地段的價值，就藏在規劃中。跟着城市規劃走，住家、投資永不愁。半年前（2023年底）才公佈規劃的西麗湖國際科教城真是個「寶藏區域」，值得期待。首先來看看西麗湖國際科教城的地理位置：位於南山區北部，囊括西麗大學城、留仙洞總部基地、西麗高鐵新城等片區，總面積約69.8平方公里（如下圖）。

    據介紹，西麗湖國際科教城規劃中至少有四大「興奮點」：目標超高，機制王炸，基礎深厚，條件拔萃。規劃提出：「要把西麗湖國際科教城建成影響力卓越的世界一流科教城，全球頂尖科技創新高地和大灣區高水平人才集聚區。」西麗湖建設的國際科教城，不是一般的科教城，其瞄準的是「世界一流科教城」，對標的是矽谷。而且，還旗幟鮮明地提出要成為「全球頂尖科技創新高地」。

    在科技創新方面，深圳至關重要的有三個區域：西麗湖國際科教城、光明科學城和河套深港科技創新合作區。橫向比較來看，西麗湖國際科教城擁有國家、省、市各類創新載體達到458家，其中國家級創新載體26家，聚集了深圳50%以上的高校資源和60%以上的高層次人才。國際科教城集中清華、北大、哈工大、南科大、深大、天大佐治亞等七家高水平高校，還將引入港大。國際科教城擁有95名全職院士，4900名高層次人才（佔全市60%以上），超8.6萬名在校師生，在站博士後超2000名，諾獎實驗室9家，國家、省、市級創新載體超500家。大疆、傳音、樂普、和而泰、沃特、優必選、深信服、光峰光電、航天工業、天瓏等超50家「獨角獸」「隱形冠軍」企業在國際科教城競地獨建或聯建總部大樓。

漢園茗院區位示意圖

    作為個人，置業不可不參與分享西麗湖國際科教城的發展紅利。從自住來看，這裏是鬧市桃花源，左手自然資源，右手人文環境，為不可多得的宜居之所。從保值增值來看，這裏是深圳未來頂尖人才、頂尖創富群體匯聚之地。曾經有學者做出判斷：南有深圳灣，北有西麗湖，南山的未來在西麗。在國際科教城內如何選擇項目？當然要選擇重點發展建設片區。我們整理規劃在建的項目，發現大部分項目都聚集在即將發售的漢園茗院所在片區。

    漢園茗院周邊在建重大項目包括：南科大醫學院及南方科技大學附屬醫院（校本部）項目位於漢園茗院北面。南科大醫學院定位為世界一流的研究型醫學院，首任院長王松靈教授為目前我國口腔醫學領域唯一的中國科學院院士。南方科技大學附屬醫院（校本部）規劃為三甲醫院。項目2023年已開工建設，佔地面積約12萬㎡，建築面積超過30萬㎡，投資約30億元。

    天大佐治亞理工深圳學院位於漢園茗院南面。天大佐治亞理工深圳學院由深圳市政府、天津大學、美國佐治亞理工學院（與麻省理工學院、加州理工學院並稱為美國三大理工學院）合作共建的研究型大學。天大佐治亞理工深圳學院將打造成為我國中外高水平合作辦學的典範，建設中國特色、地方特質的世界一流大學。項目2022年開工，佔地面積約約17萬㎡，總建築面積約19萬㎡，總投資18億元。

天大佐治亞理工深圳學規劃圖

    深港科學園項目位於漢園茗院西南面。深港科學園作為深港合作重點項目，佈局兩家高端科研機構：一是南科大深港微電子學院，由南科大與港科大聯合建設，重點培養國家稀缺的微電子領域高端人才；二是深港精準醫療創新轉化中心，開展精準醫療國際合作研究及人才培養。深港科學園預計2024年7月開工，佔地面積約5.5萬㎡，建築面積約14.6萬平米，預計總投資約為14.4億元。南山紅花嶺基地位於漢園茗院西面，為深圳市重點推出的高標準建設、高效能企業集聚的「工業上樓」項目，重點引進高精尖智造頭部企業。企業入駐後，每年可產生營收上千億元。項目2022年開工，計劃用地面積約11.8萬㎡，總建築面積99.2萬㎡，預計總投資近100億元。

紅花嶺智造產業園規劃圖

    以上四個項目，投資總額超過150億元，將給片區帶來高端產業、人才和醫療等公共配套。而且，規劃要求，這一片區將來新增用地主要作為教育科研用地，為清華大學深圳國際研究生院、北京大學深圳研究生院、哈爾濱工業大學（深圳）等高校改擴建提供土地儲備。規劃要求，科教用地原則上不安排住宅功能，僅提供宿舍和小規模過渡周轉用房。因此，片區不再將有新的住宅供應。可以說，片區住宅將來非常稀缺（不像其他一些區域有相對較多住宅供應）。

    稀缺決定價值。強烈建議考慮西麗湖國際科教城，考慮漢園茗院：漢園茗院A區總建築面積約17.7萬㎡，他的身後是曾開發了海德園、匯城茗院等多個著名樓盤的新潤園地產，准現樓銷售，所見即所享。項目接駁地鐵5號線長嶺陂站，一站直抵深圳北，東抵羅湖，西至前海；北站、西麗雙高鐵樞紐左右逢源。窗前坐擁西麗湖一線景觀資源，推窗塘朗山綺麗風光，遠眺長嶺陂水庫秀麗景觀，六重疊景園林移步易景，舉步即達登山步道，愜意享受身心舒暢。坐享樓下約4萬㎡集中商業，以及周邊約10萬㎡寶能環球匯MALL、6萬㎡塘朗城商業等，時刻縱享繁華。優學資源環繞在側，南方科技大學教育集團（南山）長源小學、道爾頓新華公學、南方科技大學教育集團（南山）實驗一小、南方科技大學教育集團（南山）第二實驗學校，深圳大學附屬實驗小學等滿分成長。

實拍圖

    目前漢園茗院營銷中心與美學樣板間皆已開放建面約109㎡-257㎡山湖臻邸靜候發售419席准現樓送精裝，恭候蒞臨大賞。（吳志雄）