【香港商报网讯】幾個月前高層還在強調要抑制價格快速上漲的內地樓市，在最近兩個月突然轉冷，多個城市的成交量和交易價格均出現了不同程度的下降。雖然房地產開發商實施了降價促銷的活動，但換來的卻是前期購房業主的憤怒。而針對政府可能放鬆房地產調控的言論，官媒新華社上周也表態，「中央遏制房價上漲的決心不會改變」，房地產調控不會半途而廢，不會允許任何放鬆原已建立的調控政策體系、任由房價上漲。專家認為，樓市「金九」褪色，「銀十」終局不佳，說明目前樓市總體冷清。中央「房住不炒」的決心依然堅定，房企也將繼續面臨巨大生存壓力。香港商報記者 朱輝豪

　　觀望情緒加重 多地成交啞火

　　「金九銀十」這個略帶詩意的成語，在過去的年份裏，常常被用來形容內地樓市在9月和10月這兩個月份的繁榮。然而，今年這個時節，樓市的「金九銀十」黯然褪色，換之而來的是「轉涼」「寒冬」等令外界頗為不安的詞語。

　　相關統計數據也證實了這一點，不少城市的樓市在最近一段時間陷入低迷行情，無論是整體的成交量還是交易價格，下降幅度都相對較大。據克爾瑞（CRIC）監測的商品住宅成交數據顯示，9月，29個重點城市成交量為2388萬平方米，環比下降7%。而今年國慶黃金周期間（10月1日－7日），31個重點監測城市成交表現低迷，成交量環比大降近七成跌至歷史低位，同比下滑27%。其中，重慶、青島、南京等13城成交量同比腰斬，杭州、揚州、建陽同比跌幅超80%。統計局數據也顯示，從環比看，9月份，「北上廣深」4個一線城市新房和二手房價格均下降0.1%；70個大中城市中二三線城市的新房和二手房價格漲幅均有回落。

　　分析指樓市拐點已現

　　克爾瑞研究中心副總經理楊科偉向本報記者表示，整體來說，國慶假期市場成交表現延續了三季度以來的走勢，即一線供求低位回升，二線整體降溫，三四線整體火熱中分化、輪動。目前市場預期逐漸轉變，一方面調控常態化，政策不斷加碼，投機需求得到遏制；另一方面，前期「想買且能買得起」的剛需和改善需求都已完成階段性釋放，後繼需求乏力，故市場成交熱度逐步回落。另外，購房者觀望情緒進一步加劇，看房和買房客戶數量減少，也是樓市熱度三季度相差較大的重要原因。

　　對於目前樓市狀況的分析，中原地產華南區總裁李耀智向記者分析稱，綜合來看，目前樓市的拐點已現。即使陸續有房地產開發商降價促銷，但成交量始終缺乏亮點。此外，中美貿易戰對實體經濟的影響逐漸呈現，以及中國經濟增速整體下降，也是造成樓市出現拐點的原因。

　　降價催生「房鬧」 房企繼續承壓

　　進入10月份以來，有關樓市的負面消息頻頻見諸報端，外界對樓市的擔憂情緒也在迅速升溫。最為明顯的是，在全國的一些城市，諸如北京、上海、廣州、廈門、合肥、上饒等，均出現了由於開發商開啟了降價幅度較大的促銷活動所導致的「維權」事件。前期購房的業主對自己的資產瞬間縮水強烈不滿，於是打砸樓盤售樓處，要求退房、補償購房損失等。這些「房鬧」事件接二連三地出現，加劇了樓市悲觀情緒的蔓延。中原地產首席分析師張大偉指出，習慣了持續上漲的市場，一旦出現平穩的態勢，就會有人期待政策寬鬆。

　　持續上漲的樓市還不適應平穩趨勢出現。 資料圖片

　　李耀智認為，內地購房者往往「買漲不買跌」，特別是一些城市在這段時間的部分樓價出現較大幅度的下跌，市場觀望情緒濃厚。他指出，前期依靠高槓桿運轉的一些房企，在金融去槓桿和融資收緊的情況下，資金流開始出現緊張。加上在資金回收有壓力，所以開發商被迫降價促銷。但問題在於，以價換量需要市場的配合，否則會事與願違，現實正是如此。「樓市整體偏冷，開發商的以價換量策略可能會延續到今年年底，所以後續可能還會有維權事件出現。」他說。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，從現在整個房地產市場交易的情況來看，一些城市降價促銷力度有所增大，使得購房者對樓市的預期因素發生改變。客觀來說，目前開發商的降價促銷，不是單純因為市場的降溫或者面臨很大的壓力，而在於近期市場新盤預售增多，供應量的加大使得企業主動降價，目地是為了搶奪購房資源。嚴躍進表示，這樣的調整還屬於周期性的調整，並不能表明房地產已快速步入寒冬的階段。

　　金融土地政策收緊 拿地熱情陡降

　　在市場趨冷、投資者觀望情緒濃厚、量價齊跌的背景下，房企的拿地熱情也在冷卻，土地流拍比例在上升。據相關機構統計，今年1-9月，受監測的20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降20.9%；累計拿地金額9534億元，同比下降27.8%。另據統計，2018年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，總規劃建築面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的1.8倍。從流拍佔比來看，三季度流拍面積佔總推出面積的比重為9.3%，達近年來的最高值。

