廣州國際空港中心效果圖。資料圖片

 

　　“中國的城鎮化說到底是人的城鎮化。人口遷移帶來就業，從而催生置業、生活等各種需求，城鎮化建設才能順利進行……拿地造房是我們的看家本領，與產業相結合更能走出一條新路。”近日，綠地集團副總裁、廣東房地產事業部總經理陳志華在接受專訪時表示，2017年綠地廣東將聚焦空港交通、健康養生、文化旅游、科技創新四大領域，在產業地產運營方面發力，“做政府所想，為市場所需”，他透露，“今年綠地廣東將有一系列舉措”。

 

　　綠地集團廣東事業部自2011年成立。據了解，綠地在廣東已累計投資開發20多個項目，投資總額近千億元。以廣州國際空港中心、廣州綠地中央廣場、廣州綠地城等為代表，一大批標桿項目體現了綠地深耕華南的優勢和決心。

 

　　今年恰逢綠地集團成立25周年。綠地集團董事長、總裁張玉良曾在接受媒體采訪時透露，綠地在2017年戰略上主動謀變，各項主要經濟指標在2017年將力爭實現10%—15%的目標增長。響應集團戰略部署，綠地廣東也加快了多元化轉型的步伐。“產城一體化和發展樓宇經濟的運作是綠地的強項”，陳志華表示，今年，綠地廣東要著力突破商辦去化瓶頸，以產業地產為抓手帶動轉型，“今年綠地廣東300億元的銷售目標雖然是有一場硬仗要打，但是問題不大。”

 

　　撰文：許蕾

 

　　住宅市場 “微創新”推動產品升級迭代

 

　　1月12日，綠地控股發布2016年業績快報。其快報顯示，2016年，綠地控股實現營業收入2594億元，利潤總額142億元，年末總資產6926億元，分別實現25%、34%和15%的同比增長。其中房地產主業合同銷售金額2550億元，同比增長11%。在傳統的房地產主業，綠地在2016年聚焦的兩個關鍵詞“輕資產”“產品+服務”將持續放大。在“銷售”和“土儲”兩端，綠地將進一步聚焦核心重點城市。張玉良表示，“將資源集中于一二線及省會城市，目前及下階段仍將是綠地的布局方向。”

 

　　去年，房地產市場最大的特點就是區域分化加劇，熱點城市房地產市場重回“過熱”區域，看漲預期強烈，房價漲幅不斷攀升，同時，三四線城市去庫存壓力不減，化解價格泡沫風險和去化過剩庫存成為分類調控重點。

 

　　“廣東市場的住宅地產競爭激烈，全國房企云集，本地企業也實力強勁，不過競爭再怎么激烈，綠地以住宅地產起家，老本行一定是要做的。”陳志華分析，雖然住宅市場的發展還要看接下來長效機制的影響，不過應當看到的是，廣東經濟健康發展，人口在不斷流入，越來越多的人在此安居樂業，從而帶來旺盛的住宅市場需求，這對房企來說是重要的判斷點。

 

　　近年來，房企有回歸一二線城市的趨勢。陳志華坦言，一線城市的高房價確實會帶來高風險。去年年底的中央經濟工作會議提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，對此，陳志華表示：“我認為很有道理，其中的關鍵就是要讓房子尤其是目前的投資房釋放出居住功能。”他說，將投資房賣給有居住需求的人是一個途徑，用于出租也是解決居住問題的一個辦法。

 

　　“我們造的房子最終要有使用人，自然人和公司企業都算在內。”陳志華說。

 

　　針對廣東住宅市場的變化，綠地廣東也提出對住宅產品的供應結構進行革新，比如，“全面二孩”政策實施以來，“三口之家”向“四口之家”轉變的越來越多，剛需和改善需求的住宅戶型以及面積就要隨之調整。“總之，綠地廣東在2017年的住宅市場肯定要占有一定的份額。”同時，在產品創新上，綠地廣東計劃積極推進“理想家”“愛麗樂居”“百年宅”等集團戰略品牌在項目落地，并加強設計“微創新、摳細節”，如養老公寓研究、兒童需求研究等，并推動“微創新”的升級迭代。

 

　　產業地產 特色小鎮建設瞄準四大方向

 

