金管局對上兩周連番「加辣」，涉及措施達到6招之多，理該為樓市帶來降溫作用;然而，目睹昨日荃灣新盤開售竟現「萬人空巷」畫面，加之錦上路住宅項目亦以市場預期上限價格成交，各界難免對相關「辣招」成效存疑，擔心當局倘不進一步收緊政策、或者循其他角度出招的話，根本無法馴服當前樓市狂態。

　　兩星期前，金管局實已出手針對發展商高槓桿購地收緊貸款準則，這誠有助降低發展商及金融機構的金融風險，也同時有望降低市場上的購地需求并拉低地價。很大程度上，部分在港資金不多的發展商，或難再藉高槓桿天價搶地;而最新的錦上路項目，便由3間發展商組成財團合作奪得。不過，有鑒項目作價仍嫌偏高，意味實力不足者雖然離場，具實力的發展商們依然能夠高價入市。地價持續升溫的趨勢，未見因為「辣招」平復過來。

　　除此以外，金管局當時還針對發展商向買家提供高成數按揭，收緊了銀行向發展商作出相關貸款時的資本要求，至一星期前，更進一步收緊銀行提供按揭貸款的資本要求等——簡單講，就是增加「高按」的供應難度、疊高買家的入市門檻。可是，跟前述情况一樣，只要發展商的資本實力足夠，則仍能夠通過要求獲得銀行支持提供「高按」，好像剛開售的荃灣新盤，其「高按」計劃就幾乎不受「加辣」影響;是故，不少資金未必太多的買家，皆可借力「高按」槓桿入市。

　　換言之，當前本港樓市狀况，可以說是有實力者續高價入市，這包括了發展商，以及其他物業投資者，至於實力較弱的則可藉「高按」入市，入市需求其實并無大減，僅僅從無「高按」的二手轉向有「高按」的一手罷了。

　　毫無疑問，這將進一步加劇本港樓市風險。當然，具實力者的風險還是相對可控，其充沛資金便可抵御樓價逆轉的震蕩，特別是發展商「借錢你買我貨品」的「高按」操作絕對有利賣方。不過，對實力較弱的買家來說，「高按」貸款實代表抗震空間較小。不必諱言，相關風險絕對不可小覷，去年底發展商的按揭貸款增速高達189%，本港家庭債務也升至占GDP的67%;這亦解釋了金管局何以接連針對按揭貸款「加辣」。

　　值得留意的是，港息上調再非遙不可及，意味償債壓力勢必百上加斤。首先，因應金管局收緊資本要求，渣打銀行昨已調高新造按息0.1厘，其他大行亦指正積極考慮調高按息，標誌着加息潮恐已隱隱降臨。再加上，美國首季經濟增長由初值的0.7%向上修訂至1.2%，令下月美聯儲加息機會進一步強化。而且，近期港匯繼續下探，最新貶至7.794水平，也預示了本港全面加息之日愈來愈近。

　　究竟，有見樓市狂潮不退，當局應否進一步遏抑信貸?尤其是，應否正視實力較弱者的「高按」入市風險?至於針對有實力者持續高價入市，在提高相關入市門檻之餘，應否在其他例如降低盈利空間方面「加辣」?此外，要徹底理順供求矛盾，社會各界又應否客觀務實地考慮增加土地供應途徑?

　　香港商報評論員 李明生