會昌試點農民住房財產權抵押貸款一年

　　試點尚存諸多障礙要全面鋪開還需破除重重難題

　　當城里人將自家商品房進行抵押貸款時，農民卻因沒有有效的抵押物，長期飽受“貸款難、難貸款”之苦，熄滅了創業的熱情。2014年4月，會昌縣率先在全省試點農民住房財產權抵押貸款。截至3月18日，共有117戶農民以農房抵押，獲得了2165萬元的銀行貸款。然而，這項被稱為激活農村“沉睡資本”的試點，要想在廣袤的農村開花結果，還需要破除重重難題。

　　試點：激活“沉睡的資本”

　　陽春三月，草長鶯飛，會昌縣漢仙巖景區踏青賞花的游客日益增多。家在山腳下的筠門嶺鎮營坊村村民林晉長臉上笑開了花，他的農家樂生意也越來越紅火了。

　　這得益于當地在去年4月啟動的一項試點——農民住房財產權抵押貸款試點。

　　去年，他搬離了世代居住的土坯房，按照政府的統一規劃，在漢仙巖景區邊建起一棟三層樓房。地皮連蓋房，一共花了20多萬元，這耗光了他多年的積蓄，無力再進行房屋裝修了。

　　去年7月份，得知當地農村商業銀行有農房抵押貸款業務后，就提出了貸款申請。幾天之后，順利地貸到20萬元資金。除用于農家樂裝修外，剩下的部分資金用作流動資金。“以前店里就是簡單的水泥地面，現在鋪上大理石，裝修好了，生意自然也更好。”林晉長說，現在一年的營業額能達到40多萬元，兩年還清貸款完全沒有壓力。

　　受益于農房抵押貸款試點的并非僅有林晉長。會昌農商行提供的數據顯示，截至3月18日，已發放農民住房產權抵押貸款117戶，共計2165萬元。

　　會昌縣人口約51萬，其中農村人口約占85%，是國家扶貧開發重點縣。雖然農業產業特色鮮明，旅游、礦產資源豐富，但當地農民資產少，融資渠道少，增產、增收相對較難。

　　當地有關部門人士說，房屋是農民最重要的資產，占農民總資產的一半以上。然而，這只是“沉睡的資本”，任憑你的房屋有多豪華、造價多么不菲，可在銀行就是不能抵押貸款。原因是，農村的房屋沒有產權。而農房抵押貸款試點，使農村土地及房屋的價值逐漸凸顯，讓農民“沉睡的資本”轉化成了創業致富的資本，對擴大農業生產，增加收入將起到重要的作用。

　　據贛州市有關部門調研統計，有七成農戶希望通過住房產權進行抵押貸款。以會昌為例，僅以土坯房改造的5萬戶農房為基數，每戶農房作價20萬元、按照60%的授信額度計算，該縣農房抵押貸款授信總額將高達42億。一旦盤活這項“沉睡資產”，不但能解決農戶生產生活中的資金難題，而且將帶來倍增的經濟社會效應。

　　現狀：三證不齊影響農房“變現”

　　盡管試點已經邁出了堅實一步，然而，無論是當地政府，還是銀行，都對這個成績不是很滿意。“沒有完全達到預期的進度。”該縣有關部門人士說，按照試點目標，在去年底，貸款額就應該達到2000萬元。

　　這也凸顯了農房抵押貸款所面臨的重重難題，而長期被忽略的農房確權就是其中最大的攔路虎。

　　“大部分農民都沒有給房屋辦‘產權證’的意識，這直接影響了試點的推進。”會昌縣委農工部農業農村股股長張霖說，要辦理抵押貸款必須有集體土地使用證、建設規劃許可證和農房產權登記證。但是，由于農民住房證件原有用途非常有限，農戶對確權認證不積極，三證齊全的農房寥寥無幾。

　　林晉長也是在有貸款需求后，臨時去辦理的“三證”。幸好，當初是按政府統一規劃建房，沒有多占亂建等情況，幾天時間就順利地拿到了所需證照。然而，更多的農房因違建超建導致不能確權。此外，農房確權成本較高，以200平方米小戶型農房計算，規劃測繪、白蟻防治費等各項費用加一起，超過3000元。

　　會昌縣農商行有關負責人建議，將農民房屋確權權限下放至鄉鎮政府，簡化辦證手續，減免辦證費用，提高農民參與確權的積極性。對因歷史原因形成批少建多的房屋，在繳納一定數額罰款的情況下予以辦證。

　　“去年我們是在部分鄉鎮試點，今年是要在全線19個鄉鎮全面鋪開。”會昌縣有關部門人士告訴記者，該縣近期將召開一個農房抵押貸款動員大會，針對目前實施過程中存在的難題，有針對性地出臺一系列解決辦法，如簡化農房辦證程序，減免辦證費用等。今年農房抵押貸款試點的目標初步確定，計劃發放農民住房產權抵押貸款2000戶、金額2億元。

　　難題：亟須風險補償等配套措施

　　“農房抵押貸款增加了農民獲得資金的渠道，對激活農村經濟的重要意義不言而喻。”省社科院農村經濟研究所副所長尹小健說，但這項試點要全面鋪開，還存在諸多障礙，受制于政策等因素，亟須一套金融風險防范和補償配套措施。

　　據了解，會昌縣農商行已發放農房抵押貸款的農戶，有約60%集中在城郊的月亮灣安置區。原因很簡單，這個小區地理位置較好，“萬一農戶的還貸能力出現問題，這里的房子還可以出租。”有關人士說，根據法律規定，耕地、宅基地等集體所有的土地使用權不得抵押，抵押物的轉讓局限于集體經濟組織內部，處置存在一定障礙。

　　為了規避風險，銀行對于貸款農戶的審核非常嚴格，對其信用度、創業項目、盈利能力等要進行綜合考評。對抵押的農房要求也非常嚴格，一般要求有一定經濟價值，位于圩鎮、國道沿線、城鄉接合部等，萬一有風險，可將抵押物出租償還貸款。這就使農房抵押貸款對象范圍受到了很大限制，貸款受眾大大減少。

　　據了解，為最大限度保護農戶的財產安全和利益，防范貸款農戶的違約風險，會昌農商行對已發放貸款的所有房屋參保，并自行承擔了保險費用。為了推進試點，當地政府對于受理農房抵押貸款的銀行，由縣財政為其承擔30%的風險，并按放貸總金額的2.5%給予補貼獎勵。

　　對此，有關人士認為，地方政府可探索補貼的形式，引入第三方擔保機制，為銀行分攤有關風險，提高銀行放貸積極性。同時，加大農房抵押貸款的優惠力度，給予農戶一定的利率優惠。并完善抵押農房價值評估體系，防止人為因素影響農房價值評估。

　　江西日報記者 鄭榮林