　　目前，全國各地產業結構調整正在向第三產業轉型，類似物流業、高科技產業、創意產業等正取代工業型產業園區，全國都掀起了一股“特色小鎮”的建設熱潮。與此同時，龍頭房企均在特色小鎮建設上加緊布局，紛紛拿地落子。

 

　　以綠地新進領域特色小鎮為例。據張玉良透露，“特色小鎮是國家鼓勵的領域，綠地要用既有資源做，比如與交大和復旦合作培育新產業，先在‘長三角’，一線城市周邊30—50公里的地方，造特色產業，把城市和生活功能建起來，這樣來做特色小鎮。”張玉良指出，選址是這一工程的重點，綠地會選擇有溢出效應的城市，在交通方便、成本低、環境好的地段開展，方式上則是一級開發跟大基建聯動，由第三方基建來做，這樣自身資本金小也可以運用PPP方面的支持。

 

　　具體到綠地廣東，陳志華也透露了這方面的大致方向：“全面深入地推進產業地產發展，強化招商團隊、創新招商模式，提高運營水平，制定以空港產業、健康養生、文化旅游、科技創新為主的四大產業招商戰略。”

 

　　以空港和高鐵為代表的交通樞紐產業，被認為是綠地廣東特色小鎮建設的主要方向之一。15年前，陳志華親自領銜的上海虹橋臨空經濟園區的開發建設就是一個成功范本，而這一累積的優勢經驗也被成功復制到了廣州國際空港中心（IAC）。廣州國際空港中心位于空港經濟圈核心，總建筑面積90萬平方米，片區未來打造為航空經濟總部商務集群，重點建設航空港總部區、航空港金融區、臨空電子商務區等。項目位于片區橋頭堡位置，規模最大，規格最高，是該片區內首發的大型商辦綜合體。陳志華表示：“我們將更加注重樓宇與產業使用相結合，從而做到開發建設周期更短。”

 

　　健康養生與養老產業也是規劃中綠地廣東特色小鎮的主要方向。綠地廣東計劃積極引入健康養老資源，打造健康養老產業，努力實現智慧健康特色小鎮的落地。“珠三角的人口基數、氣候和良好的生活配套資源，都為高端健康養生和養老產業提供了基礎。”陳志華透露，以佛山禪西新城中心綠地未來城項目為代表，綠地廣東已將其作為發展養老產業的重要試點。該項目結合立體路網、完善配套等優勢，集住宅、公寓、商業、辦公為一體，屬于綜合體項目。“我并不認同養老地產的概念，做養老產業應該先關注養老服務。”陳志華說：“大家都在試，大方向應該是一致的，但只有對中國國情和文化了解最深的才能成功，最終還要由市場來檢驗。”

 

　　文化旅游產業方面，綠地將與具備豐富旅游管理經驗的企業合作，打造文化旅游特色小鎮大盤。陳志華說：“我注意到，近年來，到廣東旅游的人越來越多，廣東的歷史人文底蘊豐富，與自然山水相結合，文旅項目具有商機。”他列舉了肇慶、江門、佛山、惠州、清遠等多個地區，“都非常有感覺”。

 

　　科創文化產業方面，也是綠地廣東特色小鎮建設的重點之一。綠地的開發模式將是與高科技研發類機關單位聯手打造科技產業孵化器、科技產業園區等。

 

　　盡管未透露“圈定”的小鎮地點，陳志華對特色小鎮成竹在胸地表示：“今年綠地廣東就會有一系列舉措。”

 

　　商辦去化 發揮產業運營優勢尋求新突破

 

　　在綠地深度調整戰略的背后，張玉良考慮的是“供給側結構性改革”的導向，其直言，綠地的打法是抓住結構性的市場機遇，將資源配置到有需求、有增長潛力的重點地區和產品領域。

 

　　綠地在房地產主業進行了產業結構與區域結構“雙調整”。數據顯示，2016年綠地在一線城市和其他城市的銷售比例約7∶3，一二線重點城市與其他城市的新增土儲比例也基本為86∶14，而2016年綠地住宅和商業辦公的物業與土地的比例也基本為7∶3，結構統一性很高且較為均衡，這輪為期一年有余的調整有一定成效。

 

