出售居屋，會否擔心太長時間影響市民置業決定，他認為不論是資助房屋或公屋，始終無法跟隨樓市，3年時間可以配合市民家庭計劃需要，讓市民提早申請，為未來組織家庭作準備。

　　王坤料超額申請數十倍

　　房協主席鄔滿海表示，早前房委會推出的居屋需求大，給人供不應求的感覺。房協位於沙田36C區的「綠怡雅苑」興建進度良好，加上服務對象相若，可與新一期居屋明年初一併發售。「綠怡雅苑」與新一期居屋合共有3000多個單位，數量不算太多，不擔心與居屋「搶客」。

　　王坤認為，現時樓價仍然高企，預計市民將反應熱烈，會超額申請數十倍。他提醒市民因房委會擬以「3年樓花」的形式出售居屋，期間難免有利息調整，申請人需考慮負擔能力，避免出現斷供情況；資深產業測量師彭兆基認為，樓市年底開始供應逐漸增多，現時定價已經未有以往進取，預計樓市將橫向發展，或者輕微下調。