李宇嘉

　　北京楼市调控近日又放“大招”，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会征求意见。事实上，早在2013年10月，北京就发布了发展共有产权住房的“京七条”，共有产权形式的“自住型商品房”(简称“自住房”)在当年就推出2万套。2014年，北京50%的商品宅地转向自住房建设或配建，当年共建设5万套自住房，占市场规模的50%。

　　那么，此次北京推出的共有产权住房，与原来的自住房是什么关系?近十多年来，包括北京在内的很多城市，具有保障性质的产权型商品房(经适房、限价房、双限房、集资房和安置房等)名目众多，但多因陷入福利陷阱而屡受诟病，现在又推出具有保障性质的共有产权住房，能否避免过去的问题?在全面发力“租售并举”、培育租赁市场、构建“先租后买”的住房新制度的框架下，共有产权住房如何与“租售并举”相契合?

　　北京2013年推出自住房，是想在“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的住房制度框架下，解决京籍居民、非户籍常住人口等“夹心层”的住房难题。北京是国内人口吸附能力最强的城市，每年25万左右在京高校毕业生留京比例约50%，在超高房价下，最受伤的莫过于包括那些“北漂”、京籍无房户等在内的中等收入“夹心层”了。他们对拥有产权住房，分享城市发展和升级红利，有强烈诉求。

　　2013年至2014年，北京不仅大规模推出自住房，且其价格比同地段、同品质商品住房价格低30%(且不高于每平方米22000元的房价控制水平)。但2014年北京却出现了严重的自住房“弃购”现象。据报，当年进入摇号程序的数个自住房项目，“弃购率”最高达50%，导致北京放缓甚至暂停了自住房项目。除了2014年北京楼市回调的大环境，自住房制度设计存在重大积弊是根本原因。

　　首先，自住房优先解决京籍和保障房轮候库的无房人群，名下无房或仅有一套房的北京户籍居民也可购买。其次，在交易限制上，自住房管理办法规定，自住房不能出租，5年内也不能上市交易。满5年可出售，但届时将以同地段商品住房和该自住房购买时价格差价的30%交纳土地收益。再次，自住房被称为“七折房”，即比同地段、同品质商品房价格低30%。最后，“限房价”在限定自住房价格的同时，“竞地价”最大化土地出让金，开发商须以商品房盈利弥补自住房损失。因此，开发商参与自住房项目积极性不高，特别在楼市回调时，商品房盈利难以覆盖自住房损失，自住房供应品质和配套就会缺斤少两。同时，即便给予30%折价，很多“夹心层”也难以支付。另外，自住房多偏向于京籍居民家庭(甚至是有房户)，然后是保障房的轮候库，很难惠及非户籍常住人口。更重要的是，交易限制太严，特别是上市要缴纳土地出让收益，这让拥有产权住房和成为“有产者”打折扣，产权共有无法“落地”。

　　此次暂行办法的最大亮点，就是去除正常交易的门槛。基于住房回归居住属性的要求和设了5年“限售期”外，未对出租有任何限制。5年后上市交易时，购房者可随行就市出售自有产权部分，或购买政府让渡给购房者免费使用的产权部分，拥有全部产权。所以，从本质上讲，购房者拥有的产权部分，在权益上与商品住房无任何差异。所以，“北京模式”回归了共有产权的本源。

　　在“北京模式”下，购房者和政府的产权份额，既可以是6∶4，也可以是5∶5。这样，即便是高房价，但在政府折让地价，以项目开发建设成本和适当利润为基础来定房价，户型限制(90平方米以下户型至少要占70%)及产权共有等多方支持下，“夹心层”拥有产权住房的诉求是可以实现的。而且，共有产权房源只配售给无房家庭，如京籍无房家庭，符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非京籍无房家庭。近期政策规定，新市民配售比不低于30%。

　　事实上，不管购房者和政府的产权份额按6∶4，或是5∶5配置，都是购房者根据支付能力选择的结果，不仅是理性的购房行为，也顺应需求并丰富了多层次住房供应体系。而且，共有产权与培育租赁市场、“购租并举”本质上是相通的，即根据居民支付能力，通过“先租后买”、“先小后大”、“先上车后改善”，构建住房梯次和理性消费层次。目前，成都、重庆等推出了承租人后期可购买租赁住房，而且前期租金可抵月供的“由租到买”的新政策，事实上将“先租后买”、“租售并举”有效结合了起来。

　　租售并举、共有产权等住房供给侧制度创新，除分流住房需求、稳定预期和房价，构建理性的住房消费层次，更好地实现百姓安居梦以外，更重要的意义是，这给了新市民、非户籍人群“扎根”城市的可靠预期。笔者认为，租售并举也好，共有产权也好，地方政府要有真心实意，要在土地供给上“让利”，给市场有一定的盈利预期，要增加公共服务建设，逐步实现公共服务在不同群体间的均等化，配套改革也要跟上，如革新土地出让“招拍挂”，加强公共财政建设及税收政策支持落地等。

　　(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)