　　綠地房地產板塊尚有較大量商辦存量土地及已開發待售項目，對綠地未來房地產業務的發展，既是潛力也是壓力。在一二線城市商辦市場去化問題上，“在重點核心城市，基于城市功能完善和產業發展需求，商辦市場空間依然巨大。綠地將通過資源集成和平臺搭建，繼續以‘轉型城市運營服務商’為目標，進一步確立商辦運營領域優勢。”張玉良認為，提升商辦運營“軟實力”意在長遠，一是推動自持物業增值、帶動租售，依靠內生型價值增值來實現增長和盈利；二是通過優質運營促成資產證券化。

 

　　據了解，綠地已經調整了商業地產的投資比重，并且將很多傳統的商業地產項目改造成為中小企業服務的眾創空間，定制化提供產品，規避可能出現空置積壓風險。

 

　　縱觀廣東市場，能將物業銷售上升到政企、運營、產業的高度并不多見，特別面對商辦市場，傳統的散售難以持續良性銷售，不同的項目有各自的辦公特點。綠地的強項在于產城一體化和發展樓宇經濟的運作，上一年的標桿項目，如廣州國際空港中心在產業運營開發上有突出表現，廣州綠地中央廣場培育中小企業的樓宇經濟成為廣州商辦成交簽約量首位，廣州綠地城中國動漫集團華南基地順利掛牌等等，都體現了綠地的優勢。

 

　　對此，陳志華明確表示，下一步綠地廣東在商辦去化方面要堅持與產業相結合的做法，發揮綠地產業招商能力強大的特色，“做產業地產運營，首要的不是造房子，而是了解企業的需求，然后去滿足他們的需求。”

 

　　■地產觀察

 

　　房企跨界一直是近年來的熱門話題，在金融、消費、物流、文化等多個領域，均可見到各個房企“大鱷”的身影。從最初的“玩票”性質，到地產多元化發展，經歷了一個精彩紛呈的過程。然而，地產大咖們的雄心并不盡于此。跨界整合資源，從戰略角度布局調整產業結構，綠地集團正在朝這個方向邁進。

 

　　2015年8月，綠地集團在A股整體上市，此后，張玉良和其帶領的綠地更為低調。談及這一年多的蟄伏，“適應新常態，從追求規模轉向追求創新和質量效益，注重需求分析，轉型布局‘大基建’‘大金融’‘大消費’，通過業態創新、商業模式創新、產品創新，綠地全年業績及未來業績有望獲得更持續快速的增長。”張玉良曾在接受媒體采訪時對記者表示。將“大基建”“大金融”“大消費”作為房地產主業之外綠地多元化轉型方向，在張玉良看來，是宏觀經濟形勢使然，是房地產行業發展趨勢使然，也是企業自身優勢使然。

 

　　布局“大基建”，張玉良對于中國的經濟社會發展以及由此帶來的機遇有著自己的判斷。他認為，在經濟運行呈現L型走勢，總需求低迷和產能過剩并存的格局難以出現根本改變的形勢下，加快城市基礎設施建設將是“穩增長”“惠民生”的重要措施，因此，基建領域整體政策環境向好，并且我國很多城市的基礎設施建設還處于快速增長期，有巨大的市場空間。“綠地的基建項目，三分之一是自有資金，三分之二配資，只要確保項目的回報底線，盈利模式就是可持續且安全的。特別是‘大基建’能夠帶動綜合開發，上下產業鏈的協同發展，帶來更多的綜合效益。”

 

　　布局“大消費”同樣基于他對經濟形勢的判斷。伴隨消費需求升級、消費能力提升，國內的產品種類和質量短期內很難滿足需求，進口產品直銷產業應運而生。正是看到這個巨大的市場空間，綠地選擇了做跨境“電商+實體”的采購平臺。張玉良透露，目前綠地在全國已經開了近三十家“跨境購”實體店，預計三年內會超過100家，成為國內最大的進口商品直銷企業。

 

　　綠地在三四年前已經開始涉足金融領域，張玉良說，發展“大金融”是產業協同發展的需要，是打造產業競爭力的“標配”，正在爭取的保險、銀行等核心金融牌照將為綠地打造產業協同航母帶來更大的發展動力。

 

　　三大方向整合，發揮協同優勢，對綠地房地產主業的提振影響正在逐步顯現。產城一體化的產業地產如今已成為綠地的“王牌”之一。張玉良認為，供給側結構性改革能夠給企業帶來更多機遇，開發企業利用資金優勢和向好的政策環境，培育構建新產業體系，形成有效供給，才能培育增長動能，為下一次跳躍積蓄力量。