　　「在土地政策方面，很多地方政府推出的已不是純商品房地塊，大多包含競自持、競配建、限房價等限制性的地塊。因此，開發商在拿地時會考慮未來的變現能力和運營每個地塊的價值，變得謹慎在情理之中。」李耀智說，加上房企融資環境收緊，償債壓力加大，而且整個大環境不明朗，包括中央在一些地方取消了棚改貨幣化安置等，這些也對開發商拿地的積極性造成打擊。

　　在土地市場流拍量急劇增加的情況下，土地的溢價率也急劇降低。中指院數據顯示，2018年前三季度，全國300個城市各類用地成交樓面均價2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價率為16.1%；其中住宅用地成交樓面均價3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢價率為18.3%，較去年同期下降21.1個百分點。

　　嚴躍進認為，決定土地流拍一個很重要的因素是房企的資金面，在資金面比較緊的情況下，很多企業對於新拿地的興趣點在減弱，而着重於對既有的土地進行開發和銷售。

　　預售改現售很難「一刀切」

　　對於房企來說，可能最為關心的還是商品房預售制會否改為現售制。雖然商品房預售制在一些省份仍處於研究探索階段，但一些地方的部分商品房改為現售制已隱約浮出水面。例如，在距離廣東省房協內部討論逐步取消商品房預售制的材料曝光不到20天，全國首個商品房現房銷售試點項目就在深圳亮相。

　　有分析指出，商品房預售制是中國房地產市場化改革的基礎性制度設計之一，在中國的房地產發展和城市化進程中扮演了重要的角色。得益於預售制，開發商能夠順利解決發展中資金不足的問題。往後房企得以開展的「高周轉」模式也是得益於此。分析人士認為，如果預售制度發生變化，房企將不得不面對諸多問題，比如整體資金面將受影響，資金回籠速度將變慢，資金成本將上升，在拿地方面將更加謹慎，投資、新開工的意願會下滑。

　　在李耀智看來，商品房預售和現售之間最大的影響是開發商的槓桿高低問題。他認為，現時開發商重在回籠資金和降低槓桿與此不無關係，雖然目前預售轉現售還處於研究階段，但未來或會逐漸成為現實。「所以，在目前受到市場突然轉冷的情況下，開發商的心態已經發生明顯變化。出於對資金流和未來策略的考慮，開發商不敢高價拿地，加大投資的意願會下降，未來這種情況還會延續一段時間。」

　　不過也有分析人士指出，考慮預售制度對市場供給、上下游產業鏈、銀行業務和政府財稅存在較大波動，預售直接變現售，不太可能在目前的時間點在全國範圍內「一刀切」地全面實施。在目前市場供需矛盾並沒有有效解決時，一步到位取消預售制的可能性不大。

　　調控非「花拳繡腿」 正研究長效機制

　　儘管目前樓市轉冷的軌跡較為明顯，但各地仍在實施大小不一的調控政策。僅有人行宣布的降準政策，給重資產、高槓桿的房企喘息的機會。但李耀智認為，「降準對樓市的刺激作用不明顯」。考慮到未來的不明朗因素，降準能起到的心理作用已經沒有以往大。

　　值得注意的是，針對未來房價走勢，新華社29日發表署名文章稱，「中央遏制房價上漲的決心不會發生改變，決不會允許調控前功盡棄」。文章稱，調控舉措不是裝裝樣子的「花拳繡腿」，「房住不炒」定位正在從各方面得到進一步落實。政策「說話」對引導和穩定房價預期起?關鍵作用，把一二三線城市中房價上漲的躁動打回原形，讓有些地方寄予房價「再飛一會兒」的希望迅速冰凍。

　　針對經濟下行壓力加大可能促使政府放鬆房地產調控的言論，新華社進一步表示，「要丟掉幻想」，在房地產長效機制尚在研究、還未完全建立之際，在房地產調控正在逐步由以行政措施為主向綜合施策轉變的關鍵期，不會允許任何放鬆原已建立的調控政策體系、任由房價上漲的做法。

　　住建部更是給出「定心丸」表示，將加大分類調控、精準施策力度，加快推進住房制度建設。加快建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制。推進形成租購並舉的住房制度。保持調控政策連續性穩定性，落實地方主體責任。

　　持續「打補丁」「管秩序」

　　張大偉說，雖然房地產調控政策邊界效應持續遞減，但整體看，最近房地產調控最大的特點依然是政策「打補丁」、市場「管秩序」。楊科偉也分析，未來樓市調控政策將會呈現長期化、常態化，因城施策、分類調控仍是主旋律。展望未來，一線城市供應小幅微增，供需矛盾逐步緩解；二線城市在調控加碼、後繼需求不濟的情況下，短期供求難有亮眼表現；三四線城市尤其是前期「暴漲」的城市，「回調」或將比預期來的早些，市場調整預期不斷強化，四季度三四線城市市場仍將維持分化、輪動格局，總量增幅將逐漸收窄。