【香港商報網訊】記者馮煒強報道：昨日，由全國政協副主席董建華創辦的智庫--團結香港基金發表第二份土地房屋公共政策研究報告，建議推行公屋「補貼置業計劃」，更改現行補價政策，讓公屋的買家可將補地價鎖定在入租時的水平，無須追趕樓價升幅。基金會指，此政策有助基層家庭置業，長遠改善社會流動性低、收入不均及跨代貧窮問題。

　　推行公屋補貼置業計劃

　　本港公營房屋規模龐大。據政府統計處數據顯示，截至2015年，本港公屋住戶達76.9萬戶，佔整體人口的31%;加上居屋和租置計劃的住戶，香港有近47%家庭住公營房屋，他們喪失了財富升值帶來的好處。相關數字遠高於亞洲其他國家，如日本(5%)、韓國(5%)及新加坡(6%);亦高於歐美國家，如美國(4%)和英國(17%)。

　　建議新建公屋提供置業機會

　　對於未來的公屋政策，團結香港基金會認為，政府應提供更多機會讓公營房屋住戶置業，建議日後所有新建公屋均提供置業機會，讓住戶可租可買，亦可先租後買。

　　另外，基金會又建議政府改變補價政策，將單位的補價金額鎖定於入住當日的價值，讓住戶不用再追趕難以掌握的樓價升幅，令補價機制變得合理。

　　香港大學經濟學講座教授兼團結香港基金顧問王于漸表示，現時公屋的補地價機制下，租戶無法達致置業目的，他形容置業只是公屋居民追趕一個水漲船高的目標。他解釋指，現時補地價機制以物業市價釐定，租戶希望購入公屋就要彌補當時物業的市值，而在樓市持續上升的情況下，租戶無法成為真正業主。

　　王于漸稱，政府一方面投入大量公帑興建公屋，但租戶又不能買入公屋，自然不能為政府帶來財務進帳，令大量價值被鎖在公屋市場。但在「補貼置業計劃」下，住戶可以固定的金額作補地價，令遙不可及的目標得以實現，亦能釋放遭「凍結」的土地價值並減輕公共財政負擔。

　　公房買賣經濟利益可達3萬億

　　對於「補貼置業計劃」，王于漸認為，計劃可以達致多方共贏。首先是釋放土地價值，公營房屋自由買賣，所帶來的潛在經濟利益最高可達3萬億元，約為香港GDP的1倍半。其次，出售公營房屋有助政府回收建築成本，節省營運開支，令公帑更能用得其所。

　　此外，公營房屋的住戶有更大機會成為業主，基層家庭也可以和私樓業主一樣，擁有自己的物業並可作不同用途，長遠紓緩收入不均、跨代貧窮等問題。若計劃得到社會支持，現存的公屋亦可參考同樣機制，由仍未出售的租置單位開始，逐步私營化。

　　他舉例解釋，以一個市值300萬元的公屋單位計，政府以成本價100萬元出售予住戶，再透過政府擔保與銀行貸款融資，首期付一成，即10萬元，另外200萬元則為未付地價，並將鎖定於該水平，買家可隨時補地價。若計劃得到支持，可考慮延伸至目前尚未出售的租置公屋。

　　他又表示，出售公屋對低收入家庭來說是最主要的養老保障方法，那麽，住戶無須要額外支付因樓價上升而增加的補地價，只要補回當時已定下的地價便可套現。這樣同時解決房屋問題和低收入家庭的退休計劃問題。

　　補貼置業有助港人向上流動

　　團結香港基金總幹事鄭李錦芬表示，相信實施「補貼置業計劃」可為香港不斷擴大的貧富差距，以及為社會向上流動性的不足提供一個解決方法。

　　基金會提出，香港制訂長遠房屋策略必須關注的是擁有房屋資產是作為保值，以便在社會向上流動及作出人力資本投資的重要功能。如果擁有物業資產，在社會向上流動的可能性會大大增加。因此，「補貼置業計劃」是處理此問題的可行選擇。「補貼置業計劃」容許人們真正擁有公屋單位的業權，作為較便宜的融資方法。父母也可選擇把物業加按，為子女提供更佳的教育。

　　多管齊下增土地供應

　　一直以來，如何增加土地供應是本港急需解決的問題。在昨日向政府提交的土地房屋報告中，團結香港基金建議，增加本港土地供應應「多管齊下」，包括規劃土地用途、發展棕地、開發新市鎮、在維多利亞港以外選址填海等等，確保土地供應政策一致和持續。在不影響大環境情況下，基金會認為可以進一步放寬新發展區的發展密度，支持大嶼山發展，實現建航空城的區域規劃概念。

　　亟須建立土地儲備

　　團結香港基金研究顯示，本港公營房屋供應嚴重不足，預計未來5年間只有不足10萬個公營房屋單位落成，與房屋供應目標落差超過三成。此外，本港甲級寫字樓、商用物業及工廠大廈都出現供需失衡，情況甚至在過去一年有所惡化。歸根究底，上述問題是香港長期缺乏大型土地發展，導致土地供應嚴重不足。

　　資料顯示，2006至2015年本港公屋及居屋的落成量為每年平均14000伙。而基金會預計，2016年至2020年，每年平均落成量將上升至20000伙，但這一數字仍低於政府預計每年落成28000伙的目標。

　　對此，基金會高級研究員曾維謙表示，香港過去十多年因為缺乏土地儲備，無法因應市場變化調節土地供應而付出沉重代價。數個正在推行的新發展區，包括洪水橋及啟德，早在1999至2001年就已經計劃發展，只可惜因缺乏長遠目光而先後被擱置，終於等到2010年後才重新提出計劃。

　　團結香港基金建議，為增加土地儲蓄，政府應手建立土地儲備，令日後能因應市場需求轉變，調節土地供應，確保土地供應政策一致和持續。例如，支持推展古洞北及粉嶺北、洪水橋和啟德新發展區等大型發展計劃。

　　落實大嶼山發展計劃

　　基金會總幹事鄭李錦芬表示，香港急切需要增加土地供應，不單是滿足市民住屋的需要，商業用地和各類社會設施對土地的需求同樣急切。為此，團結香港基金建議「多管齊下」增加土地供應。

　　基金會認為，大嶼山是香港下一個極具策略價值的發展項目，建議政府考慮以輕軌等方式，把港珠澳大橋、大橋口岸人工島、屯門至赤?角連接路、亞洲國際博覽館、機場北商業區等重要的商業和交通建設連接起來，打通東涌新市鎮以至日後小蠔灣發展區的交通網絡，發揮大嶼山位處珠江三角洲中心的地理優勢。

　　棕地難以解決所有問題

　　對於增加土地應否實行「棕地優先」，基金會認為，棕地只是其中一種土地供應來源，但並不足以解決所有土地不足的問題。絕大部分棕地屬私人擁有且有不同用途。因此，開發棕地的過程必然涉及收地、拆遷、安置、補償等問題。

　　考慮到土地發展需時，基金會認為，簡化審批及發展程序，充分利用土地資源，顯得尤為重要，因此建議政府內部加快土地發展的審批程序，投入充足的財政資源，加強信息科技(如電子平臺審批發展圖則)的運用，以增加行政效率，並提升新發展區現有土地的發展密度。