昨日，行政會議成員、金管局前總裁任志剛就土地政策發表網誌，建議港府將土地供應從「供不應求」變成「有求必應」，滿足市民住宅用地需求。資料圖片

　　【香港商报网訊】記者呂婉玲、林駿強 实习记者吳海綸报道：行政長官林鄭月娥上任後推進「土地大辯論」，並成立土地供應專責小組進行公眾諮詢。昨日，行政會議成員、金管局前總裁任志剛就土地政策發表網誌稱，港府應將土地供應從「供不應求」變成「有求必應」，扭轉市場「只升不跌」預期，滿足市民住宅用地需求。有市場人士認為，任志剛此時「發聲」是為10月份公布的新政策報告中增加土地供應方案「放風」，測試市場反應。

　　港府須有增土地供應能力

　　任志剛於個人網誌闡述了有關土地政策的觀點。他指，在住宅用地供應的立場上，一直令人誤以為香港存在違反公眾利益的「高地價政策」，因此，特區政府有需要闡明符合公眾利益的土地政策。他強調，目前最主要的，是改變市場普遍認為樓價將繼續上升的預期，並令樓價有序調整。

　　任志剛續指，只有政府擁有增加土地供應的能力，才能在土地市場出現供不應求、價格上升的情況下解決問題、有所作為。同時，當局在研究由專責小組提出的各項建議時，應充分考慮香港土地政策的目標和理論基礎，以確保結論符合公眾利益。

　　土地政策應有四大重點

　　任志剛認為，港府土地政策應有四個重點。第一，政府作為「獨市」的土地供應者和保護公眾利益者，應以「提供住宅用地以滿足需求」作為政策目標。這個政策目標有兩個重要考慮，一是什麼數量才能滿足需求，二是以什麼價格水平滿足需求。第二，在數量方面，政府要改變市場普遍對住宅價格「只升不跌」的預期，須「大刀闊斧」增加住宅用地，力度要足以將「供不應求」變成「有求必應」，並能長期保持。

　　第三，在價格水平方面，政府應繼續依賴市場機制發現價格，但在決定住宅用地供應量時，政府應更留心市場提供的價格信號。最理想的情況是，只要住宅用地的市場價格高於開發這類土地的平均成本，政府就應該增加供應。此舉有助消除外界對政府控制住宅用地牟利的誤解。最後，任志剛建議，只要住宅用地存在短缺情況，政府就應通過罰則措施，阻止囤積居奇。

　　倡財政盈餘注入SPV

　　任志剛強調，上述措施可能在一定程度上影響樓價，惟令樓價回到香港市民可負擔的水平，是一項重要的公眾利益。政府應當勇敢地迎難而上。他亦建議，將財政盈餘從外匯資金的外國資產中轉出，以資本方式注資至一間「特殊目的」公司(Special Purpose Vehicle，簡稱「SPV」)，而該公司獲明確授權負責香港的土地開發及供應，落實政府土地供應政策的目標等。

　　對於有關「土地大辯論」諮詢選項，任志剛表示，憂慮東大嶼都會計劃不足以解決土地短缺問題，因此，大規模填海對政府而言是一個必需的長期項目，以此來建立戰略性土地儲備，而短中期措施則包括重新規劃農地和部分郊野公園用地。根據「香港2030+」計劃，本港未來30年所需土地尚欠最少1200公頃。

　　土地大辯論18選項

　　【坊間反應】大刀闊斧增供應「方向正確」

　　就任志剛最新網誌提及本港土地政策問題，本報昨晚訪問了部分專家學者，他們認為任志剛有關建議基本可行，並對解決土地供應問題提出具體看法，包括支持填海、開發棕地、農地及郊野公園邊陲等。

　　填海踏實且效果顯著

　　高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為，大刀闊斧增土地供應方向正確，而設立「特殊目的」公司(SPV)這一想法比較特別。他指，SPV目的是在地價高昂時適時買回土地以調整地價，「這在一定程度上會有抑壓地價的效果，但地價與樓價並不完全成正比，當土地變為發展商儲備時，操控權就掌握在發展商一方。」因此，他表示政府要進一步思考如何在遏抑地價的同時控制樓價。

