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　　阿祖最近賣掉了深圳坪山的一套房，套現220萬，這是他在2015年中旬花230萬買下的雙拼房其中一套。“相當於剩下的一套是0成本，房價再跌也不怕了。”阿祖對記者說，這是有著17年炒房經驗的老投資客屋哥告訴他的炒房原則，“安全第一，賺錢第二”。

　　炒家後浪推前浪，前浪死在加息上。近幾年新加入炒房隊伍的激進新生代，最大限度利用銀行貸款提高杠杆，又在本輪調控中瑟瑟發抖。他們會在本輪調控中成為炮灰嗎?

　　投資客紛紛套現

　　阿祖炒房的資曆並不深，2012年手頭只有2萬元，在屋哥的指導下，通過刷信用卡，向親戚借錢，湊足了18萬元，由於首付款有限，只能選擇深圳最邊遠的坪山購房，花70多萬買下一套，貸款五六十萬，2015年中旬漲到150萬元，屋哥要阿祖趕快賣掉，將獲利套出來，賺了六七十萬，加上手頭的20萬儲蓄款，一套換兩套，阿祖聽聞又在坪山買了雙拼房，單價1.5萬元/平米，總價230萬元，屋哥曾預計五年之內翻番。

　　但只用了一年，該房子價格就翻番了，因為月供壓力，加上調控導致市場往下走，屋哥又建議他賣掉一套，減少資金壓力，等待調控後的機會。於是阿祖聽話的套出了220萬資金，手頭剩下坪山一套，以及自住的一套小產權房，目前深圳樓市成交量雖然低迷，但還處於調整初期，只要低於市場價一二十萬就能賣出去。

　　手中有錢，心中不慌。“樓市調控20年，我都不怕了。”阿祖說。

　　這是屋哥給他的忠告，飛機不在於飛的多高，而是能否安全著陸。做老師的屋哥從2000年開始炒房，經曆了樓市調控的整個過程，而2008年的大起大落也讓他變得更加保守。

　　經過2009年第一次暴漲，從2010年迎來調控之後，深圳樓市一直波瀾不驚，雖然中間有一次次反反複複的調控，但漲跌幅度都很小，除了2011年、2014年上半年有過小幅下跌，2012年、2013年，一直在2萬元/平米上下徘徊，每年不超過10%的漲幅，讓人覺得樓市並沒有多少利可圖。

　　回頭來看，這中間有很多次機會可以布局抄底樓市，但誰也沒料到2015年會再次迎來暴漲，“3·30”新政降低二套房首付至四成，營業稅免征期“5改2”後，深圳樓市開始跳躍式上漲。

　　就連早就有10套房的資深投資客屋哥也不例外，他直到2015年才重新倒騰手中房產，年末，通過套現一套商品房和一套小產權房，手上有300多萬元現金，又在南山區西麗龍輝雲門、學子荔園、龍翔苑一共入手了3套房，總價都在300多萬元，目前市場價在380-400萬元，比去年高峰期430萬元回落了10%左右，近期賣掉一套賺了70萬元，雖然市場往下走，但他也不打算將剩餘的房子套現。

　　“主要是名額難找，我的房子都是首付三成買的，借別人名額賣掉後再買也要五成，杠杆不高，而且現在也不是入手的時機。”屋哥對記者說，投資炒房最大的掣肘就是找不到那麼多名額，因為首先要確保安全，因此他投資從不買500萬以上的房子，金額大了風險就大。

　　目前，屋哥手上有7套商品房都有按揭貸款，月供6萬多元，另有4套小產權房，租金可以抵去大部分有供，資金壓力很小。

　　“現在遠沒有到2008年的程度，那時市場完全沒有了信心，新房價格普遍腰斬，二手房大甩賣都沒人接盤，現在只要肯降價肯定能賣出去套現。”屋哥說。

　　現金流考驗

　　現金流成為樓市調控中，新生代投資客的最大考驗。

　　媒體近日曝光的一個深圳白領投資客2年用100萬炒到5000萬資產，他把父母名下的房子拿去做了轉按揭，親戚的指標也都借來買房，2015年反複操作了17次，2016年操作了4次，現在背負著20萬月供房貸如坐針氈。

　　“如果這個案例屬實，那就是早年溫州炒房團的操作法，風險太大了，負債率達到80%，但一般沒有投資客願意公開說有斷供風險，因為容易給相關部門壓力出台政策管理寬松的銀行貸款。”深圳多位投資客對記者如是說，目前急於出手的，都是杠杆較高的投資客，房產較多，手頭資金鏈非常緊張，套現減輕月供壓力。

　　據記者了解，目前背負月供壓力較大的，大多是炒房經驗不足的白領階層，希望擁有兩套房產，但首付款又不足，均通過借貸或從銀行做轉按揭，2016年上半年之前入手的房子，目前並未跌破成本價，因此他們也不急於出手。

　　以張先生為例，其在2014年才加入炒房隊伍，賣掉龍華世紀春城60平米兩房後，以200萬的本金，在當年5月買入南山區棲遊記88平米，總價230萬，一年時間漲到500萬元，通過銀行轉按揭，貸出七成350萬元，再減去之前的70萬按揭貸款，則有280萬元現金，2015年6月又以700萬總價買入第二套錦蘆花園88平米。

　　這其中的技術在於，首先要有買房名額，該離婚時就離婚，其次買二手房不買新房，然後通過做高評估價，以及貸款人的現金流，盡量做到首付兩成，貸款八成，加大杠杆。

　　如今，張先生的棲遊記已漲到700萬元，第二套漲到1300萬元，如果他不賣掉又想再買第三套的話，可以繼續加按揭，即700萬-350萬+1300萬-700萬=950萬，再抵押貸款按揭七成，又可以貸出665萬元現金來。

　　不過張先生由於懼怕調控，他沒有再加按揭，將負債率控制在50%以下。如今張先生手頭4套房，除西安兩套被套住外，深圳兩套房產市值2000萬元，負債800萬，月供5萬。他告訴記者，現金流比較充足，手頭還有200萬元現金做月供，加上出租收入每月有八千，三四年月供沒問題，他設想等待下一波房產暴漲的時候賣掉一兩套，就可以實現財務自由。

　　據深圳官方數據，去年深圳投資客比例達到40%，貸款比例也超過六成，是全國房地產加杠杆最多的城市，現金流考驗最大。

　　現在唯一令張先生憂慮的是，他成立的一家專門炒房私募基金，面臨著沒米下鍋。

　　據張先生介紹，以基金形式組織朋友炒房是較為流行的模式，可以做到1比9的杠杆，即1000萬元本金，可以拿到9000萬貸款，貸款利率是10%左右，然後去投資1億元的項目，買賣了舊樓後翻新再出售，一平米毛利達到1萬元。

　　但去年以來，深圳密集出台政策打擊炒房，如房產證不能分證，工廠改公寓也遭到嚴打，基金不能再投資一線房地產等舉措，令這些基金公司舉步維艱。

　　“未來的市場走勢取決於調控政策，如果堅持兩三年不放松，那大部分投資客的現金流都很危險，如果經濟形勢不好，一兩年又放松，那基本上問題不大。”屋哥說，與過去不同的是，這一輪調控是中央統一部署，明確房子是用來住的不是炒的，因此他也無法預計調控時間，只能留足充分的現金流，不至於在調控中死亡。