2016年堪稱是「地王年」，全年產生了超340宗單、總價地王。時至今日，去年那些高價拍下的地王現狀如何?

　　延遲入市「博弈」市場

　　目前典型的50宗地王地塊中近60%處於已開工未開售階段，整體地王項目的開發速度較為緩慢，排除建築進程尚未達到預售標準的部分地塊，還有一些項目選擇了延遲入市，主要是由於以下兩個原因：一是今年以來樓市調控不斷升級，「四限」範圍力度持續擴容，整體市場下行趨勢明顯，尤其是政府區域「限價」政策的出台，對房企即將入市的地王項目衝擊不小。二是因部分地王項目拿地成本過高，「麵粉貴過麵包」的現象屢見不鮮，在地王成交樓面價與周邊競品項目成交均價無異的背景下，高端產品入市也很難有較高的溢價空間。

　　融資門檻提升、限購限貸等一系列調控政策的出台也使得房企資金回籠的速度受到了影響，尤其是針對部分區域性的中小企業;而地王項目開發無疑需要高成本投入，資金不到位造成工期拖延也在一定程度上延緩了地王項目的入市。

　　剩餘地塊中有14宗尚未開工，主要源於開發商對政府政策的觀望態度所致。已開盤的7個地王項目盈利空間也實有限，且去化表現平平。

　　供需矛盾短期難扭轉

　　自去年以來，樓市緊縮調控已維持較長時間，政策效果已在市場供求方面有所反應。一方面地價上升已經成為普遍現象，雖然今年以來「地王」已不常見，但300城平均地價相比年初增長105%，平價或低價地在後期出現的可能性也微乎其微，這無疑預示未來房價必然要再次上漲。

　　另一方面，土地到住宅供應的轉化卻並不樂觀，主要是政策強行施壓的效果。政府嚴控入市項目的價格，企業推盤積極度不高，這些都導致了核心一二線城市的新增供應大幅下降。而且從目前的政策指向來看，這樣的低迷還將持續一段時間。

　　「一漲一跌」帶來的供需矛盾激化在短期內很難扭轉，「破局」之道在於加大平價土地供應。一是增加遠郊區域、非中心區域的其他市鎮低價住宅地供應。倘若這些住宅用地能形成有效供應，不僅有助於遏制房價快速上漲預期，更有助於加快這類非中心市鎮開發建設。二是繼續增加中小套型比例，將供應套數作為規劃指標的重要組成部分。

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

　　(逢周二刊出)