【香港商報网訊】標準普爾昨日表示，受評中國房地產開發商今年到期債券將有2000億美元之多，隨着流動性緊縮，中國房地產開發商再融資風險加劇，在極端情景下，有四成受評企業評級面臨下調壓力。

　　房地產商評級下調壓力大

　　標普全球評級企業評等董事黃馨慧表示，接受標普評級的中國房地產開發商超過60家，在中國房地產市占率約三成，而這些受評的開發商2018年將有約2000億美元的巨額債券到期，相較2017年上升54%。黃馨慧指出，隨着流動性收緊，中國房地產開發商再融資風險加劇；另外，中國房地產開發商的債務總額約兩成來自影子銀行，現在當局對影子銀行監管將令房地產開發商的處境更為艱難。

　　標普提到，現在各大城市買方需求持續強勁，前4月銷售額年增率約35%，但銷售收入不一定能完成轉化為現金回款，且房貸審批及銷售登記周期都在延長。

　　黃馨慧表示，在流動性緊縮的極端情景下，約有四成受評的中國房地產開發商將受到評等下調的壓力，但這種極端情况發生的可能性不大，尤其，今年來房地產銷售額增幅仍有35%。

　　標普設定的流動性緊縮極端情景有三大條件，一是合約銷售僅達今年銷售目標的七成；二是提前償還於一年后到期的影子銀行債務；三是2018年全部贖回未到期可回售債券。

　　供需失衡 住宅空置率高

　　「內地樓市一個最大的問題，就是我們對房地產的總體底數都不是特別清楚，所以我們政策的出台，有點盲人摸象的感覺。」近日，在2018年正和島創變者年會上，如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友說。

　　不清楚房地產的基本盤，那麼對空置率的計算也就存在非常大的差距。中財辦原副主任楊偉民近日表示：「我在中央財辦時，曾經請有關單位透過對用電量對全國住宅的空置情况摸底調查，顯示內地無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。」

　　在管清友看來，前不久剛剛完成的不動產登記全國聯網，正是摸清房地產市場基本盤的重要手段。一邊是空置率高企，一邊卻是居者無其所。

　　管清友說，供需失衡是目前中國房地產市場百調無效的根本原因。他認為，人口從農村向城市，從中小城市向大城市的流向趨勢短期內不會改變，「所以我們一直在呼吁，中國需要8個一線城市，就是我們學術上說的首位度城市。這種首位度城市人口超過2000萬，但中國現在只有三個半，廣州只能算半個。」

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　　三亞整治房地產市場

　　據海南省住建廳消息，海南各市縣住建部門正在部署落實海南省進一步穩定房地產市場秩序要求。近日，三亞市住建局開展全市房地產市場專項整治，并公開通報處罰一批違反房地產限購政策的房地產企業和中介人員。

　　據了解，此次三亞市房地產專項整治共檢查了全市70個房地產開發項目，66家房地產中介機構，下發整改通知書6份，關停售樓處4個。檢查發現主要存在問題為，一是部分房地產開發企業違法銷售法院查封地產，其行為已涉嫌違法;二是部分房地產中介機構及從業人員為不符合購房資格的購房者提供中介服務，透過提供虛假個人所得稅騙取購房資格;三是部分房地產企業和中介人員對購房人員進行虛假宣傳;四是部分房地產企業未嚴格執行全域限購政策，違規銷售商品住房;五是房地產中介機構將註冊辦公地點用途改作他用。

　　三亞市住建局認為，房地產開發企業和中介機構及從業人員的違規行為，已擾亂了三亞市房地產市場秩序，對發現存在違規違法行為的房地產企業和中介人員，依據相關法規進行處罰。下一步，三亞市持續開展房地產市場整治和巡查工作，進一步加大對虛假宣傳、房地產違法廣告、捂盤惜售、哄抬房價、不明碼標價、違規銷售、一房多賣、「黑中介」等違法違規行為的查處力度，視不同情况，依法依規給予責令限期整改、暫停網簽、罰款等行政處理或處罰。