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【財經觀察】內房黃金時代過去 如此自我颠覆

2017-11-17
来源:香港商報

內房銷售金額增速繼續放緩,顯示內房高速增長的黃金時代不再。

  為遏抑樓市,近月內地不斷加強樓市調控,年初調控觸及限購、限貸、限價和限售,被形容為史上最嚴厲的調控,以北京、廣州、東莞為首一二線城市最早實行有關措施,其后又在9月將調控措施蔓延至六個二三線城市,令「金九銀十」落空。國家統計局公布最新數據,內房銷售金額增速繼續放緩,顯示內房高速增長的黃金時代不再,但一眾內房龍頭反而銷量節節上升。香港商報記者 林展鋒

  國家統計局周四公布1至10月份全國房地產開發投資和銷售情况的一系列數據,當中全國商品房銷售面積及銷售額增速繼續下降,1至10月份商品房銷售面積及銷售額同比增長只有8.2%和12.6%,增速比1至9月份回落2.1和4.3個百分點;與去年全年銷售面積及銷售額增速分別達到34.8和22.5%比較,增速放緩更見明顯。

  三四線城市升勢回落

  按地區看,西部地區的銷售面積及銷售額增速回落最多,銷售面積增速下降3.2個百分點,銷售額則回落4.6個百分點。按國家統計局的地理劃分,西部地區包括內蒙古、廣西、貴州、雲南、西藏等地,大部分都是三四線城市,剛好與內地傳媒報道指,8個省會城市在9月22日及23日兩天內密集出台樓市調控措施的時間和地區澸合。回顧調控措施成果,北京自今年3月「四限」政策出台后,10月北京商品住宅供應同環比大降,跌至年內最低位,新盤和二手樓成交同比也雙雙大幅回落超過七成,相信上述西安、重慶、南昌等地調控措施出台后,亦會有類似情况。

  內房龍頭 勝者全取

  然而,面對內房黃金時代的過去,一眾於香港上市的內房股卻連番報捷。在全國房地產銷售面積及銷售額增速繼續下降同時,個別龍頭卻繼續造好,十大房企10月份銷售額增幅不但未跟隨大市放緩,反而強勁增長,參考碧桂園(2007)最近三個月來的累積銷售額,其1至10月銷售額4847.7億元(人民幣,下同),環比增幅13.2%,更比1至9月份環比增幅的12.47%高出0.73個百分點。

  反觀另一邊廂的中小型房企,單是今年第二季度,內房行業併購金額已達967億元,創歷來新高,全年計應可打破去年的1598億元紀錄,中小型房企面對調控不斷加碼,中央也不再繼續放水,令內房的入場門檻提高,加上有時地皮操作變得复雜,當局在賣地時會附帶林林總總的要求,令以往貨如輪轉的營運方法不再可行,中小型房企始終難逃被大型房企吞併的命運,這正反映「勝者全取」的現象。

  據內地研究機構克而瑞發布的《2017年1-9月中國房地產企業新增土地TOP30》,房企在新增土地規模上,集中度在高位運行,首五位的房企的新增土地價值已占去所有新增土地價值的一半,可見龍頭房企為滿足銷售增長的需求,在新增土地儲備上十分積極。恒大(3333)1至9月新增土地建面已達到去年全年的71%,雖然恒大中期業績會上表示將采取更加謹慎的買地策略,但在遇到「心水」土地上,卻未見松手,可見傳統內房龍頭為保增長,必會繼續大力增加土地儲備,以增加市占率。

  【拆局解碼】顛覆!內房如此自我顛覆!

  傳統房企多數只考量三個因素,土地儲備、銷售量及利潤,每年企業拿出其土地儲備進行開發,土地開發后就會發售,最后在發售后1至2年便會計入利潤,可見土地儲備是房企增長的動力。但如果房企要大力增加土地儲備,一方面雖然增加市場集中度,但同時卻會令負債上升,現時內房三大民企巨頭中國恒大(3333)、碧桂園(2007)及融創中國(1918)的負債比率分別是88%、88.1%及91%,財務狀况不算穩陣,假如繼續瘋狂買地,可見將來負債只升不跌。

  這非沒有辦法,以萬科企業(2202)為例,雖然近年風頭不及以往,但未必反映其企業質素下降,萬科近年反而推動轉型,令其負債比率降至現時80%左右。集團一方面繼續投地保持龍頭地位,一方面進軍物流行業,集團早於2015年成立專門的萬科物流發展,又於今年7月初以905億元購下物流巨企普洛斯,現時萬科於內地以及附近地區中,以可供租賃面積計,已是其中一家最大型的物流企業。

  另外,不少內房亦推動「輕資產化」,即盡量降低資產比例,提升現金比例,多數以物業管理業務為主。近年不少中型房企紛紛分拆其物管業務,例如綠城香港(337)去年分拆出綠城服務(2869),花樣年控股(1777)分拆出彩生活(1778)等,這令企業純利每年都有增長,且毛利率也見增長,隨着內地人民講求生活質素,對物業管理的要求亦會越來越高,相信「輕資產化」會是中小型房企的一條新生路。林展鋒

[责任编辑:吴梓泳]
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