　　在大方向上，張翹楚贊同填海政策，認為「較踏實」。惟他亦以吐露港為例指，填海涉及許多生態問題，並不適合再興建更多的項目。至於在空置稅防止囤積居奇方面，他認為現時空置稅相當於樓價的5%，已比全球其他地區的價格(樓價1%)高出許多，加上空置時限僅為12個月，懲罰算是嚴厲。以現時情況可見，不少發展商都在加快推盤，證明空置稅可行性高。

　　香港浸會大學經濟系副教授巫伯雄指，任志剛意見大致具可行性。巫伯雄亦支持填海，指整體效果佳。至於再填吐露港，他認為可以連島計劃實行。但在短中期向郊野公園開刀方面，他表示郊野公園本身為綠化、休憩地帶，有提升本港居民整體生活素質的作用，即使只在公園邊陲地區建樓，亦要興建地鐵站配套，這無疑破壞了郊野生態環境。他更傾向支持收購農地及棕地，指這些土地被原業主坐擁囤積，政府可增加「土地增值稅」，降低這班人繼續囤積土地的誘因，以釋放更多土地。

　　棕地農地應優先開發

　　香港理工大學工商管理學院副教授劉佩瓊直言，本港土地問題源於政策一成不變。她認為，填海「遠水不能救近火」，指出棕地、農地及郊野公園邊陲部分三個選項才是關鍵。棕地及農地實為錯用的現成土地，政府很應該主動、不退讓地爭取並加以活化。她建議將土地先作規劃，在取回土地過程中，清楚列明各項條件，與原業主詳加商討。她還表示，土地已不單是居住問題，亦牽涉到本港經濟與創科發展。當企業因樓價及租金太貴而找不到辦公室和房屋落腳及安居，自然不會選擇來港做生意和投資。

　　至於有指任志剛此次是為林鄭第二份施政報告放風、測試民間及市場反應，三人都表示此乃合理、無可厚非，「在政策推行前先聽取民意是十分可取的」。

　　羅兵咸永道倡公私合建可負擔房屋

　　土地房屋問題一直是本港社會焦點。獅子山學會及「107動力」昨舉行「安得廣廈千萬間」土地房屋研討會，席上羅兵咸永道分享其研究並建議政府開展公私營合作先導計劃，包括：政府應與私人土地業權人合作，釋放逾1000公頃新界農地以供發展;政府與私人機構合作興建可負擔房屋，並設專責委員會，高透明篩選合資格項目以釋除公眾疑慮。

　　羅兵咸永道研究提出，可負擔房屋不一定由政府興建和營運。報告舉例，英國、澳洲、加拿大等地區可負擔房屋並非全部由政府興建、營運，私人機構亦可參與興建，而較為常見的模式是在同一住宅項目中混合公私營房屋，至於其中公私營房屋的比例，則由政府及私營機構磋商而訂定。

　　報告指，政府以不同補償機制，如提高地積比率、地稅寬免等措施，使私營機構在財務可行前提下，於項目中供應一定比例的可負擔房屋，從佔20%至40%不等。相關項目建造時，私營機構負責可負擔房屋的融資、規劃、設計及工程管理。項目完成後，政府可回購部分可負擔房屋，出租或售予合資格人士。

　　報告建議政府設立專責委員會，制訂一套全面、高度透明的評估準則以篩選合資格的項目，釋除公眾對官商勾結的疑慮。合資格的住宅項目可根據財務可行性及社會需求，於整個發展項目中提供約20%至40%的可負擔房屋。報告還建議政府應開展公私營合作先導計劃，尋求並確立可負擔房屋的最佳發展模式。

　　羅兵咸永道合夥人Simon Booker、葉永輝及獅子山學會營運總監白仲祺等出席「安得廣廈千萬間」土地房屋研討會。