[摘要] 11月28日晚9點，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海市銀監局聯合印發了《關于促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》。
上海“最嚴”樓市新政半夜雞叫，換房者一夜之間多付135萬
11月28日晚9點，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海市銀監局聯合印發了《關于促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》。
《通知》稱：自明天（2016年11月29日）起，居民家庭購買首套住房申請商業貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
這意味著，上海樓市正式開啟了“認房又認貸”模式。
《通知》發布9分鐘之后，網簽宣布關閉。此時，距離10月8日發布針對樓市調控的“滬六條”，僅僅過去50余天—上海再一次刷新了“史上最嚴樓市調控政策”的定義。
“一瞬間，所有的人都在討論這件事。我們在晚上第一時間接到了《通知》，看到內容，大家都在說，可以提前回家過年了。” 上海鏈家零陵路門店的中介劉創（化名）說。她還是想得太簡單了。
12月3日，上海樓市新政發布后的第一個周末，位于上海寶山區的招商花園城開盤，推出200余套公寓及部分疊加別墅戶型，公寓面積在73-110平方米，總價約300萬元。一大早就有購房者在場外排隊等待開盤，僅僅一上午，所推房源已剩不多。
失落的換房者：一夜之間多付135萬元
對上海白領王佳（化名）而言，這個冬天寒風刺骨，冰冷異常：“我們只是普普通通的人，想換套房子給孩子讀書而已。”
多年前，王佳使用商業貸款，在江蘇的昆山花橋投資買了第一套房。目前，王佳和老公雖沒有上海戶口，但兩人均已繳滿五年社保，符合上海的購房條件。年后，兩人的孩子將入讀小托班，下半年準備上幼兒園。考慮到上海的教學質量和教育環境比昆山優質，王佳和老公看中了嘉定新城某學校附近的一套房，單價4萬多一平方米，總售價450萬元人民幣。
王佳隨即開始了換房行動。
王佳先將花橋的舊房賣給了同事，售價208萬元，還掉幾十萬貸款后，剩余160萬元。按照之前的貸款政策，王佳將花橋的房子賣掉再在上海買房屬首套，即便超出了上海對“外環以外230萬元以下為普通型住宅”的認定，也只需付三成首付。加上跟親戚借的錢，王佳一共準備了四成首付—180萬元，剩余的近300萬元，她預計用公積金和商貸組合貸款支付。
新政出臺的當天，王佳交給嘉定賣家20萬元定金。
一夜之間，形勢大變。新政要查全國的貸款記錄，王佳購買嘉定新城的房子，成了二套房，同時按照對非普通型住宅的認定，需要支付七成首付，即315萬元—王佳還差135萬。再加上各種稅費，王佳坦言已是不能承受之重。“20萬元甚至50萬元我都可以再去借，但是還差近200萬元啊，我可能借得到嗎？不可能的啊。”
除去置換突然失敗的挫敗感，王佳還擔心自己20萬元定金不能退還。所簽合同約定：如果政策導致購房者不能夠買，可以退還定金。但現在，不是政策導致王佳不能買房，而是她在能買的情況下付不起七成首付。目前，中介也未能給王佳以明確回復。
對于接下來的打算，王佳還是無奈：“這次買不了，只能暫時先不買。現在政策壓住了，房價也不會漲，我租個半年到一年的房子，再等一等，等個半年吧。到時候再籌些錢，再找滿意的房子。”
上海財經大學不動產研究所執行所長陳杰在接受時代周報記者采訪時注重提醒說，此次上海樓市調控新政的最大亮點，除了從開啟“認房又認貸”模式，還在于“參考人民銀行征信系統中全國各地商業性住房貸款記錄或公積金貸款的記錄”，“這表明全國性的銀行范圍之內的貸款數據聯網已經完成了，在全國各大城市調控政策中，這還是第一次提出”。
