【香港商报网讯】记者吴伟 报道：7月17日下午，由融创公园首府&深圳壹地产联合主办的《2018环深大发展蓝图下的战略宝藏——不舍鹏城 期会首府价值研讨沙龙》活动，在深圳皇庭V酒店54楼隆重举行，25家主流媒体及一众自媒体大V共聚一堂，权威解读“环深大发展规划蓝图下的战略宝藏”。
一
环京、环沪、环深
哪里才是战略宝藏
城市人文学者——王世泰：
粤港澳大湾区城市群的概念建立以后，深圳和东莞，经过经济的交流、文化的认同，包括生活习惯的变化，基本上已经一体化了。
我认为深圳是世界城市史上第五代的城市，它的城市形态、城市基因、城市发展面、城市文化截然不同，所以对于以深圳为中心的城市群——深莞惠，我们要充满极大的、光明的展望。
曲线买房创办人、资深楼市媒体人——曲广宁：
我们比较北上广深四个城市，北京跟上海人口的量级是差不多的，在三千万级左右，广州和深圳是两千万级。但是城市的面积有着巨大差异，深圳最小，广州是深圳的四倍，上海是深圳的三倍，北京是深圳的八倍。
简单计算之后，同样一块地，北京住了一个人，广州住了1.3个人，上海住了2.5个人，最夸张的是深圳，住了5个人。人口密度方面，深圳遥遥领先于其他三个城市。同样面积的土地深圳居住了5倍的人口，多余的人口一定是要外溢的。
楼兔子创办人、资深地产评论人——胡春：
北京房地产和深圳类似，限价严重，价格比较稳定，整体来说，北京和深圳的市场都是中国房地产市场的标杆龙头。
临深和环京最大的差别，在于深圳和临深的楼市、人员的流通都是双向的，虽然行政区划分了深圳和东莞，但是双方的人员流动是很密切的。而北京的人员流动是单向的。
深圳的人会到周边居住，会到周边工作，而周边的人、商业物流跟深圳也是互通的，深圳和临深原本就是一体的，所以临深的价值是值得期待的。
深圳壹地产总编辑——陶文杰：
未来深圳楼市的发展会逐步趋同于北京、上海，因为深圳原来是个小深圳，以后会变为一个大深圳，我们正处于小深圳向大深圳转型的过程中。
从房价来说，上海距离中心城区30到40公里的外环，目前的房价水平是4到6万，而深圳30公里左右的范围，就相当于目前的光明、沙井、大运区域。
目前深圳远期地铁规划已经超过30条线，一些路线如地铁6号线明显是北延路线，临深片区会承接深圳的产业转移和人口转移，所以深圳未来会和北京上海趋同，从一个小城市变为一个大都市，这是比较明显的趋势。
图腾镜创办人、深圳地产琅琊榜十大专家——图腾镜：
实际上北上广的人都瞧不起深圳，认为深圳是小城市，因为它们的规模确实比深圳大。
如果比作足球，深圳是克罗地亚，北京就是法国。北京的二环基本上是五百强的人，所以都讲英语，崔永元事件可以看到许多名人都住的亿级住宅，不是千万级。所以北京这个地方高人太多，卧虎藏龙，这种状况可能在深圳找不到，这是北京和深圳的差异。
而上海就在黄浦江边上，经济底蕴深厚，有着上百年历史的经济基础。深圳只有38年，跟百年相比的时候，是小巫见大巫。上海20万一平方的楼盘有很多，而深圳只有一个，这也是没法比的。所以深圳要像克罗地亚一样，继续奔跑，才能追上上海、北京。
通俗的说，临深的房子，其实就像北京、上海、广州辖区的房子，从这个角度出发，像地处黄江这块临深宝地的融创公园首府就是深圳辖区的房子。
二
在大湾区概念下
应重新认识深圳、认识东莞
深职院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长——邓志旺：
