【香港商報網訊】針對近期房抵經營貸資金違規流入房地產市場的情況,4月20日,中國人民銀行深圳中支貨币信貸處向深圳市各商業銀行發出《關于房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況的緊急自查通知》,並要求當日下午兩點半前將自查報告通過專有渠道報送。
《通知》要求各商業銀行對今年以來新發放的房抵經營貸(含借款人為企業或個人)情況立即開展自查,包括貸前、貸中、貸后等其它情況。
由于該《通知》或屬于內部通知,記者並未在公開網站上找到相關截圖。
《通知》要求深圳轄區內各家商業銀行于4月20日下午2:30之前將自查報告通過“金融網-貨币信貸組-房地產市場調研”渠道報送。
為何會突然下發這一通知?有業內人士爆料,原因是部分購房者利用“中小微企業貸款貼息項目實施辦法”,借助政策優惠進行抵押貸款炒房,即:利用貸款資金進行購房,達到套利目的。而銀行方面,對于抵押經營貸款的資金用途審核不夠嚴格,進而促成了經營貸流入房產的局面。
自查房抵經營貸
一紙通知,讓房抵經營貸資金是否違規流入房產市場的真相愈發清晰。
據深圳中支貨币信貸處《通知》要求,各商業銀行對今年以來新發放的房抵經營貸(含借款人為企業或個人)情況立即開展自查,包括貸前、貸中、貸后等其它情況。
具體來看,對于貸前要查貸前准入情況,包括借款人名下經營實體的真實性調查情況、借款人持有被抵押房產時間情況及企業成立時間情況。對于貸款管理情況,《通知》要求重點梳理借款人(含企業或個人)自疫情發生即1月25日以來的新購房產,包含住宅和商務公寓等,並以新購房產作抵押的貸款情況,以及計划申請財政貼息和預計實際貸款利率水平情況。對于貸后管理情況,主要檢查借款人貸后新增房產的監測情況。
此外,各銀行此次自查要提供三個關鍵數據,分別是截至2020年3月末的房抵經營貸余額、2019年3月末余額及2019年12月末余額。
業內人士提及的“中小微企業貸款貼息項目實施辦法”即《深圳市應對新型冠狀病毒肺炎疫情中小微企業貸款貼息項目實施辦法》,該《辦法》于今年2月29日出台,明確了在2月1日至4月30日期間獲得深圳轄區內銀行業金融機構新增貸款(展期視同新增)的企業或個體工商戶,可享受實際支付利息的50%,最長6個月,最高100萬元的貼息,貼息后中小微企業貸款利率將降至3%左右。
在4月20日公布的最新LPR數據顯示,5年期以上LPR下降10個基點為4.65%,該數值被視為房貸利率的風向標。貼息后中小微企業貸款利率大大低于房貸利率。
據相關媒體報道,深圳市房地產中介協會表示,疫情期間,全市范圍內的確存在部分業主將房源大幅抬高,以期通過“高評高貸”的方式,向銀行做經營抵押貸款,因為經營貸利率相比房貸利率低,或轉按揭的方式予以高位套現,而這部分的業主的金融加杠杆行為,應引起相關主管部門的關注。
4月17日,中共中央政治局召開會議,對房地產市場做出定調。會議強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進房地產市場平穩健康發展。
打擊炒房
據悉,此次疫情期間,各金融機構在扶持中小微企業生產經營,對其經營貸款采取了降門檻、利率優惠等扶植政策。
不過,在具體操作中,部分銀行在貸款審批及貸后管理中有所放松,給了部分“炒房客”可乘之機。
4月20日,深圳市中小企業服務局也緊急發布通告,要求規范實施中小微企業貸款貼息項目。
其中強調“貸款必須用于支持對象生產經營,不得用于並購貸款、國家產業政策禁止和限制的項目以及參與民間借貸、投資資本市場和個人消費等”。
深圳市中小企業服務局表示,將嚴格依照上述實施辦法,並會同銀保監部門加大對貸款貼息項目的審核力度,嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入,騙取財政資金。一旦發現並查實,將依法依規對責任單位和個人給予失信懲戒,涉嫌犯罪的,依法移交司法機關處理。
監管政策頻出的背后,是深圳房價在疫情下走出“特立獨行”的行情。
4月16日,國家統計局發布數據,3月份70個大中城市房地產市場價格出現微漲,但總體較為穩定。70個大中城市中,西寧、杭州、銀川、等10個城市新房價格環比漲幅居前。北上廣深4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%。其中,深圳領漲,上海微漲,北京持平,廣州下降。
對于深圳房價大漲的主要原因,除了買房保值、投資客涌入等因素外,還有可能是不該進入房市的資金違規入市。有業內人士透露,企業主全款買了房之后,可以用來做抵押低息貸款。“一方面,疫情之下國家鼓勵銀行向中小微企業減免利率放水,提供的利率大概是基准利率的一半;另一方面,深圳是先行示范區,分到資源最多,同時是傳統炒房地,因此結合來看,企業全款買房然后再質押給銀行,等于現金流未受到很大影響,同時還多了一套房。”
因為疫情,一系列小微企業紓困措施出台,讓大部分銀行放寬抵押貸、經營貸等貸款項目,部分購房者借此也找到了新的加杠杆機會。
根據央行此前公告,已推出至少千億級的優惠利率貸款,加上財政部等明確按實際貸款利率再給予一半的貼息,企業實際融資成本僅在不到2%。
深圳樓市持續火爆、千萬豪宅被秒光、“百萬喝茶費”等等,現在看來都是一場金融加杠杆的游戲。
“近期商業銀行貸款相對積極,但更偏好投向房地產,確實需要注意一些潛在的風險。不過出現了一些小額貸款違規進入房地產,或者經營貸款違規進入房地產的現象,所以預計后續嚴查違規資金進入房地產將成為常態。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,“類似的自查對于其他城市也有較為積極的影響。”