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二線城市搶人 對樓市利好有限

2019-03-05
来源:香港商报

   近日,南京出台積分落戶新規,購房面積每滿1平米計1分,並降低落戶的社保繳納門檻。聯繫到新年伊始廣州、大連等市相繼調降人才落戶門檻,搶人大戰正愈演愈烈。

  六城調降人才落戶門檻

  2019年以來,海口、廣州、大連、西安、南京和常州紛紛調降人才落戶門檻,涉及放寬人才落戶的年齡限制,取消購房入戶的面積限制,降低落戶的社保繳納門檻等。近年來搶人大戰愈演愈烈,究其原因主要有以下兩點:其一,隨着劉易斯拐點的到來,內地人口紅利正逐漸消失,人口老齡化問題愈加嚴重。其二,當前內地經濟依舊面臨較大下行壓力,傳統三駕馬車漸顯疲態,新的經濟增長點尚在培育過程中,短期內實難形成規模效益。因此,搶人大戰本意在於吸引更多高素質人才落戶就業,調整優化產業結構,有助推動城市經濟平穩向好發展。

  其實,搶人大戰早在2017年便拉開帷幕,並取得了不錯的成效。值得一提的是,受惠於落戶人才的大量湧入,房地產市場明顯受益,武漢、西安等成交量持續高位運行,房價更是出現了一波快速上漲行情。

  表面上看,新晉落戶人才隨即取得購房資格,可以局部鬆綁限購,進而刺激居民住房消費。不過,當下房地產市場已然步入調整期,而在買漲不買跌的心理作用下,市場觀望情緒愈加濃重。有鑒於此,人才新政對樓市利好程度有限,市場反轉行情較難出現,成交量整體回升幅度有限,尤其是對城市房價的拉動力將明顯減弱,實難重演2017、2018年房價快速上漲行情。主要原因在於多數城市房價升至階段性高點,市場購買力難免透支,疊加居民高槓桿購房,槓桿率進一步提升空間有限,市場走勢難言樂觀。

  我們認為2019年房地產市場下行壓力不容小覷,市場真正壓力將在上半年得以體現,屆時內地商品房銷售面積增速將步入負增長區間。不過,城市分化行情仍將延續較長時間周期。一方面,核心一、二線城市市場需求依舊堅挺,而在調控政策有望微調放鬆的作用下,成交量將率先築底企穩。另一方面,弱二線及多數三四線城市市場購買力提前透支,增量置業需求難以為繼,房地產市場猶存較大的調整壓力,成交量較難擺脫下降通道。

  綜上,六城相繼調降人才落戶門檻,意在吸引更多高素質人才落戶就業,有助推動城市經濟平穩向好發展。不過,人才新政對樓市利好程度有限,尤其是對城市房價的拉動力將明顯減弱。2019年城市分化行情恐將延續,受益於調控政策有望微調放鬆,一二線城市成交量將築底企穩,但三四線城市依舊面臨較大的調整壓力。

  易居(中國)企業集團研究部總監 洪聖奇

  (逢周二刊出)

[责任编辑:蔚然]
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