開年以來，樓市大事件層出不窮，可謂「一波未平一波又起」，先是各地調控出現了不同程度的「鬆綁」，繼而全國多城房價繼續上漲、蘇州土拍大熱、南京千人搶房等消息也開始刷屏，究竟這些是市場的真實寫照還是有個別極端現象，當前樓市又面臨哪些新變化呢?

　　回暖預期並非空穴來風

　　據CRIC不完全統計，當前全國約20城不同程度的放鬆了樓市調控，「因地制宜、分類調控」的特點更為突出，毋庸置疑，這也是開年來各地樓市「回暖」現象頻頻的重要推手。

　　以各地當前的鬆綁政策來看，多數城市還是以「放寬落戶，鬆綁限購」來刺激短期市場需求。事實上，2019年以來，海口、廣州、大連等6城紛紛調降人才落戶門檻，南京積分落戶新規甚至還提出購房面積滿1平方米積1分，對樓市成交的提振效應可想而知。其次，限價、限貸的放鬆也一定程度激發了房企對後市的信心，無錫、南京、蚌埠也相繼傳出了項目節後漲價的消息，這些漲價的項目，一方面有立標杆的作用，為當地整體的房價樹立基點;另一方面也是瞄準了客戶「買漲不買跌」的心理。

　　雖然各地樓市政策出現了不同程度的「鬆動」，但主要還是因地制宜試探性的放鬆，整體「房住不炒」的基本面並未出現較大變化。

　　土地市場升溫並不顯著

　　從土地市場的表現來看，2月22日蘇州節後首場土拍的表現可謂亮眼，7宗經營性用地規劃建築面積約62.53萬平方米成功出讓，累計土地成交總價98.26億元(人民幣，下同)，最高溢價率達42.78%。可是能否以偏概全的認為是土地市場的全面回暖，仍需資料佐證。

　　據CRIC監測，上周全國土地市場的確有所升溫，重點監測城市的土地市場成交建築面積達到了816萬平方米，環比增長54%，同比則增加了11%;但依舊沒有達到2019年成交量的周平均水平。

　　從整體資料的變化趨勢來看，僅能得知全國土地市場在上周迎來了小幅回檔，但能否形成上行趨勢表現仍不明顯，據此，我們可以看出城市間土地市場的分化也在逐步加劇，局部城市的回暖或許僅能代表單個市場的樓市復蘇，對於整體的借鑒意義並不是太大。

　　「房住不炒」仍是主基調

　　綜上，當前隨着各城市樓市調控的試探性鬆動，局部土地市場的回暖以及部分項目價格回檔，帶來部分城市短期升溫、部分項目熱銷的現象，但難改總體市場下行調整的大趨勢。我們預判認為：

　　一是政策面基本維穩，「房住不炒」仍是主基調，但「因城施政、分類調控」的會更突出，未來財政壓力較大的地方政府進一步鬆綁政策的預期相對強烈。

　　二是不同城市市場分化繼續加劇：2019年核心一、二線有望低位企穩，市場表現將優於三四線，部分購買力透支、經濟基礎較差、缺乏人口支撐的弱二線和三四線城市將面臨較大的去化風險。

　　三是在整體成交轉淡的背景下，供應相對稀缺的、熱點板塊的高性價比項目，未來依舊會成為購房的熱點。

　　易居(中國)企業集團研究部總監 洪聖奇

　　(逢周二刊出)