【香港商報網訊】面對樓市過熱，中央及各地近期陸續出台調控措施，效果初現。不過，中國社會科學院財經戰略研究院院長助理倪鵬飛近日接受訪問時表示，按照慣常周期以及制度周期，一般是三年一個周期，上升期一年半，下降期一年半，如果其他條件不變的情况下，2017年整年都會是調整期。

　　明年投資可望續增

　　今年以來，全國商品住房銷量快速增長，前9月就比2015年全年銷售量高出近20個百分點，與之對比的是開發投資增速卻放緩。倪鵬飛認為，之所以出現這種情况有幾個原因，一是庫存較大，后續投資可能面臨很大風險;二是居民人均擁有一套房，樓市進入一個飽和狀態;三是土地供給滯后，不能滿足當下需求。

　　倪鵬飛指出，市場供應在進一步擴大，市場過剩逐步增加，開發商投資信心下降，這意味著單純依靠房地產投資來帶動經濟增長的模式可能要結束了，不可持續了。不過，他認為，今年房地產投資反彈或者回升不太快，為后續或明年一、二線城市房地產投資增加帶來了空間。此外，中央連續出台了農業人口市民化的財政和戶籍政策，有利於需求的增加，也可能有利於一、二線甚至三、四線投資的增加，預計明年房地產投資仍能增長4%-5%。

　　建議出台房產稅

　　有輿論認為，房地產市場存在泡沫，擔憂會像日本一樣崩盤。倪鵬飛表示，在借鑒日本經驗的時候，第一個原則就是讓房地產泡沫軟著陸，逐漸吸收泡沫，而不是一下刺破泡沫。在貨幣、財政、土地政策調整方面，做到既果斷又要謹慎。這幾個政策要很好搭配，比如說房產稅問題，在房地產價格上漲過快城市，這個時機推出來是一個比較好的選擇。

　　另外對金融方面的調控，目前還不宜采取巨大降成本的措施，采取的辦法主要是堵住那些違規違法的資金進入房地產市場。特別銀行，對於不規範的資金、信貸政策也要加以整合，比如零首付，低首付，在負利率基礎上又采取八五折優惠等做法，都要采取措施進行清理。

　　完善制度防止報復性反彈

　　對於近期以來的密集調控，倪鵬飛認為，當下的調控圍繞精準適時適度把握的原則，邊調邊看，分城施策，一個城市的不同區域進一步采取不同的策略等，主要是以短期的調控為主，短期的效果可能會很好。不過，地方政府原來實際上是推高房價的參與方，如果中央下行政命令，必須阻擊房價過快上漲，地方政府又成了調控的參與方。從長期來看，目前的調控政策有一些不確定性。

　　他直言，按照慣常周期以及制度周期，一般是三年一個周期，上升期一年半，下降期一年半，如果其他條件不變的情况下，2017年整年都會是調整期。他同時指出，此輪密集調控可能造成將來報復性反彈，尤其是在熱點一、二線城市，應該采取措施來防止這種趨勢。措施的關鍵是制度方面的問題，制度方面的漏洞導致了一個投資投機的利益機制。要打破投資投機的利益機制，最直接的建議就是建立適應房地產行業、土地市場利潤平均化的市場調節機制，為抑制投資投機創造條件。比如說稅種方面，徵收房地產稅，對投機投資形成一定的壓力。

　　此外還要建立與之配套的政府調控的一個完善機制，不是出了問題才去采取措施，而是提前引導市場向著預定的方向監控發展，即預期引導型。市場機制完善和調控機制完善相結合，房地產就是可控的，未來有可能實現長期平穩健康發展。

　　杭州新房量價齊墜

　　剛剛過去的11月，調控加碼下的杭州樓市寒意襲人，新房市場成交量和成交均價有所下降。其中，杭州全市新建商品住宅成交量環比大幅下降54.9%，成交均價環比下降近一成。

　　據杭州市住保房管局主管的透明售房研究院統計，11月杭州全市共成交新建商品房1.3萬套，環比下降36.2%，同比下降7.7%，成交總面積128.9萬平方米，總金額201.3億元。其中，新建商品住宅成交0.63萬套，環比下降54.9%，同比下降42.5%。

　　據統計，11月杭州新建商品房成交均價為15498元/平方米，環比下降8.7%。其中，新建商品住宅成交均價15175元/平方米，環比下降9.5%。市區新建商品住宅成交均價環比下降6.2%，創年內最大環比降幅。

　　庫存去化周期年內首增

　　另外截至11月末，杭州全市新建商品住宅可售套數6.52萬套，可售面積858萬平方米。按近12個月平均成交面積計算，杭州新建商品住宅庫存去化周期為5.2個月，較10月末增加0.1個月，屬年內首次增長。如果未來幾個月成交量維持11月的水平，或者進一步下滑，庫存去化周期將相應逐漸增長。