2017年中國樓市整體規模穩中有升，一再打破各種「天花板」，但隨著調控政策不斷加碼，各級城市市場分化愈演愈烈。一線城市商品住宅交易規模幾乎腰斬，二線城市市場分化嚴重，而三四線城市持續高溫，成交佔比不斷上升。即將迎來2018年，各線城市房地產市場又將有怎樣的變化呢？

　　整體成交將小幅回落

　　回望2017年，「房住不炒」被重申，為打擊投資投機性需求，限購限貸政策異常嚴苛，各級城市成交量全線下跌，但各城市間分化顯著。

　　就各級城市來看，一線城市成交量將繼續小幅回升，主要是受供應小幅增加的影響。由於市場長期供不應求，供應量稍一放松，成交量隨之上升，預計明年一線市場的成交量小幅上升仍是大概率事件。二線城市在新增供應增加後整體成交量將迎來小幅回升。首先，熱點二線城市尤其是中西部的重慶、西安、武漢等城市成交量仍會小幅上漲，主要是因為這些城市經濟基礎強勢、人口吸納能力較強、房價相對較低，並且這些城市相較三四線城市，房價抗跌性較強，市場需求較大；而庫存壓力較大的合肥、惠州等城市，明年若找不到新的需求點，市場成交表現或將更差。

　　三四線城市成交將整體下滑。投資需求帶來的房價快速上漲，嚴重透支市場需求，隨著市場逐漸降溫，恐慌購房難以為繼，購房者逐漸回歸理性，本地後繼需求基數也不足以支撐市場繼續量價齊升。從今年成交情況來看，三四線城市的市場大熱情況已逐漸趨於平穩。整體來看，三四線城市即使有政策層面的調整引導，還是受市場需求制約，難以在一兩年內找到新的成交突破口。預計2018年成交量將整體下滑，多數城市供過於求的市場現狀仍將持續。

　　整體來看，在「房住不炒」的背景下，預計明年各城市房價維持穩中有降的局面，但是市場也會持續分化。盡管限價政策從緊執行，但由於一線城市有著強大的消費客群和購買力，加上市場呈現供不應求的態勢，房價上行壓力巨大。二線城市將進一步分化，重慶、武漢、西安等依舊供不應求的城市可以參照一線城市，房價將以「穩」字當頭。而合肥、大連等庫存高企的二線城市，隨著炒作氛圍逐漸消散，房價難以持續快速上漲，預計2018年房價將面臨小幅回檔。

　　價格分化加劇

　　三四線城市房地產市場則暗藏風險，例如太倉、常州這類新晉熱點三四線城市，房價上漲尤為迅速，或多或少透支未來市場預期，尤其是這類熱點城市面臨政策調控的機率大大上升，一旦政策基調生變，投資、投機性需求難以為繼，房價必將面臨顯著下調風險。

　　易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