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合同少寫一行字 買房損失33萬

2017-03-28
来源:好规划网

  今天的主角還是規劃君那個倒黴的朋友。

  我的朋友有個夢想,想在北京買套自己的房子。本來他在北京有購房資格,而且是首套房,首付比例只有35%。可是突如其來的317限購政策使他陷入了窘境,由於他在老家有過貸款記錄,首付比例被迫提高到了60%。

  這還不是最可怕的,北京3月22日又突然宣布“非京籍購房由原來的連續5年改為連續60個月”,就這樣,我的朋友被剝奪了購房資格。

  他“被迫”違約了。

  其實我的朋友已經想開了,政策不讓買就不買吧。可是事情並沒有這么簡單,違約是有代價的。買房合同已經簽了,他付給賣方的20萬定金,付給中介的13萬中介費都有可能要打水漂了。

  我這個朋友不是個案。

  根據中原地產研究機構的“摸底統計”,房產新政發布前後,北京屬於新政執行范圍內的二手房總量約1萬套,其中首付比例由首套提高至二套的購房量約1000到2000套,湊不到首付而選擇棄房的約有幾百套。

  被迫棄房而導致的違約,到底應該由誰來承擔責任呢?在規劃君看來,這是國家層面上的政策變動,應該屬於不可抗力,畢竟不是買房者主觀行為導致的,所以不應該由買房者承擔。

  可是,賣方和中介卻各持一詞:

  賣方說:你耽誤了我的時間。這前前後後耽誤的1個多月,如果不賣給你的話,我早賣給別人了。

  中介說:我的任務是幫你找到合適的房子,只要購房合同簽了,我就有權利收取中介費。

  為此,規劃君查詢了相關的規定,最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第4條,是這樣規定的:(法條很繞口,可以直接看後面的白話解釋)

  出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

  簡單說就是:如果違約的原因和買賣雙方都沒有關系,那定金應該悉數退回。

  另外也有法律界人士表示,若雙方均無過錯,可以解除合同,限購政策應屬於不可抗力。

  可惜賣方和中介並不這么想,誰都認為自己有理,而且最關鍵的是,合同裏有一條這樣的規定:“如果遇到不可抗力,導致合同無法執行的話,由買賣雙方協商解決。”

  協商意味著無法可依,收到錢的賣方和中介自然不擔心,可對買方就十分不利了。

  這個事情到現在還在討論中,我的朋友也很無奈,他說如果賣方和中介執意不退錢的話,不排除對簿公堂的可能。

  後續買房要注意:

  今天寫這個案例,不是為了給我這個朋友傷口上撒鹽(雖然他看到後心會很疼),而是給大家提個醒,現在房產政策變動很頻繁,即使趕在政策發布之前簽了合同也沒用,因為政策都是以網簽時間為准。

  所以如果你打算近期買房的話,一定要在合同裏寫清楚下面這兩個事項:

  (1)定義清楚什么是不可抗力。如果有可能,把房產政策變動列為不可抗力,並專門在合同裏列出。

  (2)約定定金規則。比如如果遇到不可抗力,定金和中介費需全額返還給買方。

[责任编辑:朱剑明]
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