簡容

　　去年國慶以來，各地陸續出台房地產調控措施，但效果甚微。上月至今，又有40多個城市加碼嚴控樓市。為什麼呢?因為“房子是用來住的，不是用來炒的”。這是去年底中央經濟工作會議對中國房地產的定位，隨後國家主席習近平再次強調“要准確把握住房的居住屬性”。

　　毫無疑問，決策層對當前房地產市場的一個判斷是，房子正在偏離其本來屬性，或者說“泡沫化”。而泡沫總有破滅的危險，最近這場全球金融危機便是因房子而起——2007年4月，美國第二大次級房貸公司新世紀金融公司破產，引爆蔓延全球的經濟危機。

　　那麼，如何判斷房地產市場的“泡沫化”程度呢?一直以來，這都是經濟界的大難題，以至于格林斯潘說“泡沫只有在被刺破時才是泡沫”。並且，房子是不可移動的，這也讓它與其他商品存在較大差異——理論上，土地的供給是有限的，建在土地上的房子的供給也是有限的，一般意義上的供需分析框架不適用于房地產市場。說白了，從房價的高低很難判斷房地產的泡沫有多大。

　　但這個判斷又必須明確給出。這也是我為什麼會特別看重政治家有關“准確把握住房的居住屬性”的指示，它實際上為經濟學界提供了一種判斷標准，即從居住消費這一本來屬性來觀察房地產市場。一旦某種經濟要素背離其本性，那麼反映在經濟指標上，就會出現不合邏輯的背離。今年一季度，我國的物價指標就出現了罕見的背離。具體如下：

　　GDP平減指數由去年四季度2.8%升至4.9%;

　　PPI(生產者價格指數)同比漲幅由去年四季度3.3%升至7.4%;

　　CPI(居民消費價格指數)同比漲幅由去年四季度2.1%降至1.4%。

　　我國物價出現了“兩升一降”的局面。而從歷史上看，這三個物價指標基本是同向的，且變化幅度多數時候也基本接近。　　

　　數據來源：國家統計局，作者自行計算

　　GDP平減指數作為廣義的物價指標，其好轉意味着經濟整體向好。PPI在連續54個月負增長後翹首轉正，單季同比漲幅持續上揚，表示經濟供給層面已擺脫此前冷清的局面。經濟復蘇，加上一季度全國居民人均可支配收入比上年同期實際增長了7%，作為居民消費物價指標的CPI，照理也應該上升才對。但實際情況恰恰相反，CPI不僅沒有提升，反而下降了。

　　質言之，物價指標出現了大背離。為什麼，這種異象背後的邏輯是什麼?這就得回到文章開頭所說的“房子的本來屬性”來看了。我國房地產市場持續井噴有兩年了。我們假設這些房子都是買來住的(亦即符合其消費屬性的)，那麼買了之後一定會裝修，並購買家具家電等消費品，最終這一系列的購買行為都會體現在CPI上。而現在的情況是CPI不升反降，那麼我們是不是也可以反推出：

　　1.人們買房不是為了居住，而是為了高價賣出(亦即房子不是消費品，而是投資品)。所以買了之後，不需裝修及購買家具家電等等。

　　2.買房子要付首付，辦了貸款後，要按期還本付息。高房價及相關調控措施(比如提高購房首付比例)，均會讓居民此類支出大幅增加，相應地擠壓了正常消費的空間。美國人當年為了解決這個問題刺激消費，金融創新了次級抵押貸款，最終引爆危機。

　　3.高房價刺激了購房者的加杠杆行為。可以想象，如果連買房的的首付都是借的，收入證明也是假的(為了獲取更高的按揭貸款額度)，那麼購房者一定會節衣縮食來還債。

　　或許可以這麼說，物價指標的背離，恰恰是房地產市場日趨“泡沫化”的結果。這一趨勢如果不受控制，則我們離泡沫的破裂也不遠了。根據人民銀行公布的數據估算，截止一季度末，我國居民的債務總和已超35萬億，較兩年前淨增11萬億。換句話說，目前居民存量債務的三分之一是在2015年3月30日央行下調二套房首付比例(所謂“330新政”)之後發生的——相對輕松的首付以及房價長期向上的趨勢，讓人們樂觀地以為借債炒房是合理的，就像在本世紀初的美國。

　　是時候讓房子回歸其居住屬性了。