简容

　　去年国庆以来，各地陆续出台房地产调控措施，但效果甚微。上月至今，又有40多个城市加码严控楼市。为什么呢?因为“房子是用来住的，不是用来炒的”。这是去年底中央经济工作会议对中国房地产的定位，随后国家主席习近平再次强调“要准确把握住房的居住属性”。

　　毫无疑问，决策层对当前房地产市场的一个判断是，房子正在偏离其本来属性，或者说“泡沫化”。而泡沫总有破灭的危险，最近这场全球金融危机便是因房子而起——2007年4月，美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产，引爆蔓延全球的经济危机。

　　那么，如何判断房地产市场的“泡沫化”程度呢?一直以来，这都是经济界的大难题，以至于格林斯潘说“泡沫只有在被刺破时才是泡沫”。并且，房子是不可移动的，这也让它与其他商品存在较大差异——理论上，土地的供给是有限的，建在土地上的房子的供给也是有限的，一般意义上的供需分析框架不适用于房地产市场。说白了，从房价的高低很难判断房地产的泡沫有多大。

　　但这个判断又必须明确给出。这也是我为什么会特别看重政治家有关“准确把握住房的居住属性”的指示，它实际上为经济学界提供了一种判断标准，即从居住消费这一本来属性来观察房地产市场。一旦某种经济要素背离其本性，那么反映在经济指标上，就会出现不合逻辑的背离。今年一季度，我国的物价指标就出现了罕见的背离。具体如下：

　　GDP平减指数由去年四季度2.8%升至4.9%;

　　PPI(生产者价格指数)同比涨幅由去年四季度3.3%升至7.4%;

　　CPI(居民消费价格指数)同比涨幅由去年四季度2.1%降至1.4%。

　　我国物价出现了“两升一降”的局面。而从历史上看，这三个物价指标基本是同向的，且变化幅度多数时候也基本接近。　　

　　数据来源：国家统计局，作者自行计算

　　GDP平减指数作为广义的物价指标，其好转意味着经济整体向好。PPI在连续54个月负增长后翘首转正，单季同比涨幅持续上扬，表示经济供给层面已摆脱此前冷清的局面。经济复苏，加上一季度全国居民人均可支配收入比上年同期实际增长了7%，作为居民消费物价指标的CPI，照理也应该上升才对。但实际情况恰恰相反，CPI不仅没有提升，反而下降了。

　　质言之，物价指标出现了大背离。为什么，这种异象背后的逻辑是什么?这就得回到文章开头所说的“房子的本来属性”来看了。我国房地产市场持续井喷有两年了。我们假设这些房子都是买来住的(亦即符合其消费属性的)，那么买了之后一定会装修，并购买家具家电等消费品，最终这一系列的购买行为都会体现在CPI上。而现在的情况是CPI不升反降，那么我们是不是也可以反推出：

　　1.人们买房不是为了居住，而是为了高价卖出(亦即房子不是消费品，而是投资品)。所以买了之后，不需装修及购买家具家电等等。

　　2.买房子要付首付，办了贷款后，要按期还本付息。高房价及相关调控措施(比如提高购房首付比例)，均会让居民此类支出大幅增加，相应地挤压了正常消费的空间。美国人当年为了解决这个问题刺激消费，金融创新了次级抵押贷款，最终引爆危机。

　　3.高房价刺激了购房者的加杠杆行为。可以想象，如果连买房的的首付都是借的，收入证明也是假的(为了获取更高的按揭贷款额度)，那么购房者一定会节衣缩食来还债。

　　或许可以这么说，物价指标的背离，恰恰是房地产市场日趋“泡沫化”的结果。这一趋势如果不受控制，则我们离泡沫的破裂也不远了。根据人民银行公布的数据估算，截止一季度末，我国居民的债务总和已超35万亿，较两年前净增11万亿。换句话说，目前居民存量债务的三分之一是在2015年3月30日央行下调二套房首付比例(所谓“330新政”)之后发生的——相对轻松的首付以及房价长期向上的趋势，让人们乐观地以为借债炒房是合理的，就像在本世纪初的美国。

　　是时候让房子回归其居住属性了。