【香港商報网訊】為更好地落實房地產調控政策，今年以來，北京土地市場推出的住宅地塊，除了建設自住型商品房外，全部實行了「限房價、競地價」的方式，也就是說，土地在出讓的時候，就已經提前限定了未來的銷售價格。近日，首批拿地之后可以銷售的「限房價、競地價」商品房來了，正式準備入市。此次即將取得預售許可證開盤銷售的「限房價、競地價」項目共有兩個，都位於北京房山區良鄉區域。其中一個項目的售樓處可以看到雖然是非周末，但已經有人前來諮詢了。

　　均價每平米不超38994元

　　據介紹，這兩個項目，在今年2月土地出讓的時候，就已經限定商品住房銷售均價不超過每平方米38994元，且最高銷售單價不得超過每平方米40944元。而周邊在售項目的價格，要比這兩個項目的價格高出近20%。以一套89平方米的小三居戶型來計算，購房總價約350萬。假如購房者是首次購房，按最低首付40%來計算，需要140萬。

　　北京市房山區某限價房項目負責人常天旗稱，這個價格，在北京很多區縣很難去做得到。而且89平米的三居，其實它的舒適度還是可以的，能夠滿足一家人三代人生活的一個面積需求。

　　未來北京大多數是「限價房」

　　從去年年底開始，「限房價、競地價」首次出現在了北京市的土地出讓過程中。而進入到今年以來，在北京市多輪土地出讓中，只要涉及住宅類用地，「限房價、競地價」都成了必選的方式。

　　某地產服務機構中國區研究部主管謝晨表示，今年北京到目前為止有64宗住宅用地的出讓，但是這60多宗住宅用地，實際上都是含有一些和限價、自住用房、共有產權房相關的一些約束性條款。其中最多的就是限地價、競房價，競自持的比例，這個要占超過60%。

　　根據初步統計，截至目前，北京土地市場已成交了45宗「限房價、競地價」地塊。按照兩年左右的建設周期來計算，未來兩年，北京商品房市場上除了共有產權住房和自住型商品房外，上市的絕大多數都將是這類「限房價」的戶型。并且成功出讓的「限房價、競地價」地塊溢價率并不高，以往開發商不停舉牌造就的高價地自此再也沒有出現，企業拿地變得越來越謹慎。

　　常天旗表示，現在不可能把地價往高了拍，因為售價是已經限定死的。未來我們很難去做這種像之前頂豪的產品，更多的是站在居住者的角度，去做一種實用的房子。

　　市場成交均價將被拉低

　　隨著這些限價房項目的陸續入市，北京商品住宅未來將逐漸進入住宅限價的時代。那麼，幾十個項目、上百萬平方米的面積，這麼多限價的房子上市，會給市場帶來什麼樣的影響呢？

　　在業內人士看來，市場冷淡的同時，限價房作為未來一段時期內北京住宅市場的新標簽，將對整體市場的成交均價形成結構性拉低的效應。某房地產中介公司副總裁胡景輝表示，北京現在執行的是全國最嚴格的限購和調控政策，基本上投資投機型的需求已經退出市場了，再加上近期這些供應的土地未來都會轉化成住宅供應到市場，所以對於供求的平衡會起到非常好的作用，同時本身供給這部分住房，就會平抑和拉低新供應住宅的價格。