圖為落馬洲河套地區。

 

　　2018年末江門常住人口459.82萬人，其中城鎮人口305.78萬人，城鎮化率66.5%，戶籍人口398.91萬人，常住/戶籍人口比值為1.15。2018年全市實現地區生產總值2900.41億元(人民幣，下同)，比上年增長7.8%，三次產業結構為7.0：48.5：44.5，以二三產業為主，全市人均GDP達63328元，接近1萬美元，標誌經濟社會的整體發展達到中等發達地區水平。全年城鎮常住居民人均可支配收入35466元，比上年增長9.2%，其中工資性收入佔全部可支配收入的75%，說明居民收入渠道相對多元化。

 

　　限定「豪宅線」控房價

 

　　2017年4月，江門落地限購、限貸政策，非本市戶籍家庭購買首套房，社保須連續繳滿半年以上；購買二套房，社保須連續繳滿一年以上；各類人才、華僑及港澳台同胞限購1套；本市戶籍家庭限購3套，且須全款；限購範圍為蓬江區、江海區及新會區會城街道。限貸而言，首套、二套且貸款已結清，首付比例不低於三成；二套且貸款未結清，售價低於「豪宅線」首付不低於四成，售價高於「豪宅線」首付不低於六成。這裏需要說的是「豪宅線」，有別於其他城市通過預證審批來限價，江門不刻意控制預售證發放，而是通過劃定「豪宅線」維穩房價，且「豪宅線」也由去年的12650元/平方米降至當前12530元/平方米。倘若房價漲跌幅超10%，則預售須重新備案。

 

　　到訪量去化率皆回落

 

　　2016、2017年，江門房地產市場延續高熱度，成交量持續提升。2018年下半年，江門房地產市場明顯轉冷，全年主城區商品住宅成交140.7萬平方米，同比下降42%。所調研項目的案場到訪量、新開盤去化率普遍皆有回落，工作日日均到訪量15至20組，周末30至50組，渠道分銷項目到訪量略多，月均成交25至50套，自大灣區規劃發布後，市場情況尚未顯著改善，但也沒有繼續惡化，整體市場相對平穩。

 

　　蓬江區為江門主城區，主打改善需求，房價1.3萬至1.5萬元/平方米，是全市價格高地。其中，濱江新城國際生活區是政府重點規劃片區，周邊生活配套仍須完善，地價7000至9000元/平方米，房價1.2萬至1.5萬元/平方米，在售項目盈利空間逼仄。新會區、江海區主打剛需、首改需求，房價9500至12000元/平方米。

 

　　本地客戶佔比約80%

 

　　限購後外地客群喪失購房資格，本地客戶漸成市場成交主力，成交佔比在60%至80%之間，部分高價盤有少量的港澳客戶，成交佔比約10%。本地客戶有一定地域鄙視鏈，新會、江海兩區客群會去蓬江區買房，但蓬江區客群不會外溢至新會、江海兩區；並且，本地客戶對價格敏感度較高，在同一片區更傾向低總價產品，即使品牌房企也難以獲得品牌或者產品溢價。

 

　　展望未來，粵港澳大灣區屬長期發展規劃，短期對江門房地產市場利好程度有限。而在限購政策的作用下，外來投資客早已退場，本地客群仍是市場成交主力。預計2019年江門房地產市場整體運行平穩，成交量同比基本持平，或者小幅回升，房價上漲空間着實有限。（江門篇）

 

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

 

　　(逢周二刊出)