【香港商報網訊】記者 王曉蕾 報導：仲量聯行25日發佈了2019年第一季度深圳房地產市場回顧與展望。仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示，得益於信貸市場的放鬆，第一季度銀行業和金融業的辦公租賃需求尤為活躍；全市空置率小幅上揚，租金環比下跌2.4%。此外，大灣區規划出台，讓深圳吸引了更多來自國際市場的關注。優質零售物業方面，年輕群體作為主要客群，對於消費多元化以及對生活方式的要求提高，帶動了購物中心升級需求。機構投資者持續看好深圳市場，本季度錄得深圳有史以來最大宗的優質零售物業交易。

 

 

 

　　本季度深圳甲級辦公樓需求回穩，整體市場信心較上季明顯改善，市場問詢增加。由於信貸市場的放鬆，銀行業和金融業受到直接影響，該行業在第一季度租賃活動尤為活躍；另外，專業服務和科技企業需求也不俗。隨着深圳國際化進程的推進，大灣區政策及金融改革都充分發揮着積極作用。尤其是深圳作為大灣區的重要城市之一，吸引了更多來自國際市場的關注，如波士頓諮詢就在本季度首次進入深圳市場。

 

　　本季度迎來四個甲級辦公樓項目竣工，為市場新增約28萬平方米供應。其中兩個新竣工項目位於南山區，且個別項目入市時伴有較高空置率，進一步增加了南山區的供應壓力。本季度深圳整體空置率環比上升1.3個百分點至16.0%，由於新竣工項目仍處於去化階段，新入市項目較低的出租率使得空置率上升。寬鬆的信貸市場促進資本值上升。由於空置率壓力增大，福田區業主主動調低租金，且降價幅度較大，以吸引更多租戶從而降低空置率。此外，其他區域租金也有不同程度的下跌，全市甲級辦公樓租金環比下跌2.4%。

 

　　由於內地市場放寬了信貸供給政策及資本流動性較之前相對輕鬆，再加上大灣區規划出台振奮了市場信心，投資市場加快回暖。投資市場錄得一筆深圳有史以來單一物業成交總價最高的甲級辦公樓大宗交易，由中國人壽收購了華僑城總部大樓。

 

　　仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的發佈，將刺激市場總體需求上升，市場前景依然向好。另一方面，信貸市場的放鬆將有助於進一步提升企業信心，支持租賃和投資市場復蘇。短期內，供應高峰對租金產生壓力。隨着即將出現的新辦公樓密集入市情況，預計將在明年進一步推高整體空置率。受此影響，預計全市整體租金未來12個月內仍有機會出現小幅下降。

 

 

 

　　本季度租賃需求保持平穩，不少位於成熟商圈的商場在業態調整後表現搶眼。這些商場成功提升定位，吸引了輕奢品牌及其副線的入駐，國際美妝護膚品牌也加大在此類項目及新商場中的布點力度。餐飲仍為租賃需求主力。仲量聯行華南區研究部總監曾麗指出，面對激烈的市場競爭，部分商場不斷調整餐飲零售品牌以吸引人氣和提高客流量。特別是新進駐深圳的餐飲品牌，拓展計劃相對活躍。

 

　　本季度位於福田區的平安金融中心商場全面開業，零售面積達5.5萬平方米。該商場以中高端餐飲品牌為主，並擁有深圳面積最大的超級物種門店。雖有新增供應，但原有進行業態調整的購物中心其調整效果顯著，入駐率明顯提高，令空置率下行至2.9%。本季度深圳大部分商場空置率維持穩定，個別歷史空置率較高的項目入駐情況明顯改善。市郊方面，現有購物中心持續吸納零售商進駐。

 

　　與此同時，租金維持穩定增長，投資市場保持活躍。本季度深圳優質零售物業的租金僅有小幅增長，品牌零售商對於進駐經營一般的商場意向不積極。租金增長主要來源於市區已經完成業態調整的商場，以及市郊營業較好、客流量大的商場，其他大部分商場租金與上季度持平。機構投資者持續看好深圳零售市場，尤其是在本季度錄得深圳有史以來最大宗的優質零售物業交易，領展房地產信託投資基金成功收購深圳怡景中心城，交易額約66億元人民幣。這筆成交大幅提振市場信心，加上大灣區政策的加持，機構投資者紛紛加大對深圳市場的關注力度。

 

　　優質零售市場仍然健康，年輕群體作為其中主要客群。在市場逐步回暖的環境下，仲量聯行對深圳優質零售市場的預期保持樂觀。年輕群體作為其中主要客群，對於消費多元化以及對生活方式的要求提高，使新品牌、美妝類、生活方式品牌和跨界集合店受到消費者青睞。市區核心商圈購物中心加快業態調整及升級，以迎合消費升級的大背景。同時，市郊商圈將更加傾向年輕家庭消費群體，除了加大餐飲業態佔比，一些時尚類品牌也成為新的需求增長點。

 

　　未來12個月，深圳優質零售新增供應將超84萬平方米，供應壓力較大，預計將推高全市空置率1-2個百分點。曾麗表示，雖然市區新增體量略多，但預租賃情況較為樂觀，核心商圈、逐步成熟的市郊商圈及成功升級後的商場租金將出現上漲，從而推動租金溫和上升。