一路狂奔的苏州楼市终于按下“稳定键”。
5月11日，苏州市政府出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》(简称《意见》)，对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。
而对于苏州工业园区全域二手住房，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。此次“限售”新政，是苏州自2016年发布限购、限贷、限价措施之后，房地产调控的再次加码。
近年来，苏州已成房企战略版图中的重要城市。4月份，苏州3个板块土地拍卖纪录被刷新，楼市似乎有了新的异动。由此，4月底便有消息称苏州将出台限售政策。
火热之下，调控落地。业内人士认为，此次政策对于土地、购房、学区、人才等领域都有较为明确的管控，“房住不炒”政策逻辑不变，体现了苏州在稳地价、稳房价和稳预期方面继续采取严厉政策。
“苏州调控加码是必然”
“这波涨价让刚需心累，让工薪阶层心碎，政府何时可以出台相关政策稳定房价？”5月6日，有市民在苏州市住房和城乡建设局官网上投诉。
5月10日，苏州市住建局回应称：苏州当前正在研究建立房地产市场长效机制，以稳地价稳房价稳预期为目标，坚持“房住不炒”定位，促进房地产市场平稳健康发展。
隔天，调控政策便出炉。第一财经注意到，此次政策对于土地、购房、学区、人才等领域都有较为明确的管控。
《意见》要求，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新建商品住房实施限制转让措施。限制转让区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。
对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。
同时，调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10～25%后转为一次报价出让方式。
土地出让报价规则，即将土地竞拍价格和价格区间进行对比，若超过这个区间，就落实更为严格的预售政策，即增加拿地约束和项目销售约束。“这显然会增加相关开发商的资金约束，拿地方面也会更为理性。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。
《意见》还要求，在苏州工业园区全域内，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。
此外，苏州工业园区和其他市（县）、区，可结合本地实际情况，优化完善施教区内住房的学位政策。
“苏州调控加码是必然。”中原地产首席分析师张大伟称，当地房价、地价上涨必须加码调控，楼市正常依然是打地鼠、打补丁，政策力度没有超过市场预期，但一定程度能缓解上涨幅度。
而在克而瑞苏常片区总经理戈文问看来，本次调控目的有三方面：希望房企理性拿地，稳地价；调控针对热点区域和热点版块，打击短期投资行为；园区将新房优先出售给在园区就业和创业的人才体现了苏州对人才的重视。
“狂奔”的市场
调控背后，必然是火热的市场。
今年以来，苏州土拍热度飙升。据中指院研究报告，今年一季度，苏州住宅用地成交楼面均价15082元/㎡，同比上涨25%，仅低于2016年四季度成交数据。溢价率19.11%，同比增加3.44个百分点，环比增加12.2个百分点。
4月份，更是有3个板块土地拍卖纪录被刷新。4月29日，经过40轮竞拍，中海以35.63亿元总地价拿下苏州工业园区一宗宅地，折合楼面价30287元/㎡，创下园区规划建设以来的土地拍卖新纪录。
中海拿下当时最高价区域土地成交之前，4月24日，苏州推出5宗地块，吸引34家房企竞拍。最终5宗宅地成功出让并吸金135.7亿元，溢价率超过35%。吴中区太湖新城板块和尹山湖板块均产生新的土地拍卖新高。
不仅如此，苏州楼市成交同样回暖明显。据克而瑞数据，今年一季度苏州市区商品住宅成交面积169万平方米，同比增长21%；成交均价20907元/㎡，同比上涨8%。
4月份单月，苏州商品住宅成交面积105万平方米，环比增加58%，同比增加81%；成交均价更是涨至21881元/㎡，环比上涨6%，同比上涨10%。
不可忽略的事实是，苏州新房新增供应并不充足。据中指院数据，苏州市区商品住宅市场一季度新增供应79.23万平方米，成交185.25万平方米，供求比为0.43，整体呈供不应求态势。
在此之下，苏州市区二手住房市场迅速升温。上海易居房地产研究院数据显示，4月苏州二手房成交量为11748套，环比增长99.0%，同比增长84.1%，直逼2012年以来历史最高值。
实际上，苏州楼市火热并非毫无根基。“强二线”城市，是购房者和房企对苏州的判断。在长三角城市群中，苏州是仅次于上海的重要城市。在GDP方面，2018年苏州仅次于上海，排名全国第7。
从人口看，苏州常住人口数量逐年增加，是江苏省第一大移民城市，也是全国第二大移民城市。据苏州市统计局数据，2018年末其常住人口为1072.17万人，同比增长0.36%；户籍人口为703.55万人，同比增长1.8%。
城市发展潜力加持，直接影响到购房者与房企的行为。2018年，苏州房地产开发投资2558亿元，同比增长10.9%；房屋新开工面积2801万平方米，同比增长9.2%；商品房销售面积1994万平方米，同比增长3%。
结构性调整
实际上，2019年限售加码第一城并非苏州，而是辽宁边境的丹东。日前，住建部对部分房价波幅较大城市进行预警提示，其中就包括丹东新建商品住宅销售价格同比涨幅超过20%。
市场异动之下，苏州也步入调控行列。第一财经查阅数据发现，2019年4月份，苏州市园区、姑苏区、新区、相城区在手普通住宅成交均价均超2万元/㎡。其中，园区成交均价达36320元/㎡，姑苏区达35613元/㎡。
易居研究院将全国100城划分为超高房价、高房价、中等房价、低房价和超低房价五类，其中大于2万元/㎡定义为“超高房价”。据其一季度《中国百城房价报告》，包含苏州在内的11个城市已步入“超高房价”行列。
而此次调控，效果将如何？克而瑞苏州房产测评分析师认为，该政策对于投资炒卖行为会有立竿见影的打击效果，园区和新区市场需求将应声而落。房企对苏州市场量价走势由此前乐观转向保守，拿地态度也趋向谨慎。
严跃进同样认为，类似规定有助于防范各类房源倒卖的现象，形成更为稳健的购房心态，对于打击炒房需求、稳定价格有积极作用。
但不可忽视的是，苏州此次政策为“一区一策”，限售区域仅特定为工业园区和高新区重点区域，其他区县并不在限制范围内。
因此，“姑苏、吴中、相城市场需求或上涨。” 克而瑞苏州房产测评分析师认为，投资客转向其他三区投资，促进姑苏、吴中和相城市场需求量增涨，进而刺激区域房价。长久看，吴中和相城的房价或将结构性上涨。·
并且，园区调控也仍存空间。针对园区人才优购政策，严跃进认为，其和此前吴中区优购政策类似，可以理解为补库存的导向。当前苏州园区新房不多，从人才创业等需求角度出发，显然有助于扩充房源和优化人才住房。
对于很多拿下土地的房企而言，又开始了新一轮的赌预期。不过，面对这次调控，未来房企可能需要更加谨慎的拿地、寻找结构性投资机会才是稳妥之道。从产品打造和营销角度来说，面对已进入改善时代的苏州新房市场，回到产品本身才是房企重心。
