狮子山学会营运总监 白仲祺

　　如果问问各位读者，高楼价是否代表高通胀，大家会怎样回应?首先，读者如果不是经济学家，要首先想想通胀是什么。不知道大家有否在大学修读任何经济学的课程，但就算只凭字面，已知通胀代表通货膨胀，亦即是物价上升。不过如果看通胀真正的意思，是指货幣供应增加，令货幣的购买力减少。换句话说，如果有通胀现象，不代表商品的价钱越来越高，而是指货幣的价值越来越低。香港人今天经常讨论楼价，亦经常被批评为物质化，但只要看歷史上高通胀的时候，就会看见除了楼价，甚至食物价钱都会令市民感到徬徨，甚至引来不安。市民不断讨论楼价，不一定代表他们想找机会投资楼市，很多时只反映他们对於未来经济的不确定。

　　笔者清楚记得，就算在近年，在世界各国都曾经因为物价而引致不同的示威活动。在2007年，印尼和印度等国家都曾经因为食物价格上涨而引致示威，而通胀对於市民的影响，除了工资的购买力不断下降，亦帶来很多不确定性。香港曾经经歷高通胀的时代，市民往往要求工资每日發放，而每日下班后，便要立即将工资转变为不同的商品，例如食物及日用品。所以，通胀对於市民的影响，是从日常生活能够反映的。

　　那么高楼价是否代表通胀?如果按照以上的定义，楼价多年一直上升，相信没有人能否定楼价是代表高通胀。可是，如果大家留意新闻，或者政府公布的通胀数字，便会發觉通胀被形容为「持续缓和」，而且消费物价指数处於长年低位。究竟为何明明从楼价反映通胀，但从政府公布出来的数字却观察不到?其实原因简单，就是因为政府公布的消费物价指数，根本没有包括楼价。唯一代表住屋消费的，就是租金。租金与楼价，当然有重大的正面关系，但是两者代表不同的市场。

　　经常有声音问为何政府不将楼价加入消费物价指数，政府的理据为楼宇买卖是投资而不是消费。但这的确与市民对於通胀的认知完全不同。事实上，每当市民需要一个代表楼价的指数，通常都会用到中原地产公布的中原楼价指数，但这个指数都不能準确地代表楼价升幅。

　　相信没有人会否定高楼价是代表高通胀，但偏偏政府公布的通胀数字却不能将此现实反映。市民唯一可以做的，便是依靠从市场方法取回来的资讯，包括地产代理公司公布的数字，来衡量真正的通胀数字。