【香港商報網訊】記者 王曉蕾 報導：仲量聯行14日發佈深圳房地產市場2019年回顧與2020年展望，深圳董事總經理夏春毅表示，回顧2019年，儘管深圳甲級辦公樓租賃需求整體較為疲軟，租金水平回落，但憑藉大型金融機構與科技巨頭的需求支撐，凈吸納量小幅上升。2020年租賃需求將逐步回暖，租金下跌幅度有所收窄。辦公樓投資市場活躍，總成交金額創歷史新高，大型金融機構繼續看好市場。」優質零售物業市場方面，整體租賃需求平穩，租金小幅上揚，商場深化差異性調整，吸客效果明顯。零售商在2020年對擴張計劃持謹慎態度，將快速調整產品定位以達到精準營銷。國內外機構投資者也將加速布局深圳零售物業。

 

 

 

　　2019年，在經濟增速放緩、中美貿易戰持續、金融監管進一步收緊等多重因素作用下，深圳甲級辦公樓租賃需求整體較為疲軟，但租賃活躍度在四季度稍有回升。全年共錄得200萬平方米新增供應入市，其中接近四成位於前海片區，福田區最少。由於租賃需求疲軟，全市空置壓力迅速上升，至年末空置率達25%，創歷史新高。全市租金水平較大幅度回落。不少業主為達成年底出租率目標，多選擇以價換量以促進成交，其中以優質項目密集、競爭激烈的福田CBD租金下跌最多。後海片區因產業聚集效應，租戶較為穩定，租金降幅較小。

 

　　辦公樓投資市場成交矚目，全年錄得多筆整棟項目成交。由於深圳辦公樓投資市場供需兩旺，總成交金額創歷史新高。得益於新供應較多，能滿足大型機構投資者的自用和投資需求，南山區成交金額列全市之首，與市場發展趨勢及新供應分佈特點一致。種種跡象顯示出大型金融機構看好深圳城市發展，積極布局辦公樓市場。

 

　　仲量聯行深圳商業地產部總監李文傑表示，2020年全市租賃需求將逐步回暖。雖然未來12個月仍有超過180萬平方米新增供應入市，但由於科技巨頭將維持強勁的擴張與升級勢頭，國內外金融機構的需求也將持續上升，預計今年凈吸納量稍高於2019年。值得一提的是，雖然聯合辦公行業進入調整期，但這一新型的靈活辦公模式已為越來越多的租戶所接受，業主也開始在樓宇內增加聯合辦公空間的比例及向租戶提供額外的增值服務。

 

　　全市空置率將繼續上升至26-30%。李文傑指出，因空置壓力短期內難以迅速緩解，部分業主仍將進一步下調租金，其中預計福田區租金跌幅仍較顯著，前海片區由於大量新增供應入市，租金也面臨較大下行壓力。但全市整體租金下跌幅度將較2019年有所收窄。

 

　　仲量聯行深圳投資部總監曾紀欣預計投資市場供需兩旺的勢頭不變，粵港澳大灣區的發展前景吸引更多投資者關注深圳市場，內資保險、企業總部和外資機構投資者的詢盤量有增無減。市場上可售項目較多，買賣雙方的價格預期也比過去更趨一致，2020年投資市場的成交活躍度或將繼續上升。

 

 

 

　　2019年全市租賃需求平穩，商場積極調整以吸引客戶。得益於下半年新增供應良好的開業表現及已落成項目不斷去化，全年凈吸納量超過84萬平方米，較2018年明顯上浮。本土智能終端品牌如華為、OPPO等持續在深圳布點，中端運動品牌與餐飲品牌租賃需求亦較為穩定。此外，美妝以及潮牌服飾品牌擴張意願有所增強，針對年輕家庭的兒童類品牌也頗受購物中心業主青睞。

 

　　另一方面，市區內多家購物中心深化差異性調整，以期提升客戶購物體驗和提高客流量，例如Coco Park（福田）進行品牌升級，成功推出一系列中高端美妝品牌；海岸城上調零售業態比例、引入不少輕奢服飾品牌。截至第四季度末，全市整體空置率為2.3%，較2018年末有所下降。

 

　　全年租金整體平穩，呈小幅上揚趨勢，2019年末租金同比上升約2.4%，漲幅高於上海與北京。此外，深圳市區與郊區全年租金漲幅持平。2019年錄得一筆大宗交易，即領展房地產信託投資基金以66億元人民幣成功收購中心城，刷新了深圳零售物業交易金額記錄，為資產增值類交易提供一個經典範例。

 

　　仲量聯行華南區零售地產部總監郭偉明指出，由於單店銷售業績壓力加大，相對於過往通過增加店鋪數量發揮規模效應，零售商更傾向於節省成本。此外，為了適應主流消費人群偏年輕化和潮流快速更替的特點，更多零售商將通過快速調整產品定位以達到精準營銷的目的。供應方面，未來12個月預計完工的零售物業面積僅約36萬平方米，均衡分佈於市區與郊區，有限的新增供應為空置率較高的購物中心提供了去化的機會。因此全市空置率在2020年末或將繼續下降。

 

　　考慮到郊區購物中心較為集中且同質化程度較高，購物中心的相互競爭將會加劇，未來12個月郊區購物中心租金增速或將放緩，而核心商圈部分優質項目的租金仍會穩定上漲。投資市場方面，仲量聯行深圳投資部總監曾紀欣表示，鑒於現階段售價相對較高，機構投資者將傾向選擇地鐵上蓋以及周邊社區購買力較強的大型項目，希冀通過對資產的升級改造及運營提升，來提高租金回報，並最終獲益。