最近一年多来，香港楼价连升16个月，累计涨幅达到24%。资料图片

　　【香港商報网訊】記者鄭珊珊、葉子睿、何加祺報道：截至7月底，香港住宅樓價按年升近20%，市場上關於樓市見頂聲音此起彼伏。著名評級機構標準普爾最近發出警示，香港、上海、澳洲悉尼的樓價均已達至危險水平，情况有如亞洲金融危機爆發之前局面。另一方面，摩根士丹利亦預料，香港樓價已經見頂，后市幾無上漲空間。

　　標普：香港樓價偏高警號已響

　　近來，財政司司長陳茂波已多次警告欲在本港置業的買家，美聯儲即將展開縮表計劃，要時刻嚴防本港樓價下行風險。無獨有偶，標普亞太評級主管Elena Okorochenko日前在新加坡一個會議上表示，今日亞太房產價格高漲程度一如亞洲金融危機之前，再加上家庭債務增加，香港、上海和悉尼的房價偏高，由此帶來的風險需要大家關注。

　　資料顯示，悉尼房價過去5年已飆升75%，成為全球第二昂貴的住宅市場，僅次於香港。另外，國家統計局公布，上海上個月的樓價按年上升8.4%。一份房價漲幅排行榜顯示，過去10年上海樓價漲幅高達610%----亦就是說，10年前如果在上海買一套100萬元人民幣的房子，如今已值700多萬元。

　　大摩：港樓見頂幾無上漲空間

　　稍早，摩根士丹利發布報告認為，本港樓價增速已於6月份見頂，當時私人住宅售價指數為336.5，而7月份該數據為336.8，漲不動迹象已現。大摩預計，未來本港樓價上升速度將明顯放緩，到年底樓價增速會降到0。

　　根據報告，由於各項宏觀經濟數據向好，暫時尚能支撐本港高昂的樓價水平。上半年，本港實際公布的經濟增長率錄得4%，高於此前外界預期。另外，僅為3.1%的低失業率水平更創下1997年以來的新低。與此同時，恒生指數連續兩個多月徘徊於27000點以上高位，引發財富效應，為本港樓市再添「一把火」。微觀數據方面，本港工資按年錄得4%至5%增長，發展商亦提供金融按揭助港人上樓，這些要素均有助於維持供樓還貸能力。不過，香港銀行同業拆息(HIBOR)逐漸追平倫敦銀行同業拆息(LIBOR)，越來越多的私人住宅單位將落成，內地資本管制趨嚴或導致競投土地參與度下降，這些都給本港樓價增添了下行壓力。

　　該行分析指，樓市增幅與恒生地產指數存在很強相關性，樓價增速放緩預示香港房地產股票跌勢。據此，投資者需引起重視，屆時地產股都會受到壓力。目前，大摩看好本港一眾土儲豐富的老牌發展商，如新地(016)持有較多農地，兼在大灣區亦有布局;新世界(017)獲上調評級為「增持」，因其於內地擁有龐大土地儲備;長實(1113)、嘉里建設683)、希慎興業(014)、九倉(004)、恒隆地產(101)、信和置業(083)、太古地產(1972)、合和實業(054)等均獲「持有」評級，惟恒基地產(012 )被評為需「減持」的股份。

　　打工仔不吃不喝18年方能上車

　　年初，美國市場研究公司Demographia發布《2017年國際住房可負擔性調查報告》預言，中國香港將是2017年全球房價最難負擔的城市，市民需努力打工、不吃不喝18年才能買到一層樓截至2016年，香港已經蟬聯7年全球樓價最難負擔城市，澳洲悉尼和加拿大溫哥華緊隨香港之后，分列樓價最難負擔城市第二、第三位。

　　上述美國公司是根據房價收入中位數倍數(medi-an multiple)原則進行樓市分析的，即將一個城市的房價中位數除以家庭年收入中位數，以此來計算負擔能力。

　　該分析結果顯示，至2016年底，香港房價收入比為18.1，連續7年蟬聯榜首。報告指出，香港土地開發受限使土地供應日趨緊張，抬升了香港樓價。2002年至2014年間，本港樓價與居民收入比上升了約275%。

　　按揭須多做比較量力而行

　　本港消委會比較了17間銀行及財務機構69個按揭計劃，發現不同按揭計劃下總利息支出可相差數十萬元。該會引述一售價近850萬元單位為例，總利息開支差距竟超過500萬元。

　　上月，消委會向本港銀行查詢了有關住宅及車位按揭資料，涵蓋H按、P按、按揭保險計劃、居屋、公屋及車位等不同類型。若同以8月22日H(實際利率由1.79厘至2.32厘不等)及P(由2.15厘至2.25厘)計算，調查結果差距驚人。以貸款人購一價值500萬元物業，按揭成數60%，即借款300萬元，供款年期20年，以最低1.79厘計，月還款約14900元、全期利息總開支約57萬元;若以最高2.32厘計，月還款約15600元、全期利息總開支75萬元。兩者相差近20萬元。

　　850萬售價利息差可超500萬

　　市面上亦有發展商推高成數的按揭計劃。消委會提醒，要留意這類計劃的利率可能較銀行高1倍或以上，總利息支出隨時較銀行按揭多出數百萬，應全面評估還款能力才可作決定。

　　以一售價848萬元單位為例，銀行按揭計劃下，最多能貸500萬元，買家須付首期348萬元。如以P按利率2.75%計，供款25年，全期總利息支出154萬元、月供約21000元;如以發展商提供的按揭計劃，可借款八成即678萬元，首期可減逾半(只需付170萬元)，但利率則要以P+1%計，且首3年只供利息。同樣供款25年，總利息支出高達667萬元，較銀行按揭計劃多付利息逾500萬元(首3年月供33000元，其后22年月供高達46000元，為銀行按揭供款的2倍多)。

　　消委會宣傳及社區關系小組主席許敬文提醒準買家作決定時，除要多作比較外，還要全面評估還款能力，亦要一併考慮銀行提供的優惠、手續費及個別計劃的特定限制。