【香港商报网讯】昨日，國家統計局公布了1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。數據顯示，一線城市二手樓價繼續下跌，二線城市二手樓價由升轉降，而三線城市漲幅回落。受訪專家表示，今年1月最具代表意義的情形是一二線城市的二手樓價格開始全面下調，如果後續沒有明顯的信貸政策變化，預計這一趨勢將延續。從今年地方「兩會」的新信號看，穩地價、穩房價、穩預期仍然是最重要的政策方向，今年政策取向依然是從嚴為主，但之前過於嚴厲，部分城市樓市出現明顯調整局部市場，會有政策微調的可能性。香港商報記者 伍敬斌

　　樓市拐點或已出現

　　數據顯示，今年1月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.9個百分點，其中：北京、上海和廣州分別上漲0.6%、0.1%和0.9%，深圳下降0.1%。二手住宅銷售價格環比下降0.1%，其中：北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平。

　　31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅與上月相同;二手住宅銷售價格由升轉降，下降0.1%。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.6%和0.2%，漲幅比上月均回落0.1個百分點。

　　中原地產首席分析師張大偉在接受本報採訪時表示，雖然去年樓市已有不少降溫，但此次新數據最有樓價代表意義就是，一二線城市二手樓價格開始全面下調，31個二線城市二手住宅銷售價格由升轉降，下降0.1%。疊加一線城市下調，這是最近45個月首次出現，這或許代表了樓市拐點的出現。如果後續沒有明顯的信貸政策變化，預計這一調整趨勢將延續。

　　而對於二手樓價格下調明顯，而新屋價格依然上漲的原因，張大偉認為，這是因為限價政策、部分城市新屋雙合同的影響，新建住宅價格嚴重失真，基本不具備說服力。二手樓價格已經連續4個月一二線熱點城市出現明顯下調，更能代表市場狀況。

　　拿地與銷售同時退燒

　　2019年一二線城市賣地減少趨勢明顯，1月40個一二線城市賣地2525.9億元，同比2018年同期下調了15.4%，環比下調幅度達到了32.4%。張大偉認為，目前的形勢是土地價格分化嚴重，熱點城市土地市場退燒明顯。整體看，最近幾個月熱點城市土地成交額相對同比漲幅放緩，平均土地溢價率40個城市有32個城市出現了溢價率下調。

　　另外，中原地產研究中心統計數據顯示，多家房企發布銷售業績，1月合計30家企業公布銷售額，3189.4億同比2018年同期3574.76下調了11%。

　　張大偉表示，龍頭房企2019年1月數據相比2018年明顯出現了兩個特點：一是整體銷售額出現明顯放緩，龍頭房企全面同比下調，銷售數據開始退燒;二是分化繼續明顯，整體看，中小房企數據依然在上漲。而房地產企業1月出現數據放緩的原因除市場本身退燒外，與2018年1月份當時有2017年大量結轉有關係。2019年龍頭房企放緩很大程度上與三四線城市逐漸退燒有關係。從1月份銷售數據看，大部分企業都出現了平穩，預計2019年初銷售額很難超過2018年同期。

　　政策出現微調空間

　　那麼今年樓市調控政策會有何種變化?張大偉認為，2018年可以說是中國房地產調控歷史上調控政策出台最頻繁的年度，全國各地在10月前頻繁升級調控政策，限購、限價、限貸、限商、限售，多重限制下，房地產市場從之前的高溫逐漸退燒，而今年的調控政策可從地方「兩會」中看出趨勢。2019年的地方「兩會」，針對樓市主要有幾個新特點，其中包括棚戶區改造建設減少、「一城一策」房地產調控、繼續強調「三穩」等。

　　而「三穩」成為最關鍵的政策方向。張大偉表示，穩地價、穩房價、穩預期，是去年下半年來房地產政策的主要基調，而這仍然是2019年的政策導向。住建部約談、預警將依然影響地方房地產調控，包括2018年的多輪城市房地產巡查在2019年將依然常態化。

　　不過，穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定。2019年房地產調控政策整體內容將可能逐漸出現了寬鬆與收緊並存，出現一輪起碼30城以上房地產調控政策的微調潮，那將意味着本輪樓市調控全面見底，未來多個城市的很多微調寬鬆政策將密集出現。也就是說，從各地政策內容看，房地產調控2019年政策取向依然是從嚴為主，但之前過於嚴厲，部分城市樓市出現明顯調整局部市場，會有政策微調的可能性。

　　【链接】去年中國境外房產投資跌六成

　　全球房地產服務機構戴德梁行昨日發布的《2019年中國境外地產投資意向調查》報告顯示，2018年中國境外地產投資總額為157億美元，同比下降63%。

　　與此同時，境內投資者的境外地產投資活動已從大量海外收購轉向資產處置。相關數據顯示，2018年全年境外有超過120億美元的物業資產被境內投資者出售。

　　從投資目的地看，2018年，香港仍為內資企業首選的境外地產投資目的地，全年成交額總計95億美元，同比下降20%。美國和澳大利亞分別以23億美元和13億美元位列第二和第三位。

　　戴德梁行大中華區資本市場部海外投資主管張令青表示，多種跡象表明，目前境內投資者正變得越來越理性，2019年境外地產投資仍會是相對平靜的一年。