原標題：香港樓市新政“滿月”： 二手成交持續萎縮 一手豪宅內地買家占27%

　　香港政府的樓市新政即將“滿月”，到底效果如何？

　　“最新的辣招對樓市的影響主要體現在二手市場成交進一步減少，購買力更加集中在一手樓盤。”12月1日萊坊高級董事和估價及咨詢部主管林浩文向21世紀經濟報道記者表示。

　　林浩文續稱，由于發展商通常對一手樓盤提供不同的補貼優惠，因此一手住宅有望繼續主導市場，“過去一手市場的成交僅占整體市場成交的10%左右，但近年來由于政府不斷出臺各種措施收緊按揭貸款以及提高稅收，導致一手成交占整體樓市成交的比例已逐漸增加至30%，明年有望達到35%。”

　　為了打擊樓市炒賣，香港特區政府于11月初宣布，11月5日起把購買第二個物業的買賣印花稅劃一調高至成交價15%。新稅率適用于所有個人或公司購買住宅物業的交易，但不包括非住宅物業。

　　新政出臺后，剛剛有所復蘇的香港樓市成交量再度陷入低迷。截至11月27日，根據香港置業的統計數據顯示，香港十大主要藍籌屋苑（全港主要地區單位數量最多的私人屋苑，其交投量和成交價均具指標性）在周末兩日僅錄得約4宗成交。

　　年內成交量或創新低

　　自2003年起，香港房價創造了連續十二年上漲的“神話”。但自去年下半年以來，一度牛氣沖天的香港樓市曾出現明顯的轉向。市場上甚至有論調認為香港樓市或將重現1997年暴跌70%的場景。然而，自英國脫歐公投以來，香港樓市再度發生逆轉，多家外資大行亦陸續“空翻多”。

　　然而，伴隨著樓價上漲，成交量卻逐年萎縮。林文浩預測，今年整體的住宅成交將繼續下跌至50000宗左右，“這將是1997年以來的新低，明年成交量則有可能繼續下探至48000宗左右”。這意味著，香港的年均住宅成交相比2010年的13.6萬宗的歷史高位，已經大幅下挫超過一半。

　　“5萬宗左右的成交并不是一個健康可持續的水平，這表示香港住宅物業的流轉不斷放緩，社會不同階層之間的流動越來越慢，導致更多的市民轉向輪候政府資助的公屋、居屋，從而對政府的公共房屋政策造成極大的壓力。” 林浩文坦言。

　　這亦是特區政府近年來的樓市調控措施帶來的效應。根據本報記者翻查資料顯示，自2009年起，香港金融管理局（簡稱“金管局”）至今已推出七輪收緊物業按揭貸款規定的逆周期措施。

　　根據香港金管局向香港立法會提供的文件顯示，上述七輪逆周期措施雖然持續減少了樓市成交量，但卻未能達到降低樓價的政策目標。以去年2月出臺的第七輪按揭貸段收緊措施為例，實施以來，單月樓市成交由此前的6000宗左右不斷下挫，并于今年2月跌至1807宗的數年新低水平，與2010年8月的14699宗的紀錄相比暴跌87.8％。

　　相比之下，樓價的表現卻依然堅挺，整體住宅物業價格指數自2009年以來一路高歌猛進，數輪的逆周期措施均未能阻擋樓價飆漲的腳步。該指數在去年9月達到306.1點的歷史新高，相比2009年9月的129.9點增幅達到1.36倍。

　　以一個售價1500萬港元的住宅單位為例，按照目前五成的按揭上限，買家必須擁有每月至少8.6萬港元的收入，但香港僅有8%的勞動人口的收入達到這個水平。

　　對此，12月1日匯豐控股行政總裁歐智華亦坦言：“過去特區政府推出雙倍印花稅及買家印花稅，都令香港樓市成交量大幅下跌，但樓價則未有明顯變化。”他預期政府新一輪樓市印花稅措施將令樓市成交量下跌，樓價或會略為轉弱。但他指，目前本港銀行借出的按揭成數仍非常保守。

　　豪宅繼續受內地資金追捧

　　根據萊坊的統計數據顯示，中國內地買家在香港豪宅市場持續活躍。今年前十個月，售價在3000萬港元以上的一手豪宅交易中，內地買家占比達到27%，其中交易額排名前30宗的豪宅交易中，內地買家的占比甚至達到47％。

　　“在印花稅新政的影響下，二手豪宅市場成交陷入冰封狀態，他們需要繳納高達30%的印花稅，相比之下，一手豪宅通常開發商會提供10%左右的稅務補貼，因此成交主要集中在一手市場。”林浩文表示。

　　根據香港稅務局的數據顯示，10月錄得330宗買家印花稅（Buyer's Stamp Duty）成交，相比9月的250宗激增約30%，并創下近2年以來的單月新高。這已是連續三個月錄得連續上升。以所涉及的稅款計算，10月份BSD稅款更錄得10.2億港元，較9月份的5.1億港元大增1倍，創下自2015年1月以來的新高。

　　事實上，李嘉誠旗下長實地產近日宣布，其與新鴻基地產前主席郭炳湘合作的馬頭角豪宅君柏項目將直接幫買家代繳15%印花稅。該項目單價最低的單位售價達到2824.9萬港元，買家所支付的15%新印花費便需424萬港元。同時，地產商表示，如果買家毋須發展商代繳任何從價印花稅，可獲成交金額15%之現金回贈。

　　同時，由長實發展的紅磡維港·星岸，內地買家在上月底連掃兩伙（單位），涉及一座高層A、B室，總成交價達到1.15億港元。其中，A室的成交價為6782萬港元，折合單價高達48，168港元／平方英尺，創下紅磡住宅成交單價新高。據悉，發展商將為新買家代付10.875%的印花稅。

　　美銀美林分析師在近期的報告中表示，按照計算房貸月供占家庭月收入中值的比例，香港的購房負擔比目前報58%， 而內地北京、上海、深圳這三大一線城市的比例則高達80%-124%。因此，隨著香港與內地一線城市房價之間的差距不斷縮小，更多的內地投資者出于資產多元化和財富保值的目的，可能會考慮在香港購置物業。

　　此外，內地發展商們仍然熱情高漲，在香港土地市場積極“圈地”。根據萊坊的統計數據，以建筑面積計算，截至今年11月底，由政府推售出的住宅地皮，30%由內地發展商競得，2013年的相關比例僅為14%。