之所以提出粤港澳大湾区，是对标世界三大湾区，打造第四大湾区。世界三大湾区，除了旧金山是湾区以外，其他的都是都市区，纽约、旧金山和东京都是都市区的核心，所以有两个名称，比如说大纽约和小纽约，小纽约是指纽约市。
站在湾区的角度来看，我觉得现在应该说是小深圳，加上东莞和惠州可以叫做大深圳，这是未来成长的方向。
对深圳来说，一定要强化自己的辐射能力。新的时代应该有广阔胸怀，要大胆推进产业和人口外溢，这是我对新深圳的期望。
朱罗纪创始人、资深媒体人、地产评论人——朱文策：
第一，深圳和东莞、惠州的连接，是市场的力量在推进，这是都市圈大的逻辑。
第二，我们要谈都市圈，最大的问题就是破壁，深圳东莞惠州可以融在一起，边际消融，怎么消融?谁来消融?现在一个都市圈里面，有香港，有深圳，有广州，涉及到不同的制度，壁垒怎么破很麻烦。
比如在东京去迪士尼，可以很容易坐到地铁。在城市内，东京都是一角三线的规模，2000多平方公里，地铁里程只有300多公里，而深圳现在已经到了300多公里了。但整个东京都1.4万平方公里有2500公里轨道交通，我们深圳现在加起来都不抵人家的二分之一。
东京都市圈的优势在于它核心区的轨道交通要比我们发达的多，所以我觉得加强莞深轨道交通建设是破除城市圈融合壁垒的最有效方法。
风语创办人、资深地产观察人——黄华：
我想讲深圳和香港，东莞和深圳，今日东莞和深圳的关系就像当年深圳和香港的关系一样。
为什么深圳会发展起来?我们都知道当时中国建立了五个特区，只有深圳发展得最好，因为深圳背靠香港。
深圳需要资金和产业，而同样的香港他们面临的问题是土地成本过高，他们需要把资金和产业往外转移，碰到这样互相都有需求的时候，深圳和香港进行了很好的结合，才有了深圳这几十年的快速发展。
再讲回现在的深圳和东莞，就跟几十年以前的深圳香港一样。深圳土地现在非常紧张，产业需要外移;而东莞需要产业，需要资金。因此我觉得接下来几十年，就是深圳跟东莞加强合作，推动东莞发展的良好契机。
梵高先生创办人、资深地产评论人——梵高先生：
我们看到一个现状就是，今年最大的变化是深圳不断在突破自己土地的局限。
以前有个经济学家杰文斯，讲过一个比较有趣的现象：现在的电子产品的消费价格是越来越低的，但是我们的成本反而没有降低，而是变得越来越高了，因为我们对它的需求变得越来越大了。
所以在粤港澳大湾区的加持下，所有容纳进来的地区反而会使深圳格局越来越大，重心越来越稳。
环深和东莞、惠州，我之前有做过排序，如果你能买深圳的话，首选深圳，第二是东莞，第三是惠州。
地产凝眸创办人、资深地产评论人——地产凝眸：
深圳的新体现在什么地方，我觉得是机制。深圳辐射到周边城市是靠机制带动的，而粤港澳大湾区的互联互通会强化这种新的机制。
深圳从经济层面创新福利来辐射周边城市。随着经济强劲发展，可以看到深圳的高铁站越来越多，目前是深圳北站，正在规划当中的有机场高铁站、西丽、平湖、深圳东站。越来越完善的交通网路，会强化粤港澳大湾区各城市之间的融合。
三
环深大发展蓝图下
深圳人置业选择有哪些变化
地产火线创办人、资深媒体人——陆剑伟：
从城市规划的角度来讲，不管是从2016还是2030的城市规划，它们都提出了莞深和广深，莞深提到了100多次，广深提到了30次，这说明黄江可以是一个切入口，力度最大。
无论是轨道交通方面，还是从生活配套方面，深圳到黄江都是“次卧到主卧”的过程，是一个改善性的需求，把房子从深圳换到东莞是改善自己的需求，把房子换舒适一些。
深晚一兵时评创办人、资深地产评论人——深晚一兵：
去年粤港澳大湾区规划提出之后，我对深圳大三环有了更多的想法，现在很有必要把大三环推翻。因为城市群的建设，对各个城市之间的融合会起到非常大的促进作用，比如融创公园首府这个项目所在的黄江。
推翻的原因之一是“大三环”不够大，黄江是离深圳光明最近的一个行政区划。我不敢肯定黄江和光明的楼价差会不会消失，因为行政区划影响力很大，但是这个价差会不断缩小。所以要让我给建议的话，可以用两个字“值选”——值得选择，如果一个字的话就是“选”。
楼市开讲创办人、资深地产评论人——张公子：
为什么楼市那么火?作为普通老百姓来说，除了买房子，没有更好的投资渠道来让资产保值升值。
实际上东莞也一样，现在东莞60%的房子是卖给深圳人。深圳人口外溢驱逐需求外溢，又有60%的深圳人选择东莞。所以我觉得这两个数字说明了东莞和深圳这种你中有我，我中有你的关系，一定程度上反映了城市之间的融合。
现在深圳的生活成本越来越高，随着交通网路的发展，从居住的角度来说，深圳人未来会沿着交通网路出来的活力带去迁移。
未来人口的选择也会多样化，黄江紧邻深圳，地理位置优越，加上交通配套方便，居住环境舒适，所以黄江是最早承接深圳人口外溢需求的区域之一。
立人立言创办人、资深楼市媒体人——贺立立：
我觉得深圳对整个东莞，无论是过去还是现在，移民城市边界都是模糊的。
粤港澳大湾区第一是保护香港和澳门融入到国家的大湾区;第二是民生和交通的互联互通;第三是各个城市的经济发展。所以深圳互联互通往外的拓展，最受益的还是东莞。
从深圳和东莞的互联互通来说，交通的连通肯定是第一位的，一个是深莞高速公路的连通，第二是要联通整个珠三角交通轨道。
深圳壹地产副主编、地产酌言创办人——丁立：
研究2008年-2018年的深圳房价变化，我们会发现房价涨得最快的是龙岗、宝安这些地方，这些地方当时来说算是深圳的近郊区。2008年宝安房价1.2万/平，现在宝安中心区已经是8-10万/平，大空港5万/平。2008年龙岗房价是9千/平，现在龙岗中心片区已经到了6万/平，其他大多数是4-5万/平。
从近十年数据总结下来：房价涨幅最大的是近郊区，而且我们发现，深圳已经慢慢没有洼地了。
从未来的规划来看，深圳是做一个没有郊区的城市。所以临深区域，比如黄江，会成为未来深圳的近郊。
置业者的眼光要学会扩散，慢慢从深圳的中心扩散到边缘，从边缘扩散到更远的地方。黄江地理位置距离光明很近，距离龙华也很近，融创公园首府这个项目毗邻地铁站，离莞深高速也很近，到深圳非常方便。从未来十年长远的角度来看，选择一个大深圳的近郊，会等到一个更好的结果。
结语
2018年的深圳已经没有价格洼地片区了，所以想要寻找真正的价格洼地，就要到深圳外溢的城市，尤其是紧邻深圳的东莞。
东莞虎门、黄江是属于深圳外溢特别热门的区域，它们不仅城市配套完善和交通便利，而且还具有价格的优势，所以总结一个字就是“选”。
经历了两个多小时讨论交流，《2018环深大发展蓝图下的战略宝藏——不舍鹏城 期会首府价值研讨沙龙》活动圆满结束，各位嘉宾老师把环深圳都市圈、粤港澳大湾区，包括未来整个深圳的房地产走势，分析得非常透彻，而且给出了很多精准的预判以及结论，为深莞融城背景下，融创精工筑品——【公园首府·时光里】的即将面世，掀开精彩卷首，奏响魅力序章!