作者 | 第一财经 林小昭

 

　　今年以来，调控政策不断升级，楼市也逐渐回归平稳理性。在资金链日趋紧张的情况下，开发商也在努力开源节流以准备“过冬”。

 

　　开发商降价回笼资金

 

　　国庆节期间，位于福建漳州的融信壹号府传来了降价的消息，从之前的每平方米1.8万元降到目前的1.2万~1.4万元，相当于每平方米下降了4000~6000元，下降幅度最高达三分之一。此举也引发了不少此前高价购房者的不理性行为。

 

 

　　这也是目前楼市下行的情况下，开发商资金链趋紧、抓紧出货的一个缩影。房企降价销售以回笼资金，成为不少房企的选择。

 

　　早在融信之前，有市场人士称，另一家福建上市地产公司泰禾集团(14.650, -0.08, -0.54%)（000732）开发的合肥院子，从均价2万/平方米降至1.5万/平方米，最低1.3万/平方米。

 

　　合肥院子位于合肥市庐阳区四里河路与合淮路交汇处以西，占地面积83089平米，建筑面积219783平米，容积率为1.5，共规划套数756套。这个项目是2017年3月底，泰禾集团从安徽文一投资控股集团庐阳置业有限公司收购而来。

 

　　合肥院子一位销售人员10月9日告诉第一财经记者，因为户型、朝向、楼层的差距，合肥院子不同单位的售价本身就有价差，目前该项目的价格在1.5万到1.8万之间。“相比之前最高的2.1万，价格稍微有所下降，我们降价也是为了迅速回笼资金。我们降价后卖得很好。”

 

　　而在江西，国庆期间，巨型房企碧桂园在上饶、景德镇等多个楼盘的降价引起了广泛关注。在江西省上饶市，碧桂园的“信州府”、“天樾”项目都展开了各种方式的销售，其中最引人瞩目的是将原本精装修的每平方米10000元住房，改成毛坯7000元销售。

 

　　近期以来，厦门、深圳等多个热点城市也纷纷传出降价的消息，新房、二手房市场似乎都有降温迹象。中粮集团16城66盘优惠促销，融创中原公司全面降价促销，恒大集团在全国范围内降价打折住宅最高折扣达7.4折，万科厦门项目降价近4成……

 

　　中原地产首席市场分析师张大伟说，在楼市调控重压、信贷收紧情况下，最近各地市场不仅仅商业贷款继续高压，公积金政策在全国多个城市也开始收紧，使得市场观望。多个城市楼市逐渐出现冲高回落现象，房价调整出现从点到区域的现象。热点城市逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。

 

　　张大伟说，目前楼市已经没有“金九银十”，热点城市进入卖不完时代，北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场，库存均出现了环比上升的现象，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。

 

　　还债高峰来临资金链趋紧

 

　　降价是为了“开源”，回笼资金，以缓解资金链紧张的局面。尤其是对一些高负债、高杠杆、高周转的开发商来说，快速回笼资金至关重要。

 

　　融信中国（03301.HK）2017年度业绩公告显示，截至报告期内，集团资产负债率为81.93%，较2016年的76.66%上升6.88%；净负债率也从2016年的101%增加至17年的159%，同比上升约58个百分点。

 

　　阳光城(5.670, -0.01, -0.18%)（000671.SZ）的2018年半年报显示，报告期内，阳光城资产总额为2446.72亿元，负债总额为2097.48亿元。阳光城上半年融资余额为1145.47亿元，整体平均融资成本为7.49%，利息资本化金额37.73亿元。

 

　　9月28日上午，代号为“03390.HK”的美的置业正式在香港公开发售。从2015到2017年，美的置业净负债比率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日，美的置业净负债率181.4%，高出行业平均水平。

 

　　据恒大研究院数据，从2018年下半年到2021年，房企集中兑付的有息债务规模，分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年和以后分别为0.9万亿。

 

　　在资金链紧张、还债高峰来临的情况下，一方面通过降价快速回笼资金。另一方面则是继续对外寻找资金。9月20日，三家房企宣布发债，其中正荣地产（06158.HK）当日宣布，拟发行新票据，本金总额为2.8亿美元，将于2021年到期，并已于9月19日，与德意志银行、汇丰、光银国际等机构就票据发行订立购买协议。

 

　　正荣称，新票据是为了偿付现有债务，但也有可能因为不断变化的市场调整计划，重新分配所得款项净额的用途。值得关注的是，正荣地产此笔美元票据年息已高达12.5%，且预期能获得的标普及穆迪评级分别为B-和B3。

 

　　近年来，随着在内地上市难度日渐加大，转道香港IPO的企业日渐增多。其中中小型房企成为一股不可忽视的力量，自去年底以来先有正荣地产、福晟国际、弘阳地产等成功上市，后有计划上市的恒达集团、银城国际、德信地产等。

 

　　裁员、少拿地，房企准备“过冬”？

 

　　面对资金链紧张的状况，在降价回笼资金的同时，减少拿地“节流”亦成为普遍选择。

 

　　10月8日，中国指数研究院发布的数据显示，2018年前三季度，全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率为16.1%；其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢价率为18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。

 

　　据统计，2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。“从流拍占比来看，三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%，达近年来的最高值”。

 

　　“我们现在对土地价格非常敏感，价格高的都不会拿了。”广州一家大型开发商战略发展部人士告诉第一财经记者，现在在广州拍地，“大多是国企报名了。”