同時，此次新政在公積金層面，也有比較嚴厲的收緊。《通知》表示，要嚴格執行公積金差別化的信貸政策。對于第二套住房的公積金貸款，要實現四個目標。第一是提高首付比例，第二是上浮貸款利率，第三是降低貸款最高額度，第四是限制貸款次數。這樣的規定，使得近期公積金貸款方面的門檻將提高，進而使得公積金資源更多地保障剛需購房群體。另外，政策也對公積金繳存賬戶余額等內容進行了固定，減少了后續盲目提取公積金等做法。
焦慮的房產商：退出江湖或繼續活著
新政發布后半小時，位于新閘路的中原地產新國際麗都分行一片寂靜。對于新政，中介形容為“一片抓瞎”，因此都在低頭忙著補課消化新政。
面對此次出臺的上海樓市新政，中介忙著補課，而焦慮的遠不止買房人。
“這次調控的嚴厲程度，是很多企業預計不足的。這次的宏觀調控力度超過之前每一次，是自上而下的、目標管理的。這次的樓市調控直接關系到十九大。”上海樓市調控新政出臺前6天，融創中國控股董事長孫宏斌在某次金融年會上作出了這樣的預測。
孫宏斌關注的，是他的房地產商朋友們，“很多開發商朋友還沒有認識到這次調控的嚴峻性。再怎么重視這次的宏觀調控，都不為過。”他直接表示。
面對日趨苛刻的買房條件，一眾房企是退出地產江湖，還是繼續活著？有個近似段子的故事頗能視作對這一問題的回答。在一場題為“長三角土地有多貴？”的對話中，新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷當場詢問：是拿到地更焦慮，還是拿不到地更焦慮？三位開發商一致回答：拿不到地更焦慮。
據中原地產研究中心統計，截至11月23日，出臺調控政策的22個城市中，拿地金額超過百億元的房企合計達到37家，合計拿地金額達9108億元，合計建筑面積為8066.7萬平方米，平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年標桿房企在這22個城市的拿地平均成本，足足增加了42.8%。無論是拿地金額、數量，還是高價地的出現頻次，都刷新了歷史紀錄。
錢從哪里來？中金公司近期發布的一份研報指出，2016年有約5.5萬億元的外部資金流入地產市場，來自銀行理財產品的資金大幅增長，全年預計貢獻4萬億元（占比超70%），成為開發商外部資金的重要來源。
新政同時明確指出，上海市銀監局已會同規土部門深入核查了部分土地拍賣的競得資金來源，正在對查實存在資金違規進入土地交易市場問題的銀行業金融機構采取行政處罰措施。
猛藥去急癥還是溫補拔病根？
自10月8日發布“滬六條”以來，上海樓市進入低位盤整期，成交量大幅下滑，尤其是到了11月，客戶量比10月少了接近一半。
但樓市的成交價仍在上漲。
國家統計局數據顯示，10月份，上海新建商品住宅成交均價環比上漲0.5%，比9月份回落2.7個百分點，是今年以來上海月度新房價格環比漲幅首次回落到1%以下，但同比漲幅達到37.4%。從同比漲幅來看，上海還是處于漲幅靠前的城市，調控壓力仍沒有消除。而中原地產數據顯示，11月中旬，上海新房成交面積13萬平方米，環比上升26.8%；新房成交均價突破5萬元，達到每平方米53971元，環比上升17.1%。
這也成為此次“最嚴樓市新政”出臺的背景之一。
在上海財經大學不動產研究所執行所長陳杰看來，“滬六條”后的上海樓市雖然降溫了，但總體來看，成交價格依然在上漲，尤其是最近，上海房價出現回暖趨勢，如果繼續反彈，將導致政府前期政策達不到調控目標，所以必須加碼。
陳杰認為，本次上海樓市新政打擊最廣的人群，是運用杠桿較多、到處炒房的投資投機者：“金融屬性強，杠桿工具多，是本輪上海房價上漲的重要特征，新政希望通過降杠桿、通過金融手段逼迫一部分資金從樓市中撤出。”
這一次，房價真的會降嗎？
“此次調控政策出臺后，上海樓市成交量會進一步收縮。而價格方面，當前議價空間已經擴大到3%-5% ，隨著交易量的收縮，還價余地的擴大，價格將出現實質性下跌。”上海中原地產市場分析師盧文曦分析認為。“此次 認房又認貸 ，為上海的樓市帶來了 速凍 效果，但可能不會馬上出現大幅度下跌。這輪調控措施堅持四五個月，房價就很可能出現松動。”陳杰分析道。
也有業內人士提出質疑，單純用“限貸限購”的政策屬于“猛藥去急癥”，實質上難以改變各方預期，相反，“溫補拔病根”則有利于逐步深入調控改革，真正從供給端實現去杠桿。