在2015年以來「去庫存」政策激勵下，需求集中釋放甚至透支，加上10月「限購」政策作用下，濟南房地產市場10月新建商品住宅成交量環比跌幅超60%。與之形成鮮明對比的是土地市場明顯轉暖，新近出讓15宗地，共拍出220億元高價，多宗地塊溢價率都在200%左右。樓市轉涼，地市高熱，濟南市場現狀究竟如何?未來又將去向何方?

　　「東拓西進」成效顯著

　　近年來，濟南地域範圍不斷擴大，助力樓市成交規模直線攀升，集中表現在以下兩點：其一，在近郊、遠郊形成多個新城，房價已形成主城區、近郊和遠郊三級價格梯隊，吸引不同購買力客群前來置業;其二，新建城區積極引入「高精尖」產業，導入大批產業人口，支撐購房需求持續釋放。以東部老工業區為例，區域內長期伴隨著大氣污染、空氣品質低下等問題，嚴重影響市民日常生活及區域價值。隨著產業騰挪發展策略持續推進，東部老工業區已完成33家企業搬遷或關停，電子信息、新材料等一批「高精尖」產業已落地生根，產業轉型升級策略漸顯成效。

　　地鐵沿線升值明顯

　　濟南地鐵正在如火如荼的施工建設階段，預計2020年濟南地鐵將正式通車運行，屆時將有效緩解城市擁堵及遠郊區域出行不便的難題。受益於地鐵遠景規劃，沿線板塊價值顯著提升，甚至新東站板塊、唐冶板塊等原先的冷門板塊一躍成為如今的熱點板塊，地價、房價上漲動力著實強勁。

　　土地資源向品牌房企傾斜

　　濟南土拍市場門檻頗高，招拍掛多以組團的形式，過高起始價、成交總價限制了部分中小房企參與競拍。土地資源漸向品牌房企集中，尤以魯能、綠地、中海、中鐵等國資企業為代表。鑒於國企、央企資金管控能力強健，更有財政資金托底，即使樓市再次陷入新一輪調整期，國資企業資金周轉壓力依然較小，降價意願普遍不足，更難以出現大範圍的降價潮，給濟南房地產市場平添一道「安全閥」。

　　調控導致市場波動

　　整體而言，濟南樓市調控政策相對溫和: 限購範圍只局限於部分區域;本市戶籍家庭限購標準極為寬鬆，已擁有3套住房才限購;限購不限貸，購房者首付款支出並沒有實質性提高。

　　儘管如此，10月初濟南重啟限購令之後，購房者觀望情緒漸濃，房地產市場成交明顯降溫。10月商品住宅成交面積環比下降61%，相比其他城市環比跌幅居前，這與濟南尚未完全擺脫庫存困擾的關係密不可分。濟南經過一年的「去庫存」努力，削減供應、刺激需求，市場供求關係才剛開始回歸正常，實際上非常敏感脆弱，導致市場易受政策影響而波動。

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監 洪聖奇

　　(逢周二刊出)