1月25至26日，銀監會在2018年全國銀行業監督管理工作會議中提出，今年將繼續防控金融風險，在降低企業負債率，嚴格控制高負債企業融資的同時，控制居民槓桿率的過快增長，繼續遏制房地產泡沫化。自2017年以來，樓市調控已層層升級，金融監管的持續增強會產生怎樣的影響呢?

　　差別化信貸保障低收入者

　　從此次銀監會工作會議中對抑制居民槓桿率、遏制房地產泡沫化的強調，我們不難看出2018年信貸政策趨嚴已成為大概率事件，對於購房者的影響大體分為三個方面：一是遏制了部分投機性需求，尤其是部分高額舉債炒房族，通過上調二套住宅首付比例、貸款利率等方式提升購房成本，也使得其套利的可能性變得微乎其微。二是各類違規貸款的行為將得到有效控制。針對部分居民以消費貸購房的行為，各類銀行已經加強了對信用卡和消費貸款的發放審核，後期「虛增」的短期貸款將被擠出，房地產「去槓桿」效果有望進一步顯現。三是也容易「誤傷」剛性需求和改善性需求，特別是一些需要依靠公積金貸款的低收入群體，增加信貸利率無疑會加重其還款壓力，從而使得其基本的購房需求難以得到解決。

　　因此，政府也需採取差別化的信貸政策，一方面「因城施政」，對於房價上漲較快的熱點城市，整體控制貸款總量，適當收緊貸款條件;而庫存較高的三四線，在風險可控的前提下，適當放寬貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面的限制，加速去化。另一方面，單個城市的調控也應「張弛有度」，在打擊投機性需求的同時，應兼顧剛需和改善類客群的購房需求，加強中小套型的供應，或是大力發展租賃市場，來滿足低收入群體基本的住房需求。

　　總體而言，信貸政策收緊的核心是「去槓桿化」和「去泡沫化」，是對「房住不炒」理念的貫徹和落實，投機性需求將被抑制，而在差別化的信貸政策和大力發展租賃市場的背景下，居民基本的居住需求將得到滿足。毋庸置疑，短期的陣痛在所難免，但在此輪政策「發酵」後，房地產市場也有望實現平穩健康的良性發展。

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

　　(逢周二刊出)