十月的杭州樓市似乎波瀾不驚。截至10月30日，“銀十”的成色已然明朗：成交又破萬套，這已是2015年第七個住宅成交破萬套的月份。雖然沒有超越9月，甚至與5月、6月尚有差距，但樓市整體的能量還是不容小覷。

　　一方面市場容量已經非常可觀，另一方面市場的分化日趨明朗。隨著政策利好不斷出現，房價的上漲預期也有所抬頭，二手房市場表現仍活躍，土地市場也沒有因為新政戛然而止。

　　這樣的十月，預示著杭州樓市怎樣的未來呢?

　　十月，杭州八區商品房成交10725套，共113萬平方米，比起前幾個月份的成交量都不算高，環比下跌1%，同比下跌24%。今年1至10月杭州商品房共成交97737套，同比增長52%。截至今年10月底杭州商品房成交套數已經成功超過2014年全年的成交量89136套。

　　而供應層面，10月該市八區商品房新增供應11010套，共105.6萬平方米，環比減少9%，其中住宅新增供應6162套，共67.5萬平方米。目前杭州市八區商品房存量已達到160111套，面積為1814.2萬平方米，存銷比為12.4。存量依然凶猛，存銷比的走勢也並非確定性走低，因為將近年底淡季，接下來兩三個月成交量減少的幾率很大。

　　據漢嘉地產的統計，從存量結構上看，項目存量在5萬平方米以上個數占比為16%;從存銷結構上看，90~140平方米存銷比有上升趨勢，且由於贈送面積新規與90指標放寬，90~120平方米產品供應量將加大，未來去化壓力將持續放大。

　　10月，杭州樓市迎來一波又一波的開盤潮，當月共有34個樓盤推新的房源，其中蕭山與餘杭仍為推盤主力，在“銀十”後半場持續發力迎來最高峰，一周更有12個樓盤開盤，包括萬泰城章、雅居樂國際花園、金地藝境、西溪藍海等剛需樓盤。同時，9月新增供應量猛增，很多樓盤拿出預售證，可見後續供應仍然後勁十足，只要開發商抓住一切機會推出房源，年底前的市場很可能淡季不淡。

　　十月各板塊冷熱不均。奧體板塊目前最火熱，綠地·旭輝城近一月已漲價2000多元/平方米，此外蕭山區、城北的樓盤也紛紛漲價，主流板塊仍保持高價位。但郊區盤以及剛需盤仍然在打價格戰，例如位於餘杭區閑林板塊的雅居樂國際花園以6588元/平方米的低價開盤等。

　　剛需改善需求逐步釋放，首置產品均價上升，剛需仍為市場成交主力，占比持續保持60%左右，改善型戶型絕對值同比逐步上升;總價110萬元以下產品占比下降，可反映出首置產品均價有上升趨勢。此外2015年10月杭州商品房表現分化，市場集中性加劇，其中38%的樓盤銷售金額在2億元以上，占據87%的市場份額;50%的企業銷售金額在1億元以下，僅占6%的市場份額。

　　十月杭州市八區商品住宅的冠軍樓盤是錢江世紀城的順發·美哉美城，共成交409套，成交均價為18073元/平方米，成交總金額為6.84億元，占據成交套數與成交金額雙冠。能占據第一的位置，首先順發是蕭山本地開發商，客戶對它認可度較高，其次贈送面積很多，“偷面積”一流;此外，融科·東南海也不示弱，當月成交389套。當月市八區住宅TOP10相差不大，排名第十的廣廈·天都城也成交了99套。從區域上來說，銷售飄紅的多為蕭山區的項目。

　　目前，貨幣政策的力量已經在房地產市場上顯現，“回暖”的證據日益增多，因此整體房價仍然會沿著穩中緩慢向好的方向發展。

　　而在具體層面，分化已成定局。板塊的分化、同板塊內產品的分化、不同品類細分市場的分化、土地市場的冷熱分化，甚至房價走勢的分化都在時刻發生，因此漲價和以價換量共存，仍將是大概率事件。

　　與此同時，需求理性回歸之後逐漸走向自覺，產品層面的創新也更有針對性，因此更值得期待。近來杭州刮起的“微墅”風潮就十分亮眼，綠城的桃李春風、萬科的竹徑雲山和桂語裏，不僅僅是面積縮小了，更是抓住了庭院、風格、精裝修等需求點，大有一時風靡之勢。這些產品上的創新，才是推動行業不斷螺旋上升的基本力量。