近日山東省菏澤市宣布放鬆調控，明確提出取消新購住房限制轉讓、降低市區商品房預售資金監管額度等措施，成為首個取消限售的城市。菏澤住建部表示，取消限售是根據當地情況制定的政策，沒想到引起這麼大的關注，正在開會研究。雖然市場各方普遍預期：在宏觀經濟下行壓力加大和中美貿易爭端加劇的大背景下，各地樓市調控政策微調概率增大。所以，山東省菏澤市「取消限售」出台時間大大早於各方預期，才能一石激起千層浪。這是否預示着新一輪放鬆調控潮將至?房地產市場是否將出現銷售轉暖行情?

　　三四線城市去化率持續走低

　　長期以來，三四線城市乃是樓市成交主力，市場佔有率長期保持在70%左右。不過，2018年下半年三四線房地產市場明顯轉冷，CRIC調研數據顯示，三四線在售項目去化率持續走低，由6月份83%降至三季度50%，11月份更是進一步回調至33%，多數三四線項目已然陷入去化困難的窠臼。

　　就菏澤而言，堪稱三四線城市的典型，前期房價上漲過快，市場購買力難免透支，購房者觀望情緒愈加濃重。值得一提的是，山東乃是近幾年內地棚改規模第一大省，菏澤卻是山東省內棚改規模第一大城市，棚改開工量明顯高於省內其他城市。隨着棚改政策有所調整，房價上漲壓力大的城市，更多採用就地或異地還建的方式，而非貨幣化補償，菏澤市場難免出現需求斷層;並且，菏澤市場在售項目眾多，不完全統計數據顯示，中心城區在售項目接近100個，雖然常住人口近900萬人，但居民收入普遍較低且增幅緩慢，購房支付能力捉襟見肘、制約需求增長，市場供過於求壓力顯現。

　　微調政策在預期中

　　從近期管理層表態來看，因城施策、一城一策的政策主基調未變。一方面，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的城市，調控政策難言實質性轉向，有望貫穿更長的時間周期。另一方面，商品住房庫存量較大的城市，調控政策或將有所鬆綁，甚至不排除刺激性政策再度登場的可能性，以期加快庫存去化。我們認為未來政策走向並非全國一盤棋，而是將更多的政策自主權下放給地方政府，政策指揮權將由中央轉向地方政府。根據各城市市場實際情況，地方政府可以及時調整政策走向，以便提高政策的針對性及有效性。

　　另外，「房住不炒」的政策主基調不會實質性扭轉，意即在支持居民合理自住型需求的同時，着力打壓投資、投機性需求。隨着下半年房地產市場顯著降溫，調控政策微調也在預期之中。譬如，此前因調控升級從而對部分改善型住房消費的影響，後期可能會有所調整，以保證居民的合理住房消費。

　　庫存壓力大城市或跟進

　　菏澤取消限售已然打響2018年放鬆調控第一槍，或將引發跟風效應，放鬆調控將向更多城市蔓延。尤其是那些庫存壓力較大的三四線城市，或將跟進鬆綁調控，以便支持市民自住以及改善性購房需求，更好地實現庫存去化。2018年以來中央定調呈現三階段變化：3月兩會重申「房住不炒」政策主基調，7月底政治局會議「堅決遏制房價上漲」，8月住建部要求「穩地價、穩房價、穩預期」。聯繫到菏澤率先取消限售，預示着調控政策或將實質性轉向，新一輪放鬆調控潮將至。具體政策措施，地方政府將有更多的自主權，以便根據各城市實際情況作針對性的調整。

　　2019年樓市下行壓力較大

　　表面上看，取消限售將釋放鬆綁調控信號，有助於緩解市場觀望情緒。不過，基於三四線城市供求關係逆轉、市場購買力不足的事實，房價上漲預期戛然而止，賺錢效應現已消失，部分三四線房價更是率先步入下降通道。而在買漲不買跌的心理作用下，取消限售實難刺激尚在觀望的購房群體加速入市，更不足以扭轉三四線城市市場下滑趨勢，預計三四線樓市成交量將持續低位運行。受供求關係逆轉、購買力透支等多方面因素影響，2019年房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，市場真正壓力或將集中在2019年上半年，樓市成交量步入負增長區間已是大概率事件。

　　綜合而言，儘管市場普遍預期2019年調控政策將有所鬆綁，但2018年底菏澤率先打響取消限售第一槍，還是完全出乎市場預料之外。短期內，取消限售對於房地產市場利好程度有限，市場較難出現反轉行情，房價大漲之說更是無從談起。

　　易居(中國)企業集團研究中心研究總監洪聖奇(逢周二刊出)