會稽山

　眾所周知，房地產問題是當前香港最迫切的問題，特區政府理應嘗試一切合法手段盡快解決。當局也一直在為此努力，但落到一些實際問題上卻是諮詢再諮詢、研究再研究，效率低得驚人。如最近規劃署完成檢視本港117幅、總面積近600公頃的綜合發展區(CDA)土地，有12幅閒置10年或以上，其中多幅更閒置超過20年。港府議而不決、決而不行的作風，再加上種種不合理的規則，令人擔憂目前正如火如荼地進行「規劃」「研究」的新界北發展區會否也遭遇相同命運。

　資料顯示，CDA發展一再拖延的原因主要被卡在規劃環節，如將軍澳電影製片廠地皮受到交通、環境等規劃問題的影響，已經曬了24年太陽;西貢十四鄉地皮仍在處理規劃申請的契約修訂，也曬了21年太陽。與此同時，特區政府往往因要進行發展研究，便完全凍結該區的其他申請，又進一步拖延了發展步伐。

　新界北及洪水橋等新發展區是香港當前最重點的發展項目，既要負責解決住房短缺的問題，又承擔了融入大灣區的重任，但似乎正遭遇與CDA類似的命運，土地審批申請僵化拖慢了整個項目的發展。例如新發展區內明明已規劃好、並經公眾諮詢後顯示於分區規劃大綱圖上的主要道路，只因政府未及施工而導致毗鄰所有商住用地之換地或改契申請一概不獲批出，受影響的有粉嶺北一帶。在這種僵化制度下，只因當局自己道路建設緩慢，就要社會急需的商住用地也跟着一起等待，繼續曬太陽。

　不需萬事俱備才開工

　針對這個問題，為什麼政府不能就新發展區內一些還沒有新路連接、但已劃作商住用途土地之換地或改契申請，作出「有條件批出」安排，即地契審批可以照常處理，但大廈入伙紙及滿意紙可待有關新路或一條合規格的道路落成後再發出。這有助加快新發展區的建設，令房屋供應更快到位。既然有麵粉就應該盡快焗麵包，即使一些配料暫時不齊全也可以先進行其他工序，並不需要等到萬事俱備才開工，希望政府急市民之所急，不要坐擁大量麵粉卻偏偏讓全港市民餓肚皮。

　此外，新發展區新換地面積準則也不合理，如同封殺原址換地。洪水橋與古洞北/粉嶺北收地規模相若，其中洪水橋441公頃發展範圍中包括190公頃棕地，政府明言收地要「改造雜亂無章和受破壞的鄉郊土地作更好的土地利用」，但卻訂下不合理的「原址換地準則」，規定擬交還的用地面積不少於4000平方米，當局聲稱是為了「合理的面積以供進行適合併設有輔助設施的住宅發展」。但此規定沒有考慮實際情況，由於新發展區的土地十分零碎，要拼湊到4000平方米其實十分困難，對業權人不公平，同時令整體房屋發展受阻。

　上述只是香港土地開發所面臨問題的冰山一角，這麼多的問題困擾下發展能不被拖延嗎?香港即將迎來回歸24周年，但房地產問題居然比回歸前更嚴峻，特區政府難道不應該汗顏嗎?就在慶回歸的同一天，也是中國共產黨成立100周年的大日子，全球都在研究其成功之道，這無疑也十分值得特區政府參考和反省。中國共產黨得以成功的特質之一就在於敢闖敢試，開創性事業必然會遇到很多無法預料的問題，事先再怎麼研究也無法做到盡善盡美，只能是「摸著石頭過河」，在摸索中推進、在推進中完善。

　主管港澳事務的國務院副總理韓正早前指出，香港住屋問題要解決難度很大，但總要有開始的時候，否則最後損壞的是全港老百姓的利益。望港政